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中研網(wǎng)訊：

2011-2015年中國東營房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景預測及投

2010年，東營房屋施工總面積680.58萬平方米，同比增長30%；商品房竣工面積196.7

2011-2015年中國蒸氣房行業(yè)投資盈利分析及發(fā)展趨

【出版日期】 2011年2月【報告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個

2011-2015年中國天時牌活動房行業(yè)投資盈利分析及

【出版日期】 2011年2月【報告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個

2011-2015年中國物業(yè)管理行業(yè)全面調(diào)研及投資前景

本報告主要依據(jù)國家統(tǒng)計局、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、國家經(jīng)濟信息中心、國務院發(fā)展研究中心、中國建設部

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　　北京樓市嚴厲的限購政策將削減多少樓市需求，不僅購房者關心，利益攸關的地產(chǎn)商更為關心。

　　記者了解到，日前，包括萬科股份、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團在內(nèi)的大批地產(chǎn)商開始在北京集中進行意向客戶的調(diào)研。其結果顯示，對外地人5年納稅或社保記錄的嚴格限制，以及對本地居民的限制購買政策，至少將被削減三成需求。

　　北京向來是中國樓市的風向標，亦是執(zhí)行限購最早的城市。也正因如此，嚴厲限購對北京樓市的實質影響，為全國的“限購后來者”所關注。與此同時，北京周邊的非限購城市和地區(qū)正在成為樓市資金的新流向。

　　三成需求消失

　　“我們不等到真正銷售簽約之前再審核購房者的購房資質，而是在認購客戶中比對限購的政策要求標準事先摸查一下有多少人不符合現(xiàn)在的購房資格。”2月23日，保利地產(chǎn)一位銷售負責人告訴記者。

　　記者了解到，保利地產(chǎn)目前在北京的在售項目，全部進行了這項工作。位于密云的保利花園項目，從2月20日起要求所有認購保利花園的購房者，提交戶口本、身份證、結婚證、暫住證等證件，并填寫相關情況的表格，以確定認購客戶中有多少不符合當下的嚴厲限購政策。

　　此前，北京市政府出臺北京樓市調(diào)控15條措施，其中將外地人在京購房的社保記錄或納稅證明提高至5年，否則暫停其在京購房資格。同時，本地居民已經(jīng)購置兩套住房的，將禁止再次購房。

　　招商地產(chǎn)、金地集團的銷售負責人均向記者證實，他們也已經(jīng)展開了類似的摸查工作。萬科股份在京準備銷售的長陽半島、金域華府等項目，也進行了類似的客戶調(diào)研。記者掌握的情況表明，這些進行類似客戶調(diào)研項目的銷售周期，多是集中在5~8月之間。

　　“一系列政策將會使北京住宅市場的投資和投機需求淡出，使得市場購買力降低25%~30%�！痹诮邮懿稍L時，萬科股份副總裁毛大慶告訴記者。

　　毛大慶的說法并不是一相情愿的主觀分析。記者從萬科當下準備進入銷售周期的項目了解到，其對客戶進行調(diào)研的結果顯示，約有1/3的意向性客戶因為不符合嚴厲限購政策，而不得不放棄購房意向。

　　保利地產(chǎn)、金地集團的相關調(diào)研也顯示了類似的結果�！盎臼窃谝饬现�，我們已經(jīng)做了充分的準備�！北＠禺a(chǎn)一位不愿具名的銷售負責人稱。

　　中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院副院長陳晟則表示，北京成交量將很快會因為新政的出臺呈現(xiàn)低迷態(tài)勢。

　　“非京籍”很被動

　　中原地產(chǎn)、21世紀不動產(chǎn)的調(diào)查分別顯示，在創(chuàng)下銷售量紀錄的2010年中，外地人購房的比例分別在49.9%、51.3%。“這意味著在去年10多萬套的樓市銷量中，外地購房者至少買走了一半左右的房子�！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰告訴記者。

