“加法”　多方發(fā)力增加供應(yīng)

    始自２００７年的大規(guī)模保障性安居工程，近年來快速發(fā)展。越來越多無力購買商品房、甚至租不起房子的低收入家庭，通過各種保障性住房，圓了安居夢。

    據(jù)統(tǒng)計，“十一五”期間，我國通過各類保障性住房建設(shè)，解決了１１４０萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭和３６０萬戶中低收入家庭住房困難問題。２０１０年，全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工５９０萬套，基本建成３７０萬套；農(nóng)村危房改造開工１３６萬戶，基本竣工１０８萬戶。

    近日，國務(wù)院保障性安居工程協(xié)調(diào)小組與各地簽訂了２０１１年保障性安居工程建設(shè)目標責任書。今年全國共將建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房１０００萬套，比去年增加７０％多，改造農(nóng)村危房１５０萬戶以上。

    為緩解不斷增加的資金壓力，２０１０年，中央財政對保障性安居工程的專項資金支持力度達到８０２億元。２０１１年，中央財政補助資金將超過１０００億元。地方政府也采取多種措施籌措資金。如黑龍江、江西等省加大了省級財政補助力度；山西等省規(guī)定新建商品住房項目按５％配建廉租住房，并作為土地出讓前置條件；吉林省規(guī)定土地出讓凈收益不低于２０％用于保障房建設(shè)。

    為了督促落實土地出讓凈收益用于廉租房、公租房建設(shè)和城市棚戶區(qū)改造的比例不得低于１０％的政策，有關(guān)部門計劃采取相應(yīng)的硬措施和硬約束。財政資金安排不足的地區(qū)，土地出讓凈收益提取比例還將進一步提高。

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新指出，爭取到“十二五”期末，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難，改善部分中等偏下收入家庭的住房條件�！笆�二五”期末，城鎮(zhèn)住房保障覆蓋率將達到２０％以上。

    “減法”　房價控制在合理范圍

    姜偉新此前指出，近幾年部分城市房價上漲過快的原因主要有工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，使得住房需求總體快于供給增長；市場監(jiān)管力度不夠；地方財權(quán)與事權(quán)不匹配，較多依賴土地出讓資金收入和房地產(chǎn)發(fā)展收入；建設(shè)成本上漲；前兩年流動性充裕，大量資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域等。

    ２０１１農(nóng)歷新年到來之際，國務(wù)院常務(wù)會議推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施（下稱“新國八條”），為２０１１年房地產(chǎn)市場調(diào)控定下基調(diào)，信貸、稅收、限購等措施比以往更加嚴格。

    “新國八條”規(guī)定，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，貸款利率不低于基準利率的１．１倍。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。而此前部分城市出臺的限購令則擴至全國——只要房價過高、上漲過快的城市，均需執(zhí)行限購令。

    目前，以落實“新國八條”調(diào)控為契機的限購政策已經(jīng)在全國近３０個城市推行。２月份的最后１０天，全國房地產(chǎn)市場交易量應(yīng)聲下跌，但價格仍然高企。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，２月份全國７２個大中城市當中，有１５個城市零開盤，總共開盤２３９個，環(huán)比下降７０％。２月１７日－２８日，北京市房屋成交量僅相當于去年同期的３０％。據(jù)分析，２月成交當中還有相當部分是商業(yè)項目，這部分剔除以后，住宅成交量會更低。

    與此同時，銀監(jiān)會等機構(gòu)推行的緊縮貸款政策，更讓開發(fā)商如坐針氈。２月底，大部分銀行提高了首套房貸利率，在部分城市甚至暫停了二套及以上房屋的個人按揭貸款。對于開發(fā)貸則實行空前嚴厲的限制政策，對于新設(shè)立企業(yè)不給予貸款，對于老企業(yè)要還清部分貸款之后才能給予新的貸款。

    “效果”　需破解政策執(zhí)行瓶頸

    當下，房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷一輪頻度密集、力度空前的調(diào)控。一方面，政府全力推進保障性住房建設(shè)，做“加法”；另一方面，推行“限購”“限貸”的政策，推行房產(chǎn)稅試點工作等，做“減法”。但如何平衡“加法”跟“減法”兩者之間的關(guān)系，解決目前的政策瓶頸，成了擺在房地產(chǎn)業(yè)面前的一道難題。

