租賃市場將成監(jiān)管重地

    市住建委一位負(fù)責(zé)人告訴記者，房地產(chǎn)市場的管理，包括房屋買賣、房屋租賃等多項(xiàng)內(nèi)容。隨著國務(wù)院這幾次調(diào)控政策的出臺，以及北京的政策落地，針對房屋買賣市場的監(jiān)管和政策制定已經(jīng)基本完善。作為房地產(chǎn)市場末端的租賃市場，目前還沒有受到足夠的監(jiān)管。例如，租賃行業(yè)的體制、操作模式都需要完善。因此，上周他們組織北京多家大型房屋中介進(jìn)行座談，了解和討論租賃市場發(fā)展的情況，為建立統(tǒng)一租賃信息平臺做準(zhǔn)備。

    參加了上周會議的北京中原地產(chǎn)三級市場部副總經(jīng)理宮萍告訴記者，會議主要議題是租賃市場管理問題。市住建委向與會中介機(jī)構(gòu)了解了目前市場存在的問題，以及應(yīng)該如何管理。她說，目前北京確實(shí)沒有權(quán)威的租賃數(shù)據(jù)，結(jié)果就是信息不透明，導(dǎo)致租賃雙方對房源、價格心中沒底，使得個別中介可以從中牟利。

    去年4月30日，北京出臺落實(shí)“國十條”的京版“十二條”。其中明確規(guī)定市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同有關(guān)部門完善房屋租賃管理政策，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為，搭建房屋租賃信息平臺，進(jìn)一步規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場。當(dāng)時，有業(yè)內(nèi)人士表示，這是政府首次提及搭建房屋租賃信息平臺，預(yù)示政府將對目前的北京租賃市場作重大調(diào)整。

    市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人接受采訪時表示，建立房屋租賃信息平臺的計劃一直在進(jìn)行當(dāng)中。上周的會議也是為了能夠更多地了解行業(yè)內(nèi)存在的問題，進(jìn)行政策指導(dǎo)和糾正，其中就包括建立統(tǒng)一的房屋租賃信息平臺，讓租賃雙方更透明地了解房源和價格�；I劃中的房屋租賃信息平臺可以顯示真實(shí)的房屋數(shù)量、租賃價格等信息，具體內(nèi)容還在研討之中。

    ■回應(yīng)漲價

    “房租漲價緣于限購”不成立

    針對近期房屋租賃價格的上漲，這位負(fù)責(zé)人說，租賃價格的上漲有多重原因，其中包括CPI的上漲、租賃市場正處于旺季、房主預(yù)期的上漲等復(fù)雜因素。外界所傳因?yàn)榫┌妗皣�八條”的出臺，導(dǎo)致很多人不能購房轉(zhuǎn)為租賃及租賃價格上漲的說法不能成立。他直言不諱地說，一些中介機(jī)構(gòu)的操作手段確實(shí)存在不合理的地方，可能加快了房屋租賃價格的上漲。

    如果搭建了房屋租賃信息平臺就能阻止房租漲價嗎？中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，近期房租的漲價更多的原因是客觀環(huán)境引起的。首先，在租賃市場，每年的入冬開春和7月畢業(yè)生離校的兩個時間點(diǎn)，有大量租房或換租的需求。另外，CPI一直處于高位，糧食、衣服等物價都在上漲�！胺孔鉀]理由不漲�！�

    李文杰說，另一重要因素是今年2月1日新版《商品房屋租賃管理辦法》正式發(fā)布實(shí)施，其中明確不允許群租。同時，北京去年年底出臺辦法禁止地下室出租。租賃市場越來越規(guī)范的同時，也使得此前這部分被消化的需求釋放。

    ■實(shí)施難點(diǎn)

    租賃不備案難定指導(dǎo)價

    新版《商品房屋租賃管理辦法》中規(guī)定，規(guī)范租賃市場，各地應(yīng)該公布租賃指導(dǎo)價。但就目前的租賃市場操作手段看，政府很難獲取并給出指導(dǎo)價格。“公布價格肯定能讓市場更透明�！眰�業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡錦暉說，北京在2004年到2006年間，曾按不同區(qū)域，每季度公布一次租賃價格，但后來不知為什么停止了。目前要執(zhí)行這一規(guī)定還有幾個難點(diǎn)有待解決。其中最重要的就是樣本采集，而目前的租賃市場業(yè)主很少能主動登記備案。主要原因包括，登記備案需要繳納月租金5%的綜合稅，而在我國香港地區(qū)只收取千分之三的印花稅。另外，在香港如果遇到租賃糾紛，只有登記備案的房屋才有法律效力，而我們在這個環(huán)節(jié)沒有硬性規(guī)定。所以，登記備案缺乏動力。

