上海佑威提供給本報(bào)記者的數(shù)據(jù)顯示，２０１１年２月，上海商品住宅成交面積僅７．８萬平方米，環(huán)比上月大跌８３％，創(chuàng)下２００６年以來商品住宅月成交量的最低記錄，成交均價(jià)也有１０％的跌幅。其中高端住宅相對(duì)集中的上海內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域， 成交量環(huán)比１月下跌９１％。

　　歷次調(diào)控中相對(duì)堅(jiān)挺的高端住宅售價(jià)卻成為此輪成交量下滑的主力。２１世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的分析師發(fā)現(xiàn)，２８４２６元／平方米的單價(jià)成上海樓市的分水嶺，該價(jià)格以上的新建商品房１月２８日至２月２２日累計(jì)成交套數(shù)僅１９８套，占該時(shí)期總成交量比例的１１．９％，而１月份前２７天該價(jià)格區(qū)間成交套數(shù)占比為１６．３％。

　　性價(jià)比較高的普通住宅成交量占據(jù)市場(chǎng)成交量大頭。２月上海成交量前十的項(xiàng)目中，有７個(gè)項(xiàng)目售價(jià)低于每平方米２萬元。

　　“目前銷售好的要么是位置較好價(jià)格又不高的普通住宅，要么是郊區(qū)縣的低價(jià)樓盤�！庇油�的分析師昨日在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說，這些項(xiàng)目與１月份比成交量也有明顯下滑。

　　在二手房是市場(chǎng)上，依據(jù)２１世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)上海區(qū)域旗下３００余家門店抽樣統(tǒng)計(jì)顯示，自房產(chǎn)稅政策正式實(shí)施日起至２月２０日，全市二手房均價(jià)在２．８４萬元／平方米以上的房源成交占總成交量比例約為４．３％。而１月份前２７天該價(jià)格區(qū)間成交套數(shù)占比約為７．５％。

　�。玻笔兰o(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾認(rèn)為單價(jià)較高房屋的成交價(jià)已受到新政直接影響，她在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，房產(chǎn)稅和限購(gòu)令以及利率上調(diào)帶來的還貸壓力對(duì)買房人已形成實(shí)際壓力。

　　成交價(jià)跌１０％

　　受到高端樓盤成交量大幅下挫影響，上海２月樓市成交價(jià)小幅下挫１０％。

　　“２月新建商品房的供應(yīng)中，能滿足剛性需求的有效供應(yīng)相對(duì)不足，除了圣鑫苑、萬科泓錦園和月末獲取預(yù)售證的金鼎香樟苑，其他獲取預(yù)售證的樓盤皆為別墅項(xiàng)目或中高端公寓項(xiàng)目�！庇油�的分析師表示，上海的限購(gòu)令導(dǎo)致高端樓盤受到較大沖擊，在限購(gòu)令下，有實(shí)力購(gòu)買的買房人已擁有多套住房，沒有權(quán)利再買，有權(quán)利買的普通買房人卻沒有錢買。

　　上海的一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)私下向記者透露，他們暫時(shí)并不打算調(diào)低價(jià)格，決定放慢銷售，先觀望一段時(shí)間。

　　種種跡象顯示，此輪價(jià)格調(diào)整并非項(xiàng)目自發(fā)調(diào)價(jià)造成，多數(shù)項(xiàng)目依然維持原來的價(jià)格。與此同時(shí)，之前由于恐慌性需求入市放大的需求大幅萎縮，春節(jié)之前供不應(yīng)求的局面明顯逆轉(zhuǎn)。

　　上海市民劉先生告訴記者，最近他去上海內(nèi)環(huán)的一些項(xiàng)目看房子時(shí)，發(fā)現(xiàn)許多售樓處都鮮有買房人，售價(jià)越高的項(xiàng)目買房人越少。

　　佑威的數(shù)據(jù)顯示，１月上海樓市的供銷比曾達(dá)到０．５∶１，但在２月各項(xiàng)調(diào)控政策出臺(tái)后，上海商品住宅月供應(yīng)量為４０萬平方米，月成交量卻跌破２０萬平方米，供銷比大幅逆轉(zhuǎn)，上升至２．２∶１。

　　在二手房市場(chǎng)上，部分區(qū)域已出現(xiàn)５％的議價(jià)空間。林蕾認(rèn)為，這表明部分著急出售的房主在政策壓力和與買房人的博弈過程中，價(jià)格預(yù)期已有松動(dòng)，但這種松動(dòng)尚未在市場(chǎng)中大面積顯現(xiàn)，未來房?jī)r(jià)的整體走勢(shì)還要看政策后期的執(zhí)行力度。

　　開發(fā)商轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)

　　上海ｓｏｈｕ某項(xiàng)目的銷售總監(jiān)告訴記者，他們公司已經(jīng)從住宅市場(chǎng)撤離，目前在售的都是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，以寫字樓和商鋪為主。

　　“住宅現(xiàn)在是燙紅的鐵碰不得，只有商業(yè)地產(chǎn)目前沒有太多限制，還有操作的空間。”上述銷售總監(jiān)說，他們公司在今年１月就已經(jīng)從住宅市場(chǎng)全部撤出來，目前在售的寫字樓項(xiàng)目銷售情況很樂觀。

　　自上海ｓｏｈｕ２００８年做出向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的決定以來，近幾年都在撤離住宅市場(chǎng)。與ｓｏｈｕ一樣，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)關(guān)注度提高的開發(fā)商并不少，北京陽光新業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人曾向記者表示，未來幾年內(nèi)要大幅提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在公司占據(jù)的比重，其中零售物業(yè)將是重要方向。

　　事實(shí)上，在住宅市場(chǎng)執(zhí)行嚴(yán)格的限購(gòu)令和較高的貸款條件后，購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的門檻已經(jīng)降到與高端住宅同一個(gè)水平線上，甚至比高端住宅更低。目前寫字樓和商鋪都執(zhí)行貸款首付五成，購(gòu)買二套住宅的首付比例已提高到六成，并執(zhí)行１．１倍以上的基準(zhǔn)利率。

　　與此同時(shí)，上海一些熱點(diǎn)區(qū)域的寫字樓價(jià)格比附近高端項(xiàng)目低，以位于北外灘的中信廣場(chǎng)為例，平均售價(jià)不到每平方米６萬元，附近高端住宅的售價(jià)已達(dá)到每平方米近９萬元。

　　繼住宅之后，商業(yè)地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)商與投資客們的下一個(gè)熱點(diǎn)。

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