住建部已與各省市簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》，完成了1000萬(wàn)套保障性安居工程住房的分配任務(wù)，而建設(shè)這些住房大約需要1.4萬(wàn)億元。近幾個(gè)月來(lái)，這1000萬(wàn)套保障房一直備受資本市場(chǎng)關(guān)注。券商研究員們就此寫了不少研究報(bào)告。多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，如此龐大的保障房建設(shè)規(guī)�？梢岳瓌�(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)，利好經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而利好股市。另外，有些研究似乎回避分析地產(chǎn)股所受影響。綜合各種因素來(lái)看，這1000萬(wàn)套保障房對(duì)股市基本面的影響小，對(duì)地產(chǎn)股而言則偏利空。

　　去年我國(guó)保障房開工建設(shè)590萬(wàn)套，今年開工任務(wù)是1000萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)近7成。按照住建部的要求，這1000萬(wàn)套保障房必須在今年10月31日前全部開工。住宅建設(shè)周期通�？砷L(zhǎng)達(dá)2年左右。故這1000萬(wàn)套房子完全建成要等到2013年，1.4萬(wàn)億元的總投資會(huì)分?jǐn)偟饺�年之�?nèi)。假使去年開工的保障房投資約有一部分會(huì)延后至今年完成，今年也有部分延后至明年、后年，則估算今年投資額可達(dá)1萬(wàn)億元左右，同比增長(zhǎng)大約5000億元。

　　去年我國(guó)商品住宅完成投資金額高達(dá)3.3萬(wàn)億元，保障房建設(shè)金額的5000億元增量?jī)H相當(dāng)于商品住宅投資額增長(zhǎng)了15%。而去年商品住宅投資額同比增速高達(dá)30%以上。顯然，盡管保障房建設(shè)增速較快，但相對(duì)于商品房的總盤子來(lái)說(shuō)，還是偏小，影響不大。如果國(guó)家房產(chǎn)調(diào)控新政、保障房建設(shè)計(jì)劃，影響了房?jī)r(jià)預(yù)期，導(dǎo)致商業(yè)開發(fā)的住宅建設(shè)投資金額沒(méi)有增長(zhǎng)或下降，則今年的住宅投資額增速會(huì)出現(xiàn)大滑坡。

　　所以，我們還需要關(guān)注保障房建設(shè)會(huì)不會(huì)對(duì)商品住宅建設(shè)產(chǎn)生擠出效應(yīng)。國(guó)家要求，2011年保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住性中小套型商品房用地不得低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。“自住性中小套型商品房”這個(gè)提法比較主觀，我們很難知道它是不是自住，姑且將之?dāng)U至“90平方米以下商品房”。2010年，90平米方以下住宅投資金額約為1萬(wàn)億元，占商品住宅總投資金額的比重為31%。另有將近2萬(wàn)億元、6成資金是商業(yè)開發(fā)的90平方以上住宅投資。受限于各種條件，每個(gè)年度的住房建設(shè)用地供應(yīng)量都是有限的，保障性住房、中小套房用地多了，其它住宅用地就會(huì)減少。根據(jù)2010年的投資強(qiáng)度測(cè)算，若供地總量不變，30%的供地量大約只能支撐1.0萬(wàn)億-1.3萬(wàn)億元的其它住宅投資，同比下滑將高達(dá)35%-50%！

　　目前很多大城市都在實(shí)施限購(gòu)令，限制外地人及投資性購(gòu)房，房貸首付比例、利率也在提高。大建保障房之后，中低收入的戶籍市民可以等待，不用急于購(gòu)房。針對(duì)商品房的購(gòu)房需求、投資需求均會(huì)受到抑制。雪上加霜的是，由于較大戶型商品房建設(shè)用地供應(yīng)量減少、地方政府財(cái)政壓力增加、房?jī)r(jià)仍在高位，土地拍賣價(jià)格很難大跌。地產(chǎn)商很可能會(huì)面臨成本上升、銷售量減少、新開工不足的局面，這意味著地產(chǎn)股業(yè)績(jī)下滑。

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