借道并購(gòu)曲線(xiàn)拿地

    Wind數(shù)據(jù)顯示，2011年至今有逾30家房地產(chǎn)上市公司公布了對(duì)外投資及收購(gòu)方案，涉及的交易金額接近300億元。土地市場(chǎng)仍是開(kāi)發(fā)商投入的重點(diǎn)，有近240億元流入土地市場(chǎng)。而在其余的股權(quán)收購(gòu)中，以并購(gòu)方式“曲線(xiàn)”拿地成為常態(tài)。

    從2011年年初開(kāi)始，房企并購(gòu)就一直在延續(xù)2010年的升溫態(tài)勢(shì)。盡管2010年中國(guó)證監(jiān)會(huì)暫緩受理房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組申請(qǐng)，但房企小規(guī)模的并購(gòu)事件不斷。根據(jù)清科研究中心的數(shù)據(jù)，2011年1月我國(guó)并購(gòu)市場(chǎng)共完成93起并購(gòu)交易，其中房地產(chǎn)行業(yè)共完成10起，披露總額為4.2億美元。

    總體來(lái)看，房企并購(gòu)主要集中在行業(yè)內(nèi)的橫向并購(gòu)上，不少二三線(xiàn)的上市房企在并購(gòu)市場(chǎng)上尤為活躍。陽(yáng)光城（000671）在近期公布了多項(xiàng)房地產(chǎn)參股和受讓公告。公司以3.75億元受讓福建匯泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司75%的股權(quán)，交易價(jià)格占其最近一期經(jīng)審計(jì)的合并財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告期末凈資產(chǎn)額的35.27%。陽(yáng)光城子公司還出資4000萬(wàn)元參股投資金川陽(yáng)光城實(shí)業(yè)。此外，新湖中寶（600208）、云南城投（600239）等公司均在股權(quán)收購(gòu)上有所斬獲。

    與此同時(shí)，H股上市房企也在抓緊機(jī)遇，搶占市場(chǎng)資源。2011年年初，恒大地產(chǎn)（3333.HK）以16.64億元搶下深圳建設(shè)（集團(tuán)）有限公司71%股權(quán)，憑借該項(xiàng)目進(jìn)軍深圳樓市。佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司（1638.HK）也宣布，以6.72億元收購(gòu)深圳科拓建筑旗下的浙江伍豐置業(yè)有限公司100%股權(quán)，殺入杭州樓市。

    相比之下，A股上市的大型地產(chǎn)公司在行業(yè)并購(gòu)上卻相對(duì)謹(jǐn)慎。與收購(gòu)股權(quán)相比，一線(xiàn)房企的投資“火力”主要集中在土地市場(chǎng)。截至2月23日，“萬(wàn)保招金”四大龍頭企業(yè)在今年都有多宗地塊入賬，土地市場(chǎng)上延續(xù)著大型房企“跑馬圈地”的過(guò)程。

    從2011年1月5日到2月初的一個(gè)多月內(nèi)，萬(wàn)科（000002）就在上海、杭州、武漢等地拿下12宗土地，交易金額超過(guò)66億元。保利地產(chǎn)（600048）、金地集團(tuán)（600383）和招商地產(chǎn)（000024）也在青島、武漢、長(zhǎng)沙等地積極拿地，土地市場(chǎng)成為重要“吸金地”。

    “現(xiàn)在的房地產(chǎn)兼并重組并不是看準(zhǔn)了別人的企業(yè)，而是看準(zhǔn)了別人的土地�！标�(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁范小沖直言，通過(guò)收購(gòu)股權(quán)可以獲得土地資源，拿到“現(xiàn)成”的土地，快速形成銷(xiāo)售額，使企業(yè)快速進(jìn)入某個(gè)城市。

    陽(yáng)光城在收購(gòu)匯泰地產(chǎn)股權(quán)時(shí)就表示，通過(guò)收購(gòu)股權(quán)，公司可以在做好現(xiàn)有項(xiàng)目的同時(shí)，有節(jié)奏地獲取新的土地資源。

    業(yè)內(nèi)人士指出，快速上漲的土地價(jià)格令很多開(kāi)發(fā)商“望地興嘆”，而通過(guò)股權(quán)收購(gòu)獲得土地資源的方式正被越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商采用。

    “退房”逐漸增多

    房地產(chǎn)行業(yè)的幾番興起吸引了不少“非房”公司開(kāi)展“涉房”業(yè)務(wù)。時(shí)過(guò)境遷，由于房地產(chǎn)調(diào)控政策愈發(fā)嚴(yán)厲，房地產(chǎn)行業(yè)的不確定性隨之加大。曾經(jīng)用以“淘金”的地產(chǎn)業(yè)務(wù)由于發(fā)生虧損而成為了上市公司的“包袱”。正是如此，不少上市公司開(kāi)始逐步“退房”。

