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溫州土地流拍透露出的信號點(diǎn)評
http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2011-3-4

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2010年，東營房屋施工總面積680.58萬平方米，同比增長30%；商品房竣工面積196.7

2011-2015年中國東營房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測及投

2010年，東營房屋施工總面積680.58萬平方米，同比增長30%；商品房竣工面積196.7

2011-2015年中國蒸氣房行業(yè)投資盈利分析及發(fā)展趨

【出版日期】 2011年2月【報(bào)告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個(gè)

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　　風(fēng)，往哪兒吹？

　　當(dāng)投資者緊捂錢袋，觀望調(diào)控下的樓價(jià)、地價(jià)走勢之際，公認(rèn)的炒房團(tuán)發(fā)源地——溫州，連月來卻至少有12宗地塊接連流拍。

　　當(dāng)?shù)卣恢毙Q“土地資源稀少”，但民間資本充裕，房地產(chǎn)投資熱情高等要素也高度集中，這便成就了溫州在房地產(chǎn)市場中的“標(biāo)桿”形象。

　　近來接連土地流拍，究竟表達(dá)了怎樣一種投資邏輯？

　　拍價(jià)被調(diào)高后

　　“流拍地塊初定在本月9日重拍�！�3月2日，溫州公共資源交易中心相關(guān)人士透露。該人士所說的“流拍地塊”，即是2月23日對外公開拍賣的一個(gè)地塊。據(jù)稱，當(dāng)時(shí)沒有企業(yè)或自然人參與投拍。

　　“等等再說吧�！鲍@悉這個(gè)消息，去年底剛參與過土地拍賣，且據(jù)說此前有意參拍上述流拍地塊的某房開公司董事長稱。

　　以往熱衷炒地的溫州投資者，如今卻表現(xiàn)出冷漠和觀望情緒，實(shí)屬罕見。

　　一直以來，溫州的土地資源都表現(xiàn)得非常緊缺。2010年全年，溫州城區(qū)幾乎沒有新開樓盤，當(dāng)?shù)刭Y金卻過于充裕，無論是剛性需求抑或是投資需求都相當(dāng)旺盛。

　　但事實(shí)上，溫州的土地供應(yīng)近幾年都成倍增加。2008年，溫州全年的土地供應(yīng)只有200多畝，2009年400畝左右，2010年近900畝，2011年預(yù)計(jì)將達(dá)1500畝。

　　與此同時(shí)，土地需求也表現(xiàn)得非常旺盛，尤其去年以來，“地王”紀(jì)錄被頻頻刷新。

　　不過，這種供需緊湊的狀況在去年底出現(xiàn)“逆反”。一個(gè)標(biāo)志性事件是，去年12月23日，溫州茶山一“地王”級別的土地被回收，并對折出讓。

　　而此后，7個(gè)南湖地塊的集體流拍更讓人有“生不逢時(shí)”之感。

　　南湖地塊是今年溫州土地出讓的重頭戲，也是當(dāng)?shù)爻墙ㄙY金的主要“造血庫”。

　　有知情人士透露，在出讓前的半個(gè)月，部分南湖地塊被大幅度臨時(shí)調(diào)高價(jià)格，起始樓面價(jià)從每平方米5000多元調(diào)高至15000元左右。

　　而調(diào)價(jià)的理由是，土地出讓期間，國土資源部要求地塊出讓溢價(jià)50%以上要上報(bào)。為盡量避免這一程序，有關(guān)部門便臨時(shí)調(diào)整了價(jià)格。

　　對于調(diào)整后的起拍價(jià)，溫州當(dāng)?shù)匾恍》块_公司股東李先生表示，15000多元/平方米的起拍價(jià)，無異于給市場一個(gè)信號，這里的房價(jià)將來起碼要30000元�！爱吘箿刂莩菂^(qū)和交通圈在擴(kuò)大，這個(gè)地方理應(yīng)是打造高檔社區(qū)的黃金區(qū)域�！�

　　事實(shí)上，調(diào)價(jià)一舉正顯示出，基于地方財(cái)政考慮，當(dāng)?shù)卣⒉辉敢饪吹降貎r(jià)下降，而全國性房價(jià)調(diào)控已初見成效。如此一來，房地產(chǎn)開發(fā)商似乎不得不接受利潤被擠壓的結(jié)果。

