房地產(chǎn)價(jià)格雖然應(yīng)由市場(chǎng)供求決定，而且，如果市場(chǎng)是以自住性需求為主，那么房?jī)r(jià)無(wú)論高低都是合理的。但我國(guó)面臨人多地少的現(xiàn)實(shí)，因此房地產(chǎn)必須與投資炒作絕緣，只能讓它成為像糧食、蔬菜一樣的消費(fèi)型市場(chǎng)，不能成為像股市一樣的投資型市場(chǎng)。

　　繼北京出臺(tái)號(hào)稱“史無(wú)前例”嚴(yán)格的限購(gòu)令之后，各地限購(gòu)令紛紛出爐。截至2月20日，北京、上海、青島、貴陽(yáng)、南寧、長(zhǎng)春、成都、南京、濟(jì)南、哈爾濱等部分城市已經(jīng)出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則。

　　限購(gòu)令無(wú)疑成為此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一大“利器”，給投機(jī)性需求“當(dāng)頭棒喝”。

　　限購(gòu)細(xì)則 “大同小異”

　　從各地公布的相關(guān)細(xì)則來(lái)看，限購(gòu)令大同小異�？傮w來(lái)看，“本地限三外地限二”是各地限購(gòu)令的一個(gè)基本要求。只是在限購(gòu)程度以及限購(gòu)行政區(qū)域上有所區(qū)別。

　　比較而言，北京限購(gòu)令可以說是最為嚴(yán)格，尤其是外地限購(gòu)條件“五年”期限的規(guī)定，在業(yè)內(nèi)掀起不小波瀾。北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)陳志對(duì)“五年”期限表述作出如下解讀：“注意這個(gè)詞叫連續(xù)五年，一定不能斷，不是累計(jì)五年，每個(gè)月都要做這件事情，有60次這樣的記錄�！币簿褪钦f，對(duì)于非京籍家庭，必需能提供有效的暫住證，連續(xù)5年在京繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅證明，才有資格在北京購(gòu)房。

　　比“國(guó)八條”更為嚴(yán)厲的京版“限購(gòu)”措施，能否會(huì)蔓延至各地？從目前各地的細(xì)則來(lái)看，各地并未仿效這一舉措�！跋尥狻贝胧┫鄬�(duì)“柔和”。上海和廣州明確兩年內(nèi)納個(gè)稅或繳社保累計(jì)滿1年限購(gòu)1套房。其他城市對(duì)外地人的購(gòu)房門檻基本都以“一年期限”為標(biāo)準(zhǔn)。最為溫和的尚屬成都，未明確外地人購(gòu)房的最低納稅年限，僅要求有社�；蚴羌{稅記錄即可。

　　除在“限購(gòu)”相關(guān)條件年限的長(zhǎng)短上存在差異，從各地的相關(guān)細(xì)則來(lái)看，限購(gòu)的地域范圍也有所不同，寬緊不一。廣州全市十區(qū)兩縣級(jí)市范圍都將限購(gòu)，較為嚴(yán)格。成都僅對(duì)“主城區(qū)”限購(gòu)，貴陽(yáng)則明確僅對(duì)“一環(huán)內(nèi)”限購(gòu)。大多數(shù)城市則規(guī)定在本市內(nèi)限購(gòu)。

　　無(wú)論從限購(gòu)程度還是從限購(gòu)區(qū)域等諸多不同來(lái)看，我們不難發(fā)現(xiàn)，一線城市限購(gòu)令相對(duì)于二、三線城市更為嚴(yán)格，東部城市相對(duì)于西部城市更為嚴(yán)格，這也體現(xiàn)出各地政府根據(jù)自身房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀“量力而行”。

　　對(duì)于如何認(rèn)定幾套房，各地多采取“認(rèn)房”的原則。如果有購(gòu)房資格的家庭賣掉一套房，只要總套數(shù)不超過限購(gòu)套數(shù)，可以重新再買一套。也就是說，“賣一可再買一”，限購(gòu)政策不影響本地居民改善性住房需求。

