“史上最嚴(yán)厲的”的京十五條出臺(tái)后，與一次次加息、提高準(zhǔn)備金形成合力，全面收緊了房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源。購(gòu)房人開始觀望，并期望著在這輪調(diào)控中，需求受限的開發(fā)商資金“緊張”后能把房?jī)r(jià)降下來。但記者從十余位開發(fā)商處了解到，作為購(gòu)房人的博弈對(duì)手，他們目前的降價(jià)意愿并不強(qiáng)烈。那么，開發(fā)商實(shí)際能扛多久？相對(duì)弱勢(shì)的購(gòu)房人，還有機(jī)會(huì)在這次博弈中獲勝嗎？記者對(duì)此進(jìn)行了相關(guān)調(diào)查。

　　跌價(jià)的常規(guī)路徑 雙方僵持長(zhǎng)則一年短則一季

　　每一次政府出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政策，購(gòu)房人最關(guān)心的都是兩個(gè)問題：房?jī)r(jià)能不能降下來？何時(shí)能降下來？這一次也不例外。

　　“細(xì)心梳理一下前幾年的經(jīng)驗(yàn)，地產(chǎn)新政出臺(tái)，房?jī)r(jià)進(jìn)入下跌通道后，其路徑其實(shí)是有規(guī)律可循的，了解了這個(gè)規(guī)律，購(gòu)房人就不會(huì)那么容易被外界雜亂的信息所左右了�！痹�經(jīng)有過六七個(gè)項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商肖先生這樣對(duì)記者分析。

　　“首先是觀望期的量跌價(jià)滯階段，新政策出來后，怎么執(zhí)行、各方面反應(yīng)如何、不僅購(gòu)房人會(huì)觀望，開發(fā)商也會(huì)觀望。購(gòu)房人不動(dòng)，就沒有成交量；開發(fā)商不動(dòng)，新的項(xiàng)目會(huì)暫緩入市，老的項(xiàng)目?jī)r(jià)格不漲也不跌，雙方都繃著，看誰(shuí)能繃得住。如果開發(fā)商資金有問題了，率先繃不住了，房?jī)r(jià)就會(huì)進(jìn)入下降通道。這個(gè)周期有長(zhǎng)有短，長(zhǎng)的一年多，比如2008年那次，短的三四個(gè)月，比如去年通州房?jī)r(jià)的下跌。”

　　肖先生認(rèn)為，從某種意義上，這是雙方博弈最關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。“有些購(gòu)房人對(duì)政策的效果有些誤讀，認(rèn)為有效果就是房?jī)r(jià)應(yīng)聲而落，否則就是沒用，其實(shí)，價(jià)跌往往不會(huì)那么快顯現(xiàn)�！�

　　其次，“房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道就是進(jìn)入了量跌價(jià)跌階段�！毙は壬�接著分析。價(jià)跌的第一塊多米諾骨牌，一般會(huì)是規(guī)模較大或是位于郊區(qū)的純新盤，表現(xiàn)為以明顯低于之前預(yù)期和周邊項(xiàng)目的價(jià)格入市，原因是這些新盤進(jìn)入銷售之前都是投入，資金壓力、銷售壓力較大，急需資金回籠，會(huì)率先扛不住。另外，新盤也沒有老客戶退房的顧慮，降價(jià)在技術(shù)上也比較容易操作。

　　之后，如果市場(chǎng)預(yù)期繼續(xù)悲觀，成交量萎縮，開發(fā)商的老項(xiàng)目沒辦法，也會(huì)通過打折、促銷的方式加入到降價(jià)的行列中來。相對(duì)來講，二手房的價(jià)格是相對(duì)堅(jiān)挺的，這是由于二手房的賣方是分散的個(gè)體，除非特殊原因，都不會(huì)有資金壓力，但當(dāng)一手房大規(guī)模降價(jià)后，一直以一手房為風(fēng)向標(biāo)的二手房也不會(huì)堅(jiān)持多久，樓市會(huì)進(jìn)入全面降價(jià)之中。 至于降價(jià)幅度能有多少，會(huì)在哪個(gè)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)入價(jià)跌量漲、量漲價(jià)升的回暖通道，就要看這個(gè)階段市場(chǎng)的博弈情況了。

　　扛價(jià)的根本原因 “即使降價(jià)，許多人也買不了”