　　當(dāng)然，開發(fā)商也可以選擇不買賬。而且，市場房源并不緊張。

　　此前，2010年，由于政策及大環(huán)境影響，溫州市區(qū)部分可售樓盤推遲供應(yīng)，這些房源將延續(xù)到這一兩年釋放，如名人廣場、京都城、同人欣園等樓盤。這些房開公司人士預(yù)測，接下來的一兩年內(nèi)，市區(qū)樓市供應(yīng)充足程度將達(dá)到歷史之最。

　　與此同時(shí)，溫州也出臺了限購政策，這大大加強(qiáng)了房產(chǎn)的投資難度。

　　更重要的是，200畝、400畝、900畝直至2011年的1500畝，近年來成倍增長的土地供應(yīng)，亦讓開發(fā)商不再急于拿地。

　　有數(shù)據(jù)顯示，今年1月，溫州新房的均價(jià)為每平方米18854元的，排名中國境內(nèi)城市第四。

　　開發(fā)商的資金鏈

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策的日趨嚴(yán)厲，加劇了地方政府以“土地經(jīng)營城市”的難度。

　　“地方政府比我們更不愿意看到房價(jià)下降�！边@是一些房開公司和個(gè)人投資者比較一致的觀點(diǎn)。

　　在這波調(diào)控中，地方政府似乎成為矛盾綜合體。

　　以溫州政府為例，內(nèi)部人士透露，在溫州市三級干部會議上，溫州主要領(lǐng)導(dǎo)頻頻在會上表態(tài)：要把溫州房價(jià)降下來，要多拿出土地建設(shè)商品房，這樣才能留住人才，溫州才能發(fā)展。但他們亦同時(shí)要求，今后幾年溫州要加大固定資產(chǎn)投入，要建設(shè)大量的城市基礎(chǔ)設(shè)施，要投入3000多億。

　　“這個(gè)資金哪里來？還不是靠賣地�！庇蟹块_公司人士對記者說。

　　“政府希望增加土地供應(yīng)，希望多建設(shè)商品房以保證供給。但開發(fā)商如果不拿地不建設(shè)，供求依然還是不平衡�！币婚_發(fā)商私底下透露了這樣的市場邏輯。

　　于是，在這種思維邏輯下，盡管今年1月份的房價(jià)還在繼續(xù)上漲，溫州的12宗地塊卻相繼流拍。

　　此外，溫州天浩置業(yè)總經(jīng)理王珍楠分析，銀行信貸額度緊張，直接導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊張，這其實(shí)也是土地流拍的主要因素之一。

　　記者從一國有銀行高層人士處了解到，其實(shí)去年下半年以來，該行已經(jīng)基本停止發(fā)放開發(fā)貸。

　　在這種情況下，房開公司的資金鏈維系，基本是靠民間借貸。

　　不過，貨幣政策日漸趨緊的背景下，民間借貸市場利率也開始量縮價(jià)升。

　　“民間資金和銀行資金很大部分具有互溶性�！鄙鲜鲢y行高層分析認(rèn)為，比如去年下半年以來，銀行準(zhǔn)備金率連續(xù)上調(diào)后，銀行如同一架抽水機(jī)，抽走了整個(gè)市場的資金容量。當(dāng)?shù)匾唤鹑诒O(jiān)管機(jī)構(gòu)高層人士透露，2010年底回籠的資金總量是上一年同期的兩倍以上。

　　另一方面，國內(nèi)一些城市出臺限價(jià)令后，溫州緊跟而上：溫州居民家庭暫停購第三套房。對貸款購買第二套住房家庭，首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　外部環(huán)境的多重?cái)D壓下，究竟該如何融資，成為去年拍到土地的房開公司一個(gè)非常頭痛的問題。如果在6個(gè)月限期內(nèi)依然不能籌足資金，他們或許只能求助民間融資。

　　但民間借貸利率已不便宜。一名處于民間借貸鏈條中的人士透露，從他的環(huán)節(jié)看，資金價(jià)格已經(jīng)比半年前增長了50%以上。

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