    華芳紡織日前表示，擬向控股股東轉(zhuǎn)讓所持上海華合投資有限公司全部股權(quán)。資產(chǎn)出售完成后，一方面可以收回投資成本，及時(shí)兌現(xiàn)投資收益；另一方面，公司將集中精力做強(qiáng)主業(yè)，暫不再?gòu)氖路康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)。飛樂(lè)股份更是以“零增值”的價(jià)格，在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓持有的上海飛樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司100%股權(quán)及債權(quán)。

    2008年，受金融危機(jī)的影響，華芳紡織的產(chǎn)品需求疲軟，利潤(rùn)率下降。為了提高盈利能力，公司決定拓展經(jīng)營(yíng)范圍，合資組建上海華合投資有限公司開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。不過(guò)，在地產(chǎn)調(diào)控的影響下，開(kāi)發(fā)商的日子日漸艱難。曾經(jīng)帶來(lái)利潤(rùn)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)成為拖累，這也促使了“非房”公司退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

    早在去年10月，飛樂(lè)股份就已經(jīng)轉(zhuǎn)變了思路，開(kāi)始逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。公司將擁有的位于上海市長(zhǎng)寧區(qū)武夷路174號(hào)地塊、昭化路54號(hào)地塊兩處地塊及房屋產(chǎn)權(quán)以1.23億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給上海市長(zhǎng)寧區(qū)土地資源儲(chǔ)備中心。公司當(dāng)時(shí)表示，處置兩地塊可降低公司的財(cái)務(wù)成本，改善資金狀況。此次出售地產(chǎn)子公司股權(quán)后，公司也直言，此舉是為加快非主營(yíng)產(chǎn)業(yè)及虧損企業(yè)的退出，同時(shí)為了盤(pán)活資產(chǎn)，集中精力發(fā)展主業(yè)，提高公司的盈利能力。

    根據(jù)國(guó)家政策導(dǎo)向，無(wú)論是上市公司還是大型央企，非房地產(chǎn)主業(yè)的企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)是大勢(shì)所趨。

    國(guó)資委副主任邵寧日前在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，2010年有14家主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企退出市場(chǎng)，2011年這一數(shù)字將在20家以上。以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企可以參加商業(yè)性競(jìng)標(biāo)，但非主業(yè)的待自有土地開(kāi)發(fā)完畢后，要實(shí)現(xiàn)逐漸退出。

    受此影響，產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)已經(jīng)成為央企“退房”的重要渠道。目前在北交所掛牌的房地產(chǎn)項(xiàng)目共有20家，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的既包括土地和房地產(chǎn)公司股權(quán)，也有房產(chǎn)、商鋪等實(shí)物資產(chǎn)。轉(zhuǎn)讓方中，中國(guó)中鋼集團(tuán)公司、中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)公司旗下的西安飛機(jī)工業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司等國(guó)有企業(yè)都赫然在列。中石化集團(tuán)控股的中國(guó)石化大廈置業(yè)發(fā)展有限公司、中化集團(tuán)控股的浙江華辰物業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司的股權(quán)也在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌交易。

    競(jìng)爭(zhēng)格局悄然生變

    在當(dāng)前政策和市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)格局正發(fā)生悄然轉(zhuǎn)變。政策實(shí)施提高了對(duì)房企資本實(shí)力和開(kāi)發(fā)能力的要求，加大了行業(yè)的生存門(mén)檻。受此影響，地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。

    “房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)的變化，迫使企業(yè)加強(qiáng)了兼并重組，行業(yè)的整合序幕已經(jīng)拉開(kāi)�！狈缎�沖指出，目前我國(guó)房地產(chǎn)格局已經(jīng)轉(zhuǎn)變，行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展模式也發(fā)生了巨大變化，單純依靠粗放式的發(fā)展模式很難存活。

    全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，企業(yè)進(jìn)入并購(gòu)期，從某種角度講是市場(chǎng)成熟化的標(biāo)志。房地產(chǎn)行業(yè)正面臨洗牌，而在市場(chǎng)調(diào)整的階段，往往是優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)擴(kuò)大市場(chǎng)份額的最佳時(shí)機(jī)。

    “過(guò)去很多地產(chǎn)小企業(yè)期望值很高。在房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)銷(xiāo)售順暢，的確可以快速實(shí)現(xiàn)資金回流。不過(guò)，現(xiàn)在在限購(gòu)令和其他地產(chǎn)政策影響下，已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)資金快速周轉(zhuǎn)。如果因?yàn)橘Y金缺乏而造成爛尾樓等問(wèn)題，影響面會(huì)更大。在面臨生存壓力時(shí)，小企業(yè)通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)大逃亡，對(duì)企業(yè)自身、行業(yè)成長(zhǎng)而言都是一件好事�！狈缎�沖坦言。

    業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷成熟，房企的競(jìng)爭(zhēng)正從資源優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向能力優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)。隨著行業(yè)并購(gòu)活動(dòng)日益頻繁，并購(gòu)規(guī)模不斷擴(kuò)大，未來(lái)對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品研發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、資本運(yùn)營(yíng)等方面的能力都提出了更高的要求。不僅是缺少資本實(shí)力和開(kāi)發(fā)能力的公司，部分缺乏管理能力及品牌認(rèn)知度的企業(yè)也將成為被整合的對(duì)象。

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