即將到來的一波供應(yīng)高峰有多兇猛？世聯(lián)地產(chǎn)的研報對40個重點城市未來潛在供應(yīng)量做了監(jiān)測。
　　
　　今年下半年和明年上半年，超過八成的城市商品房供應(yīng)將迅速放量。其中重慶的潛在供應(yīng)量排在第一，2011年下半年和2012年上半年的潛在供應(yīng)量分別達到2529萬平方米和2740萬平方米。作為排在第二的城市，沈陽的這兩個時段的潛在供應(yīng)量分別為1517萬平方米和1399萬平方米。
　　
　　而天津在2011年下半年的潛在供應(yīng)量達到1074萬平方米，甚至超過了同時期北京896萬平方米和上海1029萬平方米的潛在供應(yīng)量，排在40個重點城市中的第4位。同時考慮到天津的城區(qū)面積僅約為重慶的七分之一，天津的庫存壓力顯然要超過同為直轄市的重慶。未來一年內(nèi)的潛在供應(yīng)量，天津也堪比北京和上海，達到了2027萬平方米，而北京、上海分別是2064萬平方米和2111萬平方米。
　　
　　數(shù)據(jù)——巨大的潛在供應(yīng)
　　
　　世聯(lián)地產(chǎn)華東首席分析師吳志輝是該報告的主要撰寫者，據(jù)其對新金融記者介紹，他計算潛在供應(yīng)量的方式主要以各地公布的當年新開工住宅面積數(shù)據(jù)為主。“考慮到住宅從新開工到形成上市房源一般需要一到兩年的時間，所以我們在計算潛在供應(yīng)量時取的是中間值，也就是從新開工往后推算一年半的時間，就是該城市的潛在供應(yīng)量?！眳侵据x表示。對此，中國指數(shù)研究院天津分院副總監(jiān)鐘文輝表示，這種計算方法有一定的合理性，但也有不準確的地方?！叭ツ甑男麻_工樓盤，有的可能是一個幾十萬甚至上百萬平方米的超級大盤，開盤周期可以持續(xù)幾年，如果全部算進今年下半年和明年上半年的供應(yīng)量，就會出現(xiàn)偏差?！辈贿^鐘文輝表示，按新開工面積推算，一定程度上也能代表一個大的趨勢?！拔覀円舱J為下半年將迎來一個供應(yīng)高峰。天津今年上半年住宅實際供應(yīng)量為553萬平方米，我們預(yù)測下半年新增供應(yīng)量應(yīng)該會比這個數(shù)字有所增加?！?BR>　　
　　分析庫存頂峰
　　
　　四季度來臨
　　
　　一邊是被壓抑的需求和減少的銷售量，一邊是不斷增加的供應(yīng)量，兩者的疊加作用就是樓市“庫存”的不斷增加，開發(fā)商會否開打“價格戰(zhàn)”去庫存呢？

    2011年上半年，天津的住宅供應(yīng)已經(jīng)在明顯增加，尤其是4月份以來，新增月住宅供應(yīng)面積均突破百萬平方米水平。在住宅可售套數(shù)，也就是“庫存”量方面，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，天津在今年5月首次突破10萬套大關(guān)。而截至7月28日，天津住宅可售套數(shù)環(huán)比增長5.84%，達到創(chuàng)歷史新高的122082套，住宅出清周期達到17個月，是2009年6月以來的最高水平。
　　
　　吳志輝對新金融記者表示，按照歷史經(jīng)驗來看，無論是一線城市還是二、三線城市，當其庫存量達到頂峰時，將會在3個月內(nèi)迎來價格底部?！拔覀冾A(yù)計多數(shù)城市的庫存將在今年四季度迎來頂峰，全面超過2008年?！?BR>　　
　　“更重要的是下半年的供應(yīng)量還將不斷增加，將加大房價下行的壓力。”鐘文輝表示，目前市場上的需求以剛性需求為主，對價格的抗性較大，如果項目能將價格回調(diào)到購房者的心理價位，將很大程度上提高下半年住宅成交量。
　　
　　據(jù)鐘文輝介紹，天津的幾大區(qū)域，因供求關(guān)系不同，在房價下行壓力方面也有所不同。中指院認為，天津的幾個大區(qū)域按庫存造成的房價下行壓力大小來看，濱海新區(qū)最大，環(huán)城四區(qū)次之，接下來是遠郊區(qū)縣和市內(nèi)六區(qū)。
　　
　　據(jù)統(tǒng)計，濱海新區(qū)目前庫存房源超過35000套，按照今年上半年的銷售速度，需要35個月才能消化完。再加上下半年的上市量，濱海新區(qū)樓盤面臨較大壓力。主要原因在于該區(qū)域前期房價上漲過快，且缺乏剛性需求支撐，購房主力以投資性需求為主。環(huán)城四區(qū)雖然庫存已超過42000套，在幾大區(qū)域中排名第一，但因為有一定剛性需求支撐，所以降價壓力低于濱海新區(qū)，排在第二位。而遠郊區(qū)縣和市內(nèi)六區(qū)目前庫存量都在2萬套左右，由于本地需求較大，消化周期都在10個月以內(nèi)的正常范圍。
　　
　　7月以來，供求關(guān)系對天津的房價的影響已經(jīng)有所體現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，7月天津新建商品住宅成交均價9163元/平方米，環(huán)比下降2.5%，二手住宅成交均價7682元/平方米，環(huán)比下降0.5%。“個別樓盤確實加大了打折促銷力度，房價最大降幅達到10%?！辩娢妮x對新金融記者說。
　　
　　同時，調(diào)控的另一重要手段，保障房建設(shè)對樓市的影響也逐漸顯現(xiàn)。上半年天津住宅成交排行上，成交套數(shù)和成交面積前10名中，有5個項目來自限價房項目，而下半年其供應(yīng)將進一步，對住宅市場的沖擊將更加明顯。
　　
　　開發(fā)商的資金鏈也是各方關(guān)注的焦點，業(yè)內(nèi)人士表示，雖然萬科、恒大、碧桂園、保利等企業(yè)今年上半年的銷售金額同比有大幅增長，但更多中小開發(fā)企業(yè)由于銀行貸款的收緊，依然面臨資金鏈緊繃的局面?；亟◤娬J為，各項調(diào)控政策的持續(xù)收緊，是造成庫存增加、開發(fā)商資金緊繃的主要原因，這兩點又反過來加大了房價下降的預(yù)期。
　　
　　此外，2011年天津市住宅和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工作會議顯示，今年全市房地產(chǎn)將新開工3500萬平方米，同比增長20%。其中，計劃新開工建設(shè)各類住宅2350萬平方米，計劃開工商業(yè)地產(chǎn)項目1150萬平方米。這也意味著未來一至兩年內(nèi)，天津市住宅的新增供應(yīng)量將會繼續(xù)增加。