    胡錦暉認(rèn)為，接下來登記備案結(jié)合法律效力、降低稅率都是細(xì)則的趨勢。另外，行業(yè)管理應(yīng)歸住建委，但信息公布?xì)w統(tǒng)計部門，到底由誰來公布也需要明確。

    ■他山之石

    滬擬建平臺掛誠信記錄

    據(jù)記者了解，在今年的上海兩會期間，民建上海市委遞交了一份名為《關(guān)于完善本市住房租賃體系的建議》的提案。

    其中指出，上海的住房租賃體系存在著政府投資的公益性租賃房占比例太低，商業(yè)性租賃市場缺乏引導(dǎo)、規(guī)范和監(jiān)管，租賃雙方的權(quán)利、義務(wù)不能得到有效保障等多種問題，因此建議有關(guān)部門建立規(guī)范的示范性租賃房源信息平臺，并進(jìn)一步整合資源，建立政府控制的統(tǒng)一的房屋租賃信息、交易平臺，保證大部分租賃交易都通過這個平臺完成。對于基于政府控制租賃交易平臺進(jìn)行交易的行為，建議導(dǎo)入政府住房保障性資金支持和金融、保險項(xiàng)目支持，并在公民誠信體系內(nèi)建立住房租賃市場誠信記錄子系統(tǒng)。

    ■市場調(diào)查

    去年開始房租持續(xù)上漲

    據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部此前統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年北京市平均的租賃價格為2490元，2009年平均租賃價格為2547元。2010年前6個月，北京市平均的租賃價格為2928元，比2009年的2547元上升15%。特別是新政后租金上漲驚人，去年5月、6月北京平均的租賃價格為3000元每月，比2009年5月、6月租賃價格上漲20.3%。

    偉業(yè)我愛我家的數(shù)據(jù)也顯示，2010年全年普租市場價格為2335元/月/套，同比上漲了11.98%；而高端市場的租賃價格漲幅則相對較小，為5078元/月/套，同比僅上漲3.11%。

    出租人不知如何定報價

    準(zhǔn)備出租房屋的徐女士告訴記者，她有套35平米的開間，位于公益西橋附近。她經(jīng)上網(wǎng)查詢，發(fā)現(xiàn)周邊類似房屋，月租金在2300元左右。她又找中介詢價得知，是2500元左右。后來，她辦理了托管鑰匙，業(yè)務(wù)員看到她家的裝修和家電是全新的，建議她報價2800元�！翱墒钦{(diào)高后，中介總打來電話殺價�！钡浆F(xiàn)在，還是沒有談成。

    徐女士告訴記者，中介店員告訴她，網(wǎng)上的報價低，目的是吸引客戶，進(jìn)而到他們門店找房源。“所以，現(xiàn)在房主報價都比網(wǎng)上的價格高，而租房的房客也一定會往下殺價�！毙炫�士說。

    中介門店報價有殺有抬

    某大型中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人透露，租房價格和中介操作手段密切聯(lián)系�，F(xiàn)在的租賃方式大致分兩種，一種是居間提供信息，收取中介費(fèi)；另一種就是全權(quán)代理。

    第一種操作方式比拼速度和流量。因此，業(yè)務(wù)員不希望價格太高，反而會殺價保證房源快速出手。而代理業(yè)務(wù)則不同，一些中小中介殺價從房主手中獲得房屋全權(quán)代理，而后抬高價格租出去，吃的是差價。抬高100元，一年的差價就是1200元。全權(quán)代理的好處是讓業(yè)主省心，但由于目前沒有規(guī)范的定價體系，使得一些中介和店員以無良手段從中取得利益。

    ■租房避免三大誤區(qū)

    誤區(qū)一：房源多的地方租金低

    真相：活躍區(qū)域被租賃代理壟斷

    “鏈家地產(chǎn)”首席分析師張月認(rèn)為，交投活躍的區(qū)域中介公司從事房屋租賃代理業(yè)務(wù)也更多，為賺取更多收益，刻意“押房”、抬高租金、轉(zhuǎn)租群租等不規(guī)范行為也越發(fā)猖獗，因此租賃高峰期應(yīng)盡量避開出租房多的熱點(diǎn)區(qū)域。

    誤區(qū)二：分租房間比整租便宜

    真相：找合租者共同整租最劃算

    很多消費(fèi)者會通過二房東轉(zhuǎn)租或者通過做租賃代理的公司那里轉(zhuǎn)租。從表面來看，以這樣的方式租一間臥室的價格絕對值是低的，但是往往被多收了隱性的租金。消費(fèi)者實(shí)際分?jǐn)偟某杀静⒉坏汀?/FONT>