    據(jù)統(tǒng)計，２０１０年計劃建設(shè)５９０萬套保障房，后來基本完成３７０萬套。今年計劃建設(shè)１０００萬套，未來五年將建設(shè)３６００萬套。國土資源部公開數(shù)據(jù)顯示，２０１０年全國３０個省區(qū)市住房供地、保障性住房實際供地均不到年初計劃的七成，只完成原計劃的６７．９％。是否能按期、高質(zhì)量地完成保障房建設(shè)，是一個考驗。

    業(yè)內(nèi)人士表示，今年國家新增１０００萬套保障性住房，需要資金１．３萬億元，目前看得見的資金來源為中央財政撥款１０００多億元；地方土地出讓金凈收益的１０％，假如足額到位最多１０００多億元；另外，再加上動用有限的住房公積金增值凈收益。其余大部分缺口仍需依靠存在很大不確定因素的金融及發(fā)債來完成，資金瓶頸仍然存在。同時，“限購、限貸”很有可能阻礙有著正常需求的人群。

    如何破解樓市調(diào)控中的這些瓶頸？中國（海南）改革發(fā)展研究院副研究員夏鋒認為，保障房建設(shè)不能僅當作政府的一項調(diào)控任務(wù)，應(yīng)完善體制機制，設(shè)法建立產(chǎn)業(yè)激勵機制，鼓勵房地產(chǎn)商主動建設(shè)保障房，如此樓市才有望回歸理性。同時，“加法”需要強調(diào)效益和效果，嚴格控制各類保障性住房的面積標準，使盡可能多的家庭能夠盡早享受到實惠。同時“減法”要盡量減少對有正常資金需求的人群產(chǎn)生的副作用。

    “‘限購令’之下，剛性需求仍然存在，只是被暫時壓制了而已，所以要警惕報復性反彈�！毕姆甯嬖V新華社記者。北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強表示，只有調(diào)控措施常態(tài)化，改變公眾“調(diào)控之后必放松”的預期，才能平衡房地產(chǎn)市場。

• ·2011-2015年中國東營房地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競爭戰(zhàn)略研究咨詢報告
• ·2011-2015年中國東營房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景預測及投資風險研究報告
• ·2011-2015年中國蒸氣房行業(yè)投資盈利分析及發(fā)展趨勢前景預測報告
• ·2011-2015年中國天時牌活動房行業(yè)投資盈利分析及發(fā)展趨勢前景預測報告
• ·2011-2015年中國物業(yè)管理行業(yè)全面調(diào)研及投資前景預測報告
• ·2011-2015年中國修理野營房產(chǎn)業(yè)投資策略研究及發(fā)展趨勢分析報告
• ·2011-2015年中國新型建筑行業(yè)投資盈利預測及前景分析報告
• ·2011年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資策略及深度研究預測報告
• ·2011年中國建筑裝飾行業(yè)投資策略及深度研究報告
• ·2011年中國建筑行業(yè)投資策略及深度研究預測報告

• · 2011-2012年保障房建設(shè)計劃點評
• · 旅游地產(chǎn)市場競爭形勢點評
• · 2011年2月北京商品住宅交易點評
• · 2011年2月貴陽房地產(chǎn)市場點評
• · 2011年3月樓市將呈現(xiàn)出的特點預計
• · 2011年湖北保障房建設(shè)目標點評

• · 2011年2月份香港送交注冊的樓宇買賣合約總值統(tǒng)計
• · 樓市價格過快上漲勢頭初步遏制
• · 房產(chǎn)稅在全國推廣的時機探討
• · 全國房地產(chǎn)調(diào)控措施全面鋪開
• · 樓市限購令對房屋租賃市場的影響分析
• · 多城市近期將出臺樓市限購細則

• ·2008年以來各月二手房銷售面積
• ·2008年以來各月商品住房銷售均價
• ·2008年以來各月商品住房銷售面積
• ·2001-2008年各季度各行政區(qū)及全市辦公用房價格指數(shù)
• ·2001-2008年深圳商業(yè)用房價格指數(shù)走勢
• ·2001-2008年各季度深圳各行政區(qū)及全市商業(yè)用房價格指數(shù)