上海高端住宅項(xiàng)目風(fēng)光不再。上海自2011年1月28日啟動(dòng)對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)、1月31日出臺(tái)限購令至今，實(shí)行已經(jīng)滿一個(gè)月。在此期間，上海市房管局和上海市地稅局先后出臺(tái)了限購政策執(zhí)行細(xì)則及房產(chǎn)稅征收稅率界定標(biāo)準(zhǔn)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限購政策執(zhí)行細(xì)則及房產(chǎn)稅稅率標(biāo)準(zhǔn)的界定均指向高端住宅客戶群體。限購令使得有實(shí)力購買高端住宅的買房人由于已擁有多套住房沒有權(quán)利再買，而有權(quán)利買的普通買房人卻因資金有限無緣高端物業(yè)；上海房產(chǎn)稅稅率劃定28426元/平方米分水嶺，高于該價(jià)格的高端住宅將繳納高達(dá)0.6%的房產(chǎn)稅，這使得高端住宅投資變成了雞肋。

　　2011年2月，上海高端住宅出現(xiàn)“嚴(yán)重滯銷”，面對跌至冰點(diǎn)的市場行情，個(gè)別高端項(xiàng)目的開發(fā)商重啟優(yōu)惠通道推出了“買房即送房產(chǎn)稅”的應(yīng)對措施，變相降價(jià)出貨。但是，大多數(shù)高端項(xiàng)目則選擇了“捂盤待價(jià)”。

　　2月豪宅成交量急跌

　　佑威及樓市專評網(wǎng)3月1日聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年2月，上海市商品住宅成交面積僅為17.8萬平方米，與1月份相比下跌83%，這是自2006年以來，上海商品住宅月成交量的最低記錄。

　　上海市中心高端市場的成交降幅最為明顯。2月，上海均價(jià)4萬元以上的高端住宅成交57套，創(chuàng)下2009年3月以來成交最低紀(jì)錄。單價(jià)5萬元以上的高端住宅成交僅29套，僅為1月成交量的10%。其中，高端住宅聚集的內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域總體成交急劇回落，當(dāng)月該區(qū)域僅成交49套高端住宅，較1月減少了90.49%。

　　此外，據(jù)上海中原研究咨詢部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份別墅市場成交樓盤47例，合計(jì)交易套數(shù)96套，成交面積2.03萬平方米，較去年同期分別減少70.55%、72%，這亦是自2006年以來的月成交最低水平。

　　成交劇減的同時(shí)，高端房的供銷比出現(xiàn)了明顯變化，供大于求的局面趨向嚴(yán)重。上海佑威房地產(chǎn)咨詢公司3月1日提供的數(shù)據(jù)顯示，1月上海樓市的供銷比曾達(dá)到0.5∶1，但在2月各項(xiàng)調(diào)控政策出臺(tái)后，供銷比出現(xiàn)大幅逆轉(zhuǎn)，上升至2.2∶1.2月全市商品住宅供應(yīng)量為40萬平方米，雖環(huán)比1月下跌了24%，但這一新增供應(yīng)量已經(jīng)相當(dāng)于2月成交量的2.2倍。

　　同時(shí)，上海中原研究咨詢部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月上海一手別墅市場新增樓盤6例，合計(jì)供應(yīng)套數(shù)501套、面積9.69萬平方米，較去年同期分別增加3.36倍、2.24倍。

　　上海中原研究咨詢部研究經(jīng)理龔敏認(rèn)為，滬版限購令、房產(chǎn)稅出臺(tái)以來，住宅投資集中領(lǐng)域內(nèi)，豪宅公寓交易表現(xiàn)敏感，繼續(xù)保值的屬性受到動(dòng)搖，出現(xiàn)滯銷。2011年新推豪宅房價(jià)受前期拿地成本影響巨大，以項(xiàng)目平均一年半的開發(fā)周期來看，2009年的“地王”項(xiàng)目最先涌向2011年豪宅市場，受到高拿地成本的支撐開發(fā)商不會(huì)輕易降價(jià)，上海豪宅市場“有價(jià)無市”的局面短期內(nèi)難以打破。

　　開發(fā)商進(jìn)退兩難

　　面對跌至冰點(diǎn)的市場行情，上海本地房企綠地集團(tuán)率先降價(jià)。近日，綠地位于松江區(qū)的高端項(xiàng)目新南路壹號(hào)推出了“買房即送房產(chǎn)稅”的應(yīng)對措施。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，這相當(dāng)于給買房者打了9.8折，實(shí)際上是該項(xiàng)目為了打破零成交僵局變相降價(jià)出貨。

　　其后，又有兩家開發(fā)商跟進(jìn)推出相似的優(yōu)惠措施，應(yīng)對房產(chǎn)稅征收對高端房的沖擊。位于上海嘉定區(qū)的曹王新苑近日推出“買房即送10年房產(chǎn)稅補(bǔ)貼的購房優(yōu)惠”。緊隨其后，同區(qū)域的蘭郡名苑三期也推出了買房即可享受最高30萬元優(yōu)惠，零房產(chǎn)稅及贈(zèng)送130平方米面積的營銷舉措。

　　但是，據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，包括綠地新南路壹號(hào)在內(nèi)的打折樓盤折扣幅度均很小，并未有樓盤推出大幅折扣。同時(shí)，當(dāng)前推出折扣措施的樓盤均位于外環(huán)偏遠(yuǎn)區(qū)域，豪宅項(xiàng)目相對集中的內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域并未有價(jià)格松動(dòng)的跡象。

　　中房信分析師薛建雄認(rèn)為，豪宅項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)際上面臨著兩難的境地。他表示，多數(shù)豪宅項(xiàng)目由于沒有剛性需求的支撐，較小幅度的降價(jià)并不能吸引買家入場，而一旦降價(jià)幅度加大不但自身經(jīng)濟(jì)損失嚴(yán)重也會(huì)得罪前期業(yè)主。所以，多數(shù)豪宅仍會(huì)以“捂盤待價(jià)”為主，只有極少數(shù)有剛性需求客戶的豪宅，在小幅促銷后能夠獲得一定的成交業(yè)績。

　　萬科上海中心市場研究經(jīng)理呂裴在接受媒體采訪時(shí)也表達(dá)了相似的看法。他認(rèn)為，如果成交量下降得很快，萬科上海中低端項(xiàng)目肯定會(huì)受到一些影響。但是，高端項(xiàng)目影響會(huì)小一些，因?yàn)橄拶徚畹拇嬖冢�即使高端房小幅降價(jià)了仍然賣不出去。萬科的高端項(xiàng)目依然堅(jiān)持高價(jià)等待市場走勢明朗。

　　由于多數(shù)豪宅開發(fā)商選擇“捂盤待價(jià)”，國泰君安分析師孫建平稱，預(yù)計(jì)3月豪宅成交量仍會(huì)持續(xù)低迷。

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