　　“前兩天，有人告訴我，管莊一個(gè)項(xiàng)目降價(jià)了，由一平方米35000元降到28000元了，我當(dāng)時(shí)就不信，后來一打聽，這個(gè)項(xiàng)目還沒開盤呢，嚷嚷過均價(jià)35000元，現(xiàn)在又說28000元了，其實(shí)這只是開發(fā)商的一個(gè)銷售策略，不能算是真正降價(jià)，因?yàn)橹苓呿?xiàng)目均價(jià)不過26000元。在目前的市場(chǎng)觀望期，這樣的信號(hào)會(huì)很多，但從客觀規(guī)律上來講，可能會(huì)有‘假摔’，掃掃價(jià)格的浮沫兒，真正的降價(jià)一定不會(huì)這么快到來。選擇扛價(jià)，既是開發(fā)商出于角色的本能，也是規(guī)律使然�！毙は壬�坦言，在這方面，購(gòu)房人明顯處于弱勢(shì)。

　　在記者隨后的采訪中，多位開發(fā)商向記者證實(shí)了肖先生的判斷：現(xiàn)在還沒有降價(jià)的計(jì)劃，至于原因則五花八門。東三環(huán)一位精裝修項(xiàng)目開發(fā)商的說法很有代表性：“現(xiàn)在什么成本都在上漲，開發(fā)商的利潤(rùn)已經(jīng)不像前兩年那么高了。就拿以前都不在意的人工成本來說，不要說最貴的廣東技工，連浙江技工一天都300元了，成本在那兒擺著呢，肯定不愿意降呀。再說了，現(xiàn)在的政策是限制需求，降價(jià)了，許多人也買不了呀，弄不好，新客戶沒來，老客戶也跑了�！�

　　通州項(xiàng)目是去年調(diào)控后的率先降價(jià)者，這一輪會(huì)不會(huì)繼續(xù)領(lǐng)跌呢？通州一項(xiàng)目的副總韓先生說：“經(jīng)過去年一輪的回調(diào)，通州房?jī)r(jià)已經(jīng)回歸到理性位置，金隅花石匠14000元，運(yùn)河灣、海棠灣21000元左右，北京ONE26000元……與大興、順義等區(qū)域的項(xiàng)目比，都是有優(yōu)勢(shì)的，也得到了客戶的認(rèn)可，目前都還有成交，我不知道其他項(xiàng)目的情況，但我們公司去年年底的工作會(huì)上，已明確了今年不漲不降的調(diào)子�！�

　　開發(fā)商是否“不差錢” “資金扛半年是沒問題的”

　　不管是“成本論”也好，“調(diào)整到位論”也好，這些開發(fā)商在表明態(tài)度的同時(shí)，也都向記者透露出了目前“不差錢”的意思，其中，通州項(xiàng)目的韓先生還明確表示：“從公司的財(cái)務(wù)情況來看，扛半年是沒問題的�！�

　　“你聽沒聽說身邊有項(xiàng)目說過資金緊張的？”對(duì)于這個(gè)問題，在記者采訪的十余位開發(fā)商中，只有一位開發(fā)商表示：“有人問過我，能否以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，盡快幫他籌措6000萬元。”其他開發(fā)商則均稱：“前兩年銷售行情那么好，沒聽說誰(shuí)缺錢的，從一些房地產(chǎn)上市公司的報(bào)表中也能看到，許多企業(yè)的負(fù)債率都在50%以下。最近，不是還有開發(fā)商拿地嗎？證明‘老本兒’厚唄�！�

　　盡管開發(fā)商自稱不差錢，但記者卻從其他渠道了解到了一個(gè)讓人困惑的信息：2011年1月份集合信托計(jì)劃中，房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模占全部信托成立規(guī)模的37%，成為占比最大的信托業(yè)務(wù)種類；截至2月17日，處于推薦中的信托計(jì)劃達(dá)26款，2月份投向房地產(chǎn)的信托計(jì)劃已經(jīng)達(dá)12款，占總款數(shù)近一半的比例，發(fā)行規(guī)�；�?qū)⒊?5億元。這些信托大部分承諾投資收益在10%以上，加上信托費(fèi)、代銷費(fèi)、托管費(fèi)等，開發(fā)商的融資成本應(yīng)該在15%以上。另外，今年以來，還有房地產(chǎn)企業(yè)通過海外發(fā)債、優(yōu)行票據(jù)、向外資銀行借貸、私募等方式融資，融資成本也都高于7%左右的銀行開發(fā)貸款成本。如果開發(fā)商真的不差錢，為什么頻頻以高成本去融資呢？另外，也有信托公司的工作人員向記者透露，在他們公司發(fā)行的近幾期房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，開始有了股權(quán)融資，以前開發(fā)商是舍不得把股權(quán)出讓出去的。

