央行貨幣委員會委員李稻葵認(rèn)為，限購是過渡性政策，是對資本的暫時性管制，也是在信貸、稅收等政策面對過旺的需求蒼白無力之時，無奈而出的最后一種調(diào)控方式，通過這種對投資性需求的限制，直接帶來房地產(chǎn)總需求的下降，最終帶來房地產(chǎn)價格的下降。屆時，限購或考慮退出。

    京版15條引發(fā)的口水戰(zhàn)

    2月16日，京版15條出臺，嚴(yán)厲程度遠(yuǎn)超市場預(yù)期，其中對外地居民在北京購買住房需連續(xù)納稅5年的條件，引發(fā)了北京歧視外地人的質(zhì)疑。

    “現(xiàn)在沒有戶口的人都惶惶不可終日，覺得自己是北京的棄兒，有戶口的人，都開始去搶別墅，怕以后再限制購買面積，”在北京上學(xué)、工作超過10年的楚南對記者表示，大家都明白在重新洗牌，但洗到什么程度不知道。

    上周末，又有多個城市相繼出臺了限購令細(xì)則，且都與戶籍等條件掛鉤。

    中國人民大學(xué)教授劉元春指出，政策有積極的一面也有消極的一面，比如對城鎮(zhèn)化以及戶籍改革都產(chǎn)生了一定的阻礙。

    以市場化之名反對限購，是戶籍歧視之外的另一重批評。來自地產(chǎn)商的聲音中最有代表性的仍是華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)，他表示，調(diào)控政策似乎從來不從源頭解決供給，反而從市場限制消費(fèi)和購買，這是計劃經(jīng)濟(jì)時代的做法�！跋拶徚罡嬖V人們，房價將繼續(xù)上漲。因資金總是流向最可能獲取暴利的地方、流向風(fēng)險最低獲利可能最高的領(lǐng)域�！比沃緩�(qiáng)稱。

    爭議之中，部分近期出臺新國八條細(xì)則的城市，限購有弱化的傾向，如貴陽的限購政策最松，限購范圍只發(fā)生在市中心人口密集的且房價高過一環(huán)內(nèi)的住房，限購更是有明確的執(zhí)行時間到12月31日止。

    爭議背后的利益博弈

    梳理新國八條出臺后各種針對限購的聲音，本報記者發(fā)現(xiàn)，一開始包括房地產(chǎn)業(yè)界人士均認(rèn)為，限購全國化是最致命的一條，將對市場產(chǎn)生巨大影響，投機(jī)投資需求受抑制，全國樓市成交將大幅下滑，而較少有人質(zhì)疑其合理性。

    “目前發(fā)言積極的這批人，與之前關(guān)注房價的人群并不相同，看似觀點(diǎn)相反、矛盾，其實是不同的利益群體在博弈。”北京一位資深業(yè)內(nèi)人士對記者分析，北京市場近期最好賣的是豪宅和別墅，如中海九號公館、潤澤莊園等項目，很多資金充裕的外地人持幣待購，但他們并非自住而是投資需求，新條款限制了他們的進(jìn)入，引發(fā)不滿。

    問題的焦點(diǎn)并不在于是否歧視外地人，而在于樓市的投資資金被管制了。

    李稻葵直言，限購是在收入分配不均的條件下，力圖滿足基本住房需要的一個制度安排。具體說來，這是保護(hù)中低收入家庭免于受到高收入者（投資者一般是高收入者）在買房市場過分競爭，用以拉平住房消費(fèi)、從而均等住房消費(fèi)邊際效用的一個辦法，同時避免或者縮短房地產(chǎn)投資從泡沫逐步形成到破裂的周期，放緩房地產(chǎn)市場震蕩的幅度。

    李稻葵認(rèn)為，通過這種對投資性需求的限制，會直接帶來對房地產(chǎn)總需求的下降，而需求的下降最終會帶來房地產(chǎn)價格的下降，并在一定條件下，導(dǎo)致未來價格上漲的預(yù)期下降。而預(yù)期下降，又會進(jìn)一步抑制投資性的需求。

    退出與否取決于房價變化

    “限購是常規(guī)調(diào)控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥，”李稻葵也承認(rèn)，限購是一劑猛藥，其副作用明顯，但也必須存在。

    限購的效果，可能要分三個階段。第一階段是僵持，一級市場上開發(fā)商并不見得愿意降價，但二級市場價格可能有所下降，交易量會萎縮。第二階段是預(yù)期的改變，大家開始注意到投資需求在下降，于是預(yù)期未來價格會降。第三階段是降價和一定的交易量的回升。

    北京一家在房地產(chǎn)投資及私募基金領(lǐng)域很有作為的投資機(jī)構(gòu)人士近日對本報記者表示，他們的研究預(yù)測表明，今年樓市價格會有下跌。該機(jī)構(gòu)在北京、三亞、青島等地均有大量房地產(chǎn)投資，“政策是硬性的，”上述人士稱，限購與信貸等因素疊加，北京房價最多跌20%。

    中原地產(chǎn)則認(rèn)為，由于2010年市場成交連續(xù)放量，資金普遍比較充裕，故短期內(nèi)缺乏降價動力。近期開發(fā)商將會減少購地金額并謹(jǐn)慎推盤，這將使各地市場短期內(nèi)新房供應(yīng)縮量。由于2010年全國房地產(chǎn)新開工面積同比增長50%以上，按通常1年到1年半的施工期計算，2011年下半年開始上述供應(yīng)將逐步釋放，預(yù)計市場調(diào)整很可能出現(xiàn)在下半年。

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