人生最痛苦的事就是做最討厭的事。工作以來(lái)，最討厭的事莫過(guò)于搬家，每次搬家，平日珍視至極的書成為最累贅的東西。屈指算來(lái)，來(lái)上海已經(jīng)三年有余，竟然換過(guò)了四處居所，搬家實(shí)在是個(gè)無(wú)奈之舉。

　　四處居所，一處仍在住，最短的一處住了1個(gè)半月，最長(zhǎng)的一處住了2年略多。有時(shí)是主動(dòng)搬離，有時(shí)是被迫搬離。每次搬家，房租都在節(jié)節(jié)升高。粗略算來(lái)，3年時(shí)間，我在房租支出上花了約5萬(wàn)元了。

　　2007年底，剛來(lái)上海的我落腳于一好友處——上海中環(huán)老公房型的一室戶，月租1600元。當(dāng)時(shí)這種2000元月租以下的一室戶在上海市區(qū)隨處可見，但現(xiàn)在幾乎絕跡，即便是有，室內(nèi)狀況也是慘不忍睹。三年前的相同價(jià)格現(xiàn)在只能去郊區(qū)找了。

　　一些地產(chǎn)行業(yè)人士和房東說(shuō)，去年以來(lái)，上海房租漲得多是因?yàn)榍皫啄攴孔鉂q得很少，這是無(wú)稽之談，因?yàn)樗麄兒饬康臉?biāo)的是房?jī)r(jià)漲幅。2008年底，當(dāng)時(shí)的房東和我說(shuō)要加房租，這個(gè)時(shí)候他卻忘了2008年房?jī)r(jià)的下跌。

　　物價(jià)在上漲，房租上漲亦無(wú)可厚非，但如果采用房?jī)r(jià)漲幅來(lái)作為上漲的標(biāo)的就很難說(shuō)得通了，用房地產(chǎn)調(diào)控新政來(lái)漲房租就更沒有道理了，但可悲的是，這些邏輯一直很有市場(chǎng)，個(gè)中利益的力量可見一斑。本周，就有媒體稱調(diào)控新政導(dǎo)致很多房東醞釀再次漲價(jià)10%，真的不是一般的無(wú)厘頭。2010年5~6月，我就寫過(guò)《被誤讀的房?jī)r(jià)下跌與租金上漲》、《催熱租賃并非新政而是中介》來(lái)駁斥上述邏輯。

　　我們通常會(huì)用租金回報(bào)率來(lái)說(shuō)明房?jī)r(jià)之高，于是有專家得出結(jié)論——這是房租太低的緣故。那么對(duì)應(yīng)于房?jī)r(jià)收入比，是不是用房租收入比這個(gè)指標(biāo)就應(yīng)該得出收入太低的結(jié)論呢？

　　經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)上，常用恩格爾系數(shù)(家庭食品支出占整體消費(fèi)支出比)來(lái)描述一國(guó)的貧富程度。2008年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為37.9%，屬于小康狀態(tài)。尚在租房的朋友不妨盤算一下，房租上的支出肯定會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)食物消費(fèi)的支出。

　　一般來(lái)說(shuō)，租金不應(yīng)該超過(guò)收入的30%(其實(shí)這個(gè)比例已經(jīng)比較高了，折算成租金消費(fèi)比，正常會(huì)超過(guò)60%)，否則生活難免捉襟見肘。但是根據(jù)北京、上海等地的人均收入來(lái)計(jì)算，租金占收入比肯定遠(yuǎn)超過(guò)30%。

　　至于說(shuō)房屋限購(gòu)和房產(chǎn)稅促使房東漲價(jià)是個(gè)無(wú)厘頭的邏輯，原因在于歷次樓市政策基本沒有影響到租賃市場(chǎng)，本次有所影響，但應(yīng)該是負(fù)面的，房租應(yīng)該有所下調(diào)而非上漲。

　　因?yàn)閱渭儚墓┙o來(lái)說(shuō)，2010年5月17日上海掛牌住宅出租量為1.63萬(wàn)套，2011年2月16日掛牌住宅出租量為2.55萬(wàn)套，9個(gè)月增加9200套，房租還有理由漲嗎？記住，這僅僅是掛牌量。另外，上海的房產(chǎn)稅壓根影響不了出租方，不用轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)。

　　以上的理性分析和邏輯說(shuō)明，房租應(yīng)該是下跌的。但事實(shí)是房租仍存在上漲的沖動(dòng)。這是為什么呢？

　　盡管有日益增加的掛牌出租量，但房產(chǎn)租賃市場(chǎng)并不改房東、中介主導(dǎo)的格局，房產(chǎn)中介市場(chǎng)是一個(gè)信息不對(duì)稱、多寡頭壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。背后的邏輯是房東租金最大化的利益訴求與中介的傭金最大化的利益訴求是一致的。其中房產(chǎn)中介的力量最為強(qiáng)大，因?yàn)闊o(wú)論是房東還是租客不會(huì)每天都在折騰房子。

　　常租房子的讀者會(huì)知道，同一套房子在不同的中介處報(bào)價(jià)一般是不同的，即便是網(wǎng)絡(luò)報(bào)價(jià)。由于每套出租房的面積、裝修、房東不盡一致，特別是出租房信息公布的不透明，所以雖然小區(qū)周邊房產(chǎn)中介一家挨著一家，但這些中介之間并非充分競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)。

　　租房者總是處于劣勢(shì)的，唯一的方法就是“集中優(yōu)勢(shì)兵力各個(gè)殲滅”。2008年初，我和好友鎖定區(qū)域后，花了兩個(gè)下午跑了20多個(gè)中介看了20多套房，以至于那個(gè)區(qū)域的幾家中介見到我們后不等我們開口就知道我們的條件了。

　　作為被動(dòng)的租房者，租房時(shí)要充分將你的談判學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、心理學(xué)、偵察學(xué)等知識(shí)運(yùn)用起來(lái)——率先報(bào)價(jià)、引導(dǎo)多方競(jìng)爭(zhēng)、尋找缺陷、適時(shí)戳破對(duì)方謊言、曉之以理、動(dòng)之以情，認(rèn)真審核。

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