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中研網(wǎng)訊：

2011-2015年中國東營房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測及投

2010年，東營房屋施工總面積680.58萬平方米，同比增長30%；商品房竣工面積196.7

2011-2015年中國蒸氣房行業(yè)投資盈利分析及發(fā)展趨

【出版日期】 2011年2月【報告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個

2011-2015年中國天時牌活動房行業(yè)投資盈利分析及

【出版日期】 2011年2月【報告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個

2011-2015年中國物業(yè)管理行業(yè)全面調(diào)研及投資前景

本報告主要依據(jù)國家統(tǒng)計局、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、國家經(jīng)濟信息中心、國務(wù)院發(fā)展研究中心、中國建設(shè)部

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１月２６日，國務(wù)院常務(wù)會議推出八條房地產(chǎn)調(diào)控措施，限購是重中之重。接著，青島、北京、上海等地先后出臺“限購令”細則。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前已出臺細則的城市中，調(diào)控力度各有區(qū)別。截至２月底，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的大中城市中，僅有２０多個城市落實了“新國八條”�！按笙蕖敝拢瑯鞘泻稳ズ螐�，仍充滿了變數(shù)。

“限購”細則陸續(xù)出臺調(diào)控尺度有別

１月底，青島率先出臺新版“限購令”，北京、上海、廣州等一線城市緊隨其后。接著，天津、南京、南昌、無錫、廈門、武漢、成都等二、三線城市也公布限購政策，基本上都以提高戶籍門檻來限制購房為主要手段。

在已出臺本輪調(diào)控細則的城市中，無一例外地采取對戶籍及非戶籍家庭絕對數(shù)量上的控制，均要求在限購區(qū)域內(nèi)針對本地戶籍家庭禁購第三套，非本地戶籍禁購第二套，且均只能新購房一套。而在針對外地戶籍購房需要提供的社�；蚣{稅的年限要求，以及限購區(qū)域的范圍上，各地均有不同。

包括北京、上海、廣州在內(nèi)的一線城市最為嚴格。其中，北京版“限購令”被稱為“史上最嚴厲”的限購，對擁有２套及以上住房的北京市戶籍居民家庭、擁有１套及以上住房的非北京市戶籍居民家庭，以及無法提供北京市有效暫住證和連續(xù)５年（含）以上在北京市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非北京市戶籍居民家庭，均采取了暫停在北京市向其出售房屋。

在上海和廣州的細則中，則采取了能提供自購房之日起算的前２年內(nèi)在本市累計繳納１年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購１套住房。對不能提供２年內(nèi)在本市累計繳納１年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限制購買住房的措施。

在許多地方細則出臺的推動下，“限購令”的范圍正在逐步擴張，由東部一線熱點城市向中西部城市以及二、三線城市全面鋪開。

在中西部城市中，成都和貴陽版“限購令”均較為溫和，其中成都版“限購令”限購區(qū)域為本市主城區(qū)，沒有涉及到郊區(qū)郊縣，而在針對非本地戶籍限購門檻上，也沒有規(guī)定本市納稅證明或社會保險繳納證明最低年限限制。而在貴陽版的“限購令”中，更是僅限定“市中心城區(qū)人口密集、房價過高、一環(huán)內(nèi)的住房”，比成都只限主城區(qū)范圍更窄。在其他主要二線城市中，南京、太原也均將限購區(qū)域定為本市市區(qū)。

中國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生表示，在本輪調(diào)控政策落地中，呈現(xiàn)一線城市嚴格，東部偏緊、中西部偏寬的特點。目前還未出臺細則的中西部城市，其調(diào)控將略顯溫和，這和當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平是相適應(yīng)的。

限購呼喚有效動力助力執(zhí)行

“新國八條”規(guī)定，尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在２月中旬之前，出臺住房限購實施細則。其他城市也要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況，適時出臺住房限購措施。

在國務(wù)院明確硬性要求在２月中旬之前出臺住房限購細則的城市中，包括４個直轄市、５個計劃單列市、２７個省會城市，總計３６個城市，目前仍有１０余個城市尚未出臺細則。而房價過高、上漲過快的城市也從未有明確的參考標準，相關(guān)部門也從未公布相應(yīng)的城市名單。據(jù)統(tǒng)計，截至２月底，僅有２０多個城市落實了“新國八條”。換言之，國家統(tǒng)計局重點監(jiān)測的７０個大中城市中，仍有４０多個城市未落實　限購細則。