　　博弈最終誰(shuí)贏 “關(guān)鍵看政策能執(zhí)行多久”

　　對(duì)于記者的這個(gè)困惑，肖先生解釋：“高成本融資，還不能簡(jiǎn)單地理解為開發(fā)商就差錢。具體地看，通過信托、海外發(fā)債等方式融資的開發(fā)商基本都是有一定規(guī)模的大品牌公司，這些公司的擴(kuò)張速度很快，正常的銀行開發(fā)貸款本身就不能滿足它們的發(fā)展速度。當(dāng)然，它們通過這些方式融資，不排除資金緊張的因素，在前幾年的調(diào)控中，萬科、富力、合生也都有過領(lǐng)跌或大規(guī)模降價(jià)的先例，這一輪也不排除這種可能，但事后分析，它們的降價(jià)和高成本融資都有‘丟卒保車’的成分，是在為新一輪擴(kuò)張和長(zhǎng)期應(yīng)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)作戰(zhàn)略準(zhǔn)備�！�

　　說到長(zhǎng)期應(yīng)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)，肖先生非常欽佩萬科的戰(zhàn)略眼光，去年，萬科利用它的品牌和專業(yè)優(yōu)勢(shì)，除了與中糧、金隅、五礦、住總等國(guó)企廣泛合作，在繼續(xù)發(fā)展的同時(shí)，也分流了風(fēng)險(xiǎn)，可謂是未雨綢繆。但對(duì)于大多數(shù)開發(fā)商來說，在這方面與萬科還有較大的距離。

　　肖先生在與同行的交流中發(fā)現(xiàn)，基于以往的經(jīng)驗(yàn)，多數(shù)開發(fā)商對(duì)目前的政策都持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度：第一，認(rèn)為目前嚴(yán)厲的政策不會(huì)“長(zhǎng)壽”，一年，至多一年半后就會(huì)慢慢放寬，因此，即使造成暫時(shí)零銷售的“市場(chǎng)速凍”局面，憑借之前沉淀下來的“老本兒”也能支撐一段時(shí)日；第二，認(rèn)為政策的嚴(yán)厲程度在執(zhí)行上會(huì)打折扣，有周旋的空間。正是基于這些認(rèn)識(shí)，多數(shù)開發(fā)商在“扛價(jià)”上才會(huì)這么堅(jiān)定。

　　但另一方面，一些中小開發(fā)商，不僅銀行貸款融資不暢通，信托、私募等融資方式的高門檻也很難跨過去。如果一系列政策嚴(yán)格執(zhí)行，且持續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)一些，“老本兒”吃完之后，實(shí)力相對(duì)不足的開發(fā)商將首當(dāng)其沖遭遇資金“斷鏈”危險(xiǎn)，它們會(huì)率先通過尋找股東入股、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等途徑應(yīng)對(duì)資金困局，一段時(shí)間內(nèi)“大魚吃小魚”、市場(chǎng)“洗牌”在所難免，在這個(gè)“洗牌”的過程中，部分企業(yè)將面臨被迫降價(jià)促銷的壓力，這就給了購(gòu)房人機(jī)會(huì)。相對(duì)來講，這個(gè)周期會(huì)比較長(zhǎng)，也許半年、也許一年，甚至更長(zhǎng)。購(gòu)房人要作好持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。而且，2011年1月份的CPI為4.9%，全年還有通脹壓力，在衡量房?jī)r(jià)時(shí)，也要考慮到此方面因素。

　　肖先生還分析，由于目前北京的網(wǎng)簽暫停，新政的效果還需要觀察一段時(shí)間，如果市場(chǎng)真的“凝固”了，效果大于開發(fā)商的預(yù)期，或者政府還有后續(xù)政策出臺(tái)，也許等不到吃完“老本兒”，就有開發(fā)商心慌了。這一點(diǎn)，快的話，全國(guó)兩會(huì)之后就會(huì)看出跡象。

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