　　限購(gòu)令短期還是長(zhǎng)期？

　　具有行政色彩的限購(gòu)令在全國(guó)遍地開花，引起了人們的強(qiáng)烈關(guān)注，尤其是“限外”的相關(guān)規(guī)定，引發(fā)了各方的爭(zhēng)論。在專家的眼里，限購(gòu)令在抑制投機(jī)性需求的同時(shí)，也不可避免的影響到部分剛性需求。

　　雖然臨時(shí)性的限購(gòu)令具有行政干預(yù)的色彩，但是仍然有不少專家學(xué)者對(duì)此表示支持，認(rèn)為這將有力打擊投機(jī)性需求。正如治療發(fā)燒病人，先用西藥退燒，然后再慢慢調(diào)理。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，房地產(chǎn)價(jià)格雖然應(yīng)由市場(chǎng)供求決定，而且，如果市場(chǎng)是以自住性需求為主，那么房?jī)r(jià)無(wú)論高低都是合理的。但我國(guó)面臨人多地少的現(xiàn)實(shí)，因此房地產(chǎn)必須與投資炒作絕緣，只能讓它成為像糧食、蔬菜一樣的消費(fèi)型市場(chǎng)，不能成為像股市一樣的投資型市場(chǎng)。

　　然而，作為一種行政干預(yù)手段，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，限購(gòu)政策必然也將存在一些“副作用”，不適宜作為一種機(jī)制建立。因而，限購(gòu)令何時(shí)休？成為人們最關(guān)注的話題。

　　從相關(guān)政策來(lái)看，僅有部分城市明確限購(gòu)令的期限，比如，南寧明確限購(gòu)執(zhí)行期限是從今年3月1日至2012年2月29日；貴陽(yáng)、長(zhǎng)春和青島的限購(gòu)執(zhí)行期都是截至2011年12月31日。但是大多數(shù)城市對(duì)此并沒有明確規(guī)定。因而，目前有種觀點(diǎn)，認(rèn)為限購(gòu)是中長(zhǎng)期的，至少持續(xù)兩三年。對(duì)此上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，這是誤解了政策。一是國(guó)八條中明文“暫�！�。二是部分城市如貴陽(yáng)明確“截至2011年12月30日”。三是行政干預(yù)一般時(shí)間不長(zhǎng)。所以快則年底，慢則明年，將松綁，中央不松地方也會(huì)松。

　　限購(gòu)令是一種短期臨時(shí)政策。從目前部分城市公布的執(zhí)行期限來(lái)看，基本上都是以一兩年為期限。

　　“觀望”成首選房?jī)r(jià)有望松動(dòng)

　　限購(gòu)令一再加碼，房市能否會(huì)出現(xiàn)類似2008年的“回調(diào)”？對(duì)于這一問題，當(dāng)前房市表現(xiàn)尚不明朗。然而，房市觀望氛圍已然日漸濃厚，不僅購(gòu)房者在觀望，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在觀望。

　　楊紅旭認(rèn)為，不降價(jià)，不開盤，不拿地�！叭�不主義”成為部分房企未來(lái)2到4個(gè)月的策略選擇。當(dāng)然，企業(yè)態(tài)度和做法會(huì)分化，總會(huì)有資金緊的企業(yè)被迫促銷�？傮w上，上半年成交將低迷，價(jià)格慢慢跌，下半年方向會(huì)趨于明朗。二、三季度買賣雙方激烈博弈。

　　中金公司則估算認(rèn)為，若全國(guó)有40個(gè)大中城市采取全市范圍限購(gòu)方案，全國(guó)成交量將下降18%，考慮到部分城市僅針對(duì)主城區(qū)限購(gòu)，全國(guó)住房成交量下降應(yīng)當(dāng)在9%至18%之間。另外，考慮到政策執(zhí)行過程中會(huì)打折扣及市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)增長(zhǎng)，實(shí)際影響可能低于上述預(yù)期。

　　長(zhǎng)期來(lái)看，由于支撐房屋價(jià)格上漲的因素仍然存在，房?jī)r(jià)大幅下行的可能性也不會(huì)太大，趨穩(wěn)有望成為今后房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

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