在境內房地產市場調控日益深化之際，外資在境內市場上卻呈現(xiàn)出越來越活躍的趨勢。

　　大手筆收購境內房企股權

　　上海聯(lián)合產權交易所提供的最新市場情況顯示，上周外資開始大手筆收購國內房地產企業(yè)的股權。

　　其中，“上海國際集團廣場有限公司100%股權”轉讓項目成功實現(xiàn)了交易。該項目的持有方是上海一家國有獨資企業(yè)，收購方是新加坡的一家公司，最終受讓價格超過3.1億元�！伴L沙廣悅置業(yè)有限公司39%股權”轉讓項目則被香港一家置業(yè)有限公司收購，出讓方是一家中央企業(yè)，該項目的成交價格達到2.9億元。

　　雖然這只是今年以來上海聯(lián)合產權交易所唯一的兩筆外資收購境內房地產企業(yè)股權項目，但仲量聯(lián)行上海投資部總監(jiān)李凌告訴《第一財經日報》記者，外資在境內房地產市場上的活躍行為并不是最近才出現(xiàn)的�！斑^去6個月，外資在境內房地產市場越來越活躍�！崩盍璺Q，這主要得益于中國內地的市場以及經濟大趨勢依然被看好，而且通脹壓力使得大家更注重資產的保值增值。

　　新加坡最大房企嘉德置地近日稱，計劃未來三至五年投資20億新加坡元(約人民幣100億元)于中國內地，除了將旗下商場數(shù)量翻倍至100家外，也將積極拓展廉價住宅，預期平均售價較市場低約20%，每年最少供應1萬套。

　　而在新加坡淡馬錫旗下的全資子公司豐樹集團方面，其中國首席執(zhí)行官盧仕此前在接受本報記者采訪時也透露，豐樹集團將在今年啟動一個新的純粹投資中國的基金，規(guī)模在10億美元左右，將從國際市場上募集資金，新基金依然專注于寫字樓、商場和住宅物業(yè)的開發(fā)，“如果可以找到很好的投資機會，資金規(guī)�？赡苓�會更大�！�

　　2004年和2007年，曾經兩度出現(xiàn)外資大量涌入房地產市場的狀況，2008年國際金融危機爆發(fā)，大量外資撤出。不過從去年下半年開始，再次出現(xiàn)外資活躍的身影。

　　以上海市場為例，來自仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年全年上海房地產投資市場主要大宗交易的成交金額高達人民幣342億元，同比上升17.2%。其中境外投資者(包括香港)投資總額占全年總交易量的72%，而境內買家則占28%。這與2009年的情況截然相反，2009年境內投資者的投資額約占市場總成交量的88%。

　　世邦魏理仕提供給本報的數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)其掌握的2010年境內主要城市房地產大宗收購交易數(shù)據(jù)，也可以看出隨著2010年下半年境內銀根漸漸收緊，而人民幣升值預期再次高漲，房地產領域的外資流入有加速跡象。

　　數(shù)據(jù)顯示住宅物業(yè)比例較小

　　世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2010年境內主要城市房地產大宗收購交易成交總額約為920億元，較2009年大幅增長40%，是2007年后的另一個增長高峰。其中外資(含港澳臺)440億元，較2009年大幅上漲94%。

　　從境外機構投資者交易資金的地域投向來看，一線城市占比達95%，二線城市僅為5%，世邦魏理仕研究部表示，這顯示出符合境外機構投資者收購要求的物業(yè)目前仍主要集中于一線城市，而項目開發(fā)的投資方式可能仍是外資在二、三線城市的絕對主導方式。

　　從外資機構投資的物業(yè)類型來看，綜合、商辦類物業(yè)，尤其是生息物業(yè)受到機構投資者的青睞，綜合、商辦類成交金額占比達92%，而住宅物業(yè)比重較2009年有較大幅度下降，僅為8%，這與住宅價格居高不下和調控政策頻出有一定的關系。

　　為了更好地參與境內的房地產市場，李凌稱，很多外資都已經把在境內設立人民幣基金提上了日程操作�！澳壳耙呀浽O立并運作的人民幣基金還非常少，但可以看到的確有這樣一個趨勢�！�

　　李凌稱，由于從設立到募集資金需要一個過程，所以大約兩三年后人民幣基金會呈現(xiàn)一定規(guī)模。

　　不過，對于外資投資境內房地產業(yè)的監(jiān)管也越來越嚴格。此前商務部發(fā)布《關于加強外商投資房地產業(yè)審批備案管理的通知》指出，為確保房地產調控政策取得實效，要求各地商務主管部門切實加強涉及外匯流入類房地產項目的審查；加強對跨境投融資活動的監(jiān)控以及對房地產市場風險的防范，抑制投機性投資；進一步加強對并購、股權出資等方式新設及增資的房地產項目的審批監(jiān)管和數(shù)據(jù)審核。

　　但是李凌認為，目前外資進入還是以商業(yè)領域為主，住宅領域非常有限�！岸�且目前境內房地產市場的主力軍還是境內企業(yè)，外資比例非常小，并不會影響到整個市場的運行�！�

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2010年全國房地產開發(fā)投資48267億元，全年房地產開發(fā)企業(yè)資金來源中利用外資796億元，較2009年上漲66%。房地產開發(fā)企業(yè)資金來源中的利用外資的年度增長率在2010年呈前低后高趨勢，特別是在2010年四季度快速攀升。

　　上海聯(lián)合產權交易所有關人員告訴記者，目前并未出現(xiàn)境內房地產企業(yè)因為資金鏈緊張而掛牌交易的趨勢。

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