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上半年低迷收?qǐng)鰳鞘姓诎l(fā)生變化簡(jiǎn)析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2011-7-7
- 【搜索關(guān)鍵詞】:房地產(chǎn)研究報(bào)告 投資策略 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 發(fā)展前景 競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研 趨勢(shì)預(yù)測(cè)
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2011-2015年住宅行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局與投資戰(zhàn)略研究咨詢(xún) 2011年,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)開(kāi)局,整體增長(zhǎng)平穩(wěn),投資、銷(xiāo)售保持平穩(wěn)增長(zhǎng),新開(kāi)工面積同比2011-2012年中國(guó)建筑業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局及投資潛力分 建筑業(yè)是專(zhuān)門(mén)從事土木工程、房屋建設(shè)和設(shè)備安裝以及工程勘察設(shè)計(jì)工作的生產(chǎn)部門(mén)。其產(chǎn)品是各種工廠2011年重慶房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)走勢(shì)及投資戰(zhàn)略規(guī)劃研究報(bào)告 【出版日期】 2011年6月 【報(bào)告頁(yè)碼】 350頁(yè) 【圖表數(shù)量】 150個(gè) 【印2011-2015年中國(guó)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)研究分析及發(fā)展前 在國(guó)家密集出臺(tái)新政的宏觀調(diào)控下,2010年武漢樓市整體平穩(wěn),商品房銷(xiāo)量小幅下降,但成交均價(jià)、2011年的樓市延續(xù)了從去年開(kāi)始的調(diào)控行情,上半年以低迷收?qǐng),但一些?xì)微的變化正在發(fā)生。住宅成交持續(xù)在低位徘徊震蕩,土地成交量相對(duì)較少,房企拿地謹(jǐn)慎。由于庫(kù)存持續(xù)攀升,買(mǎi)方介入熱情不高,下半年企業(yè)銷(xiāo)售壓力越來(lái)越大,資金更為緊張,降價(jià)促銷(xiāo)或?qū)⑹谴髣?shì)所趨。然而,正是在市場(chǎng)低迷之際,龍頭房企憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)和靈活的銷(xiāo)售策略獲得可喜的銷(xiāo)售業(yè)績(jī),市場(chǎng)份額進(jìn)一步擴(kuò)大。
今年上半年,調(diào)控政策、房產(chǎn)稅接踵而來(lái);住宅成交量、土地出讓金連連下跌;開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者等樓市各方勢(shì)力拉鋸。全國(guó)樓市在糾結(jié)、博弈和重壓之下渡過(guò)了上半年。在2010年樓市調(diào)控啟動(dòng)之后,今年上半年的調(diào)控力度有增無(wú)減,一攬子房地產(chǎn)政策的出臺(tái)顯示出中央政府調(diào)控樓市的堅(jiān)定決心。
2011年已過(guò)半,雖然房?jī)r(jià)并未在持續(xù)有力的調(diào)控中應(yīng)聲而落,但全國(guó)多個(gè)主要城市商品房庫(kù)存量已達(dá)到高位,庫(kù)存壓力、資金吃緊日益加劇,給下半年房?jī)r(jià)下行增加了更多的可能性。雖然5、6月份全國(guó)樓市銷(xiāo)售情況有所好轉(zhuǎn),但業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)普遍擔(dān)憂下半年市場(chǎng)并不樂(lè)觀。
上半年樓市成交總體低迷
房地產(chǎn)調(diào)控政策的升級(jí)和貨幣政策的持續(xù)趨緊,使得今年上半年市場(chǎng)總體低迷,多數(shù)城市成交量下降。在中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的20個(gè)主要城市中,北京、重慶、南京、?诘9個(gè)城市成交量下降,且多數(shù)降幅明顯,其中?诔山涣拷捣畲,在60%以上;其余11個(gè)城市上半年成交仍有增長(zhǎng),但漲幅多在10%以?xún)?nèi),成交仍在低位。
而8個(gè)重點(diǎn)城市中,成都、深圳、上海、天津和杭州成交面積同比略有上升,北京、重慶、南京3城市成交面積皆低于去年同期水平。
分析整個(gè)上半年的樓市行情可以發(fā)現(xiàn),一線城市和二線城市樓市成交量變化趨勢(shì)呈現(xiàn)出較為一致的規(guī)律:一季度成交量同比不斷下降,特別是一、二線城市的調(diào)控細(xì)則大都在2月中下旬及3月初陸續(xù)實(shí)施,故3月份調(diào)控成效逐漸顯露,傳統(tǒng)的樓市“小陽(yáng)春”在嚴(yán)厲的“限購(gòu)令”面前黯然失色,樓市成交量大幅縮水。4月調(diào)控作用繼續(xù)顯現(xiàn),成交量持續(xù)下滑;由于2010年5、6兩月樓市受4月新政影響成交量迅速下跌,故今年5、6兩月成交量雖受調(diào)控影響依舊低迷,但同比有所上漲。