　　中原地產(chǎn)同期還對開發(fā)企業(yè)的銷售負責人進行了調(diào)研，接受調(diào)研的超過100名北京樓盤的銷售總監(jiān)中有97.31%認為，北京15條調(diào)控政策當中，最為嚴厲、對開發(fā)企業(yè)影響最大的便是擁有5年以上社�；蚣{稅記錄方能購房的條款。

　　記者從前述進行調(diào)研的開發(fā)商處了解到，在意向客戶中1/3放棄購買或者不能購買的客戶中，有超過70%的比例是因不符合“5年納稅或社保記錄”的購房條件而無法購買。其中，尤以北京北部地區(qū)的樓盤項目為甚。

　　此前，曾有報道稱，對于非京籍購房者未滿5年納稅和社保記錄的，可以通過一次性補繳5年個人所得稅等方式獲得資格。但是，北京市地稅局一位相關負責人否認了這種說法。他表示，補繳個人所得稅的同時，按照規(guī)定，可以以5年的時限收取個稅的滯納金，而滯納金則是以天計算，并累計，屆時將可能是一筆十分大的數(shù)字，因此這種“運作”的方法，很難“走得通”。

　　21世紀不動產(chǎn)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在2010年非本地購房者中，擁有1年以上納稅和社保記錄的比例為100%，但擁有5年以上納稅或社保記錄的外地購房者比例尚不到30%。這意味著，以2010年的數(shù)據(jù)為參照系，有70%以上的外地購房者將因不能滿足限購條件而無法購房。

　　“目前來看，北京二手房住宅成交量2月中上旬為7269套，預計在恢復簽約后，僅有的5天簽約量也會明顯降低。預計2月當月，市場總網(wǎng)簽量很可能不足萬套，相比1月份的23478套下調(diào)六成。而2月的二手房住宅簽約量也將創(chuàng)造2010年2月以后的首個不足萬套月。”李文杰說。

　　樓市資金外溢

　　嚴厲限購之下，樓市資金正在向北京周邊的河北城市流動，如燕郊、香河等。

　　記者了解到，河北省除石家莊外都尚未出臺新的限購政策，即對北京人到河北購房，執(zhí)行禁止放貸，但允許全款購房。燕郊、香河等都是如此。

　　21世紀不動產(chǎn)市場總監(jiān)林蕾告訴記者，對于離北京市中心僅45公里的香河來說，北京的限購或許會讓更多的人進入香河，這對于香河的城市發(fā)展是一次難得的機遇。

　　香河政府有關領導表示，香河將與北京公交、通信、醫(yī)療、教育等優(yōu)質服務資源全面對接，真正實現(xiàn)與北京同城一體化發(fā)展，迅速成為匯集上百萬人口、城市化率達到80%以上的首都衛(wèi)星城。從這一點上說，香河具備分流北京外溢購房群體的條件。

　　林蕾認為，連月以來，北京樓市調(diào)控多管齊下，部分資金實力相對較低或不符合購房要求的消費者被逐漸擠壓，在這種背景下，環(huán)北京區(qū)域樓市憑借其較低的房價水平，一定的升值空間，較寬松的限購政策，都將成為購房者目光外轉的理由。

　　萬科進入香河的首個住宅項目鷺湖項目的負責人趙亮告訴記者，之所以選擇在香河開發(fā)低密度項目，一方面是看中這里宜人的田園風光，另一方面是看到了香河產(chǎn)業(yè)發(fā)展的獨特之處。該項目一期可售房源約為聯(lián)排別墅300余套，預計在3月份開盤銷售。

　　“我們進行的客戶調(diào)研中，90%以上是來自北京的購房者�！壁w亮向記者表示。

　　記者了解到，同期與萬科進入香河的一線全國開發(fā)企業(yè)包括保利地產(chǎn)、萬通股份、富力地產(chǎn)等，這些樓盤預計都將在2011年陸續(xù)開盤。

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限購下北京樓市資金流向點評