北京易居房地產(chǎn)研究所副所長牟增彬分析認為，目前很少有城市聲明自己屬于房價較高、漲幅過快的地區(qū)，該舉動表明地方政府在出臺限購措施上持審慎態(tài)度，另一方面也透露出部分城市經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)依賴性很大。

多位專家在接受新華社記者采訪時表示，房地產(chǎn)業(yè)是部分地方財政收入的主要來源，土地財政對地方經(jīng)濟貢獻巨大，在短期內(nèi)很難改變。這也就意味著在這些地區(qū)地方限購政策很難產(chǎn)生經(jīng)濟利益上的推動力。

以海南為例，國家統(tǒng)計局海南調(diào)查總隊公布的數(shù)據(jù)顯示，２０１１年１月份，海南�？凇⑷齺喰陆ㄉ唐纷≌N售價格同比分別上漲２１．６％和１９．１％，在全國７０個大中城市分別排第二、三位。前不久，海南省一位官方人士透露，三亞房地產(chǎn)業(yè)上繳的稅收占財政收入的５８％，而海南省基本上也是這一水平。

據(jù)調(diào)查，目前公布限購細則的城市中僅有貴陽明確了調(diào)控目標，長春、青島明確執(zhí)行到年底，而其他城市均無時間限制，也未表明調(diào)控目標。業(yè)內(nèi)人士表示，此舉意味著地方限購政策隨時都可能發(fā)生變化，這種沒有目標跟期限的做法，容易讓社會失去信心。

“大限”之下樓市何去何從

聶梅生認為，隨著調(diào)控政策的進一步深入及有效執(zhí)行，部分房價偏高的大城市，房價將出現(xiàn)一定幅度的“合理調(diào)整”。但是由于處于觀望期，房地產(chǎn)商房屋供應(yīng)量會減少，進而彌補或抵消需求量的減少，供求關(guān)系依然會保持適度平衡，因此房價暴跌的可能性不大。

針對很多人擔心的一線城市限購之下，會導致熱錢進入二、三線城市，推高房價。聶梅生認為，隨著全國范圍內(nèi)限購細則的陸續(xù)出臺，投機者跨區(qū)域投資的難度將越來越大，投機行為可能真正受到前所未有的打擊。而二、三線城市推出的“限購令”細則可視作對其城市樓市的一種保護。

牟增彬認為，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場決心堅定，調(diào)控力度加大，對房地產(chǎn)商、銀行和購房者都會產(chǎn)生重大影響。經(jīng)過一段觀望以后，房地產(chǎn)商可能在一定程度上開始降價促銷，但由于剛性需求過大房價不太可能出現(xiàn)大幅下跌局面。

對于銀行來說，伴隨著買賣交易減少，房屋信貸資金面臨“有米無鍋”局面，其整體經(jīng)濟效益會出現(xiàn)急劇下降。對于購房者來說，由于很難把握出手時機，何時購房無法確定。而售房者更可能無法下決心出手，一是可能因為價格不理想，但最重要的是擔心一旦出手再次購房可能變得遙遙無期。

北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為，２０１１年需繼續(xù)落實調(diào)控措施，利用限購等政策獲得增加供應(yīng)的時間，對投資投機需求繼續(xù)實施減法。同時還必須增加住房有效供給，保持土地供應(yīng)平穩(wěn)。在加減法的配合下，今年的調(diào)控力度才能繼續(xù)保持，樓市才有望回歸理性。

陳國強認為，在中央政府的調(diào)控之下，地方政府將承擔更大責任。根據(jù)國務(wù)院要求，各地要在一季度向社會公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標。嚴令之下，新一輪調(diào)控政策的執(zhí)行將更為扎實，奏效也當更為明顯。但隨著限購的深入，部分城市或?qū)⑼顺稣{(diào)控行列，樓市或?qū)⒒貧w理性。

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房地產(chǎn)限購細則尺度差別分析