成交量的低迷雖然沒(méi)有使房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下跌,但根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)“百城價(jià)格指數(shù)”對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看,今年1月底“國(guó)八條”出臺(tái)后,2月—5月,商品住宅價(jià)格平均環(huán)比漲幅明顯縮小。房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)在減少,環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)在增加,房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制,一系列調(diào)控政策的效果逐步顯現(xiàn)。
庫(kù)存壓力或大于2008年
更為顯著的變化是,經(jīng)歷了上半年的成交膠著后,北京、廣州、上海、南京等全國(guó)主要城市住宅庫(kù)存量快速上升,成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。
國(guó)信證券對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售情況的跟蹤報(bào)告顯示,截止到2011年6月26日,多個(gè)主要城市的庫(kù)存量同比大幅攀升。國(guó)信數(shù)據(jù)顯示,北京商品房可售套數(shù)達(dá)到771908套,同比上升21%;上?墒厶讛(shù)為52545套,同比上升27.7%;而在青島、南京、蘇州、廈門(mén)等幾個(gè)二線城市,可售套數(shù)同比增幅更是高達(dá)43%、37%、47%、81%。一線城市中,只有深圳庫(kù)存量同比小幅下降2.9%。
巨大的庫(kù)存量給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的資金壓力不可小覷。齊魯證券分析師周濤認(rèn)為,雖說(shuō)2010年銷(xiāo)售并不差,行業(yè)利潤(rùn)比火爆的2009年仍增長(zhǎng)了10%以上,但由于2010年開(kāi)發(fā)商購(gòu)地?zé)崆楦邼q,使得2011年在施工投資和地價(jià)款支付上背負(fù)了沉重的資金壓力。經(jīng)過(guò)行業(yè)資金壓力測(cè)試分析可以發(fā)現(xiàn),在銷(xiāo)售額下降8%的情形下,2011年行業(yè)資金缺口在7883億元,接近2008年水平;只有銷(xiāo)售額增長(zhǎng)5%以上,資金流才可能轉(zhuǎn)負(fù)為正;若銷(xiāo)售額跌幅超過(guò)10%,那么行業(yè)資金缺口將超過(guò)2008年水平。
周濤預(yù)計(jì),2011年房地產(chǎn)行業(yè)的庫(kù)存壓力和資金壓力不會(huì)比2008年好,庫(kù)存壓力甚至超過(guò)2008年。開(kāi)發(fā)商的資金問(wèn)題或?qū)⒃谙掳肽昙斜l(fā)。
下半年樓市很難樂(lè)觀
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄分析了上海樓市上半年成交情況后指出,上海樓市的中堅(jiān)力量——改善性需求和推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的投資性需求已被嚴(yán)重抑制。上半年上海紫園、達(dá)安圣芭芭、大華錦繡華城別墅等集中成交的案例顯示,開(kāi)發(fā)商在銀根緊縮、銷(xiāo)售放緩的資金壓力下,開(kāi)始向信托借高息貸或低價(jià)賣(mài)給供應(yīng)商抵欠款。這類(lèi)案例的增多已經(jīng)非常類(lèi)似2008年,因此下半年開(kāi)發(fā)商很有可能會(huì)因資金壓力而降價(jià)賣(mài)房。
對(duì)于樓市下半年的走勢(shì),大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士表現(xiàn)出憂慮。策源地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展中心總經(jīng)理王凌認(rèn)為,下半年樓市整體成交量無(wú)疑將低于往年,房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒁虼顺霈F(xiàn)分化。一部分開(kāi)發(fā)商面對(duì)銷(xiāo)售萎縮及貸款收緊的雙重壓力,將“以?xún)r(jià)換量”,主動(dòng)調(diào)整價(jià)格以擴(kuò)大成交;而另一部分實(shí)力雄厚、資金充足的開(kāi)發(fā)商將在“產(chǎn)品力”上下足功夫,高品質(zhì)、高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品的抗跌抗壓性,將會(huì)在這個(gè)充滿變數(shù)的市場(chǎng)中充分體現(xiàn)。
中國(guó)指數(shù)研究院上海分院分析師張晉華認(rèn)為,當(dāng)前房屋成交低迷,直接影響到開(kāi)發(fā)商資金回籠計(jì)劃?紤]到開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)久以來(lái)一直處于高負(fù)債率運(yùn)行的情況,市場(chǎng)預(yù)期正在發(fā)生變化,外加融資渠道和融資額度的持續(xù)變窄和收緊,開(kāi)發(fā)商目前資金壓力已開(kāi)始凸顯。隨著利率繼續(xù)不斷調(diào)高和存款準(zhǔn)備金率的進(jìn)一步調(diào)整,對(duì)資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講,資金鏈斷裂的危機(jī)將會(huì)進(jìn)一步加重。 - ■ 與【上半年低迷收?qǐng)鰳鞘姓诎l(fā)生變化簡(jiǎn)析】相關(guān)研究報(bào)告
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