7月，新盤(pán)當(dāng)月消化率僅為7.1%，下半月推出的11個(gè)項(xiàng)目中有8個(gè)“零成交”。

    而最近半年：北京樓市簽約數(shù)量不足10萬(wàn)套，創(chuàng)三年來(lái)新低；外地戶(hù)籍購(gòu)房不足萬(wàn)戶(hù)，占市場(chǎng)比例不足10%，創(chuàng)數(shù)年最低；投資需求基本為零，購(gòu)買(mǎi)第二套房的比例不足10%；在價(jià)格方面，房?jī)r(jià)環(huán)比限購(gòu)前，微跌0.8%，不少樓盤(pán)已進(jìn)入微降“通道”。

    成交下降46%

    2010年4月開(kāi)始的本輪樓市調(diào)控潮，政策力度在2011年春節(jié)后達(dá)到了頂峰。疊加信貸收緊的升級(jí)版限購(gòu)，讓爆發(fā)式上漲的北京樓市傾刻進(jìn)入冰河期，成交量持續(xù)低迷，庫(kù)存因此不斷攀升，開(kāi)發(fā)商也只能被迫放緩?fù)票P(pán)節(jié)奏。

    據(jù)北京中原地產(chǎn)研究報(bào)告顯示，2月17日-8月16日，北京樓市期房住宅、現(xiàn)房住宅、二手房住宅的成交套數(shù)分別為35530、6183、50242套，較限購(gòu)前的半年時(shí)間分別下降36.6%、25.6%、53.3%，整體而言，下降46.5%。北京中原地產(chǎn)研究員張大偉向筆者分析，北京執(zhí)行最嚴(yán)厲版限購(gòu)之后，成交量萎縮，樓市陷入明顯的調(diào)整。

    成交量下滑的背后，是因簽約率太不景氣了。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至7月底，北京年內(nèi)供應(yīng)的純商品房期房住宅96個(gè)項(xiàng)目，簽約率僅為46.7%。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7月新盤(pán)當(dāng)月消化率僅為7.1%，下半月推出的11個(gè)項(xiàng)目中有8個(gè)“零成交”。

    對(duì)此，張大偉向筆者表示，當(dāng)月簽約率可以明顯反應(yīng)市場(chǎng)的熱度。但有時(shí)受開(kāi)盤(pán)上下半月數(shù)據(jù)占比影響。下半月開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目即使已經(jīng)認(rèn)購(gòu)，但網(wǎng)簽反應(yīng)到網(wǎng)簽平臺(tái)可能就要等到下個(gè)月了。在8個(gè)“零成交”項(xiàng)目中，華潤(rùn)置地[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]旗下的“公元九里”便是其中之一。7月20日，“公元九里”取得預(yù)售，共推出221套房源，當(dāng)時(shí)不少網(wǎng)絡(luò)媒體稱(chēng)其“開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)火爆”，然而截至8月1日，該樓盤(pán)在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)依然為零。對(duì)此，北京華潤(rùn)置地相關(guān)負(fù)責(zé)人向筆者表示，購(gòu)房者確定了購(gòu)買(mǎi)意向后，并不能立即網(wǎng)簽，還需經(jīng)過(guò)5個(gè)工作日的資格審查，因此在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上顯得不太好看。但截至8月16日，離取得預(yù)售證接近一個(gè)月，其網(wǎng)簽套數(shù)也僅為39套，不足其推盤(pán)量的20%。

    “在限制套數(shù)、及限制外購(gòu)背景下，大部分潛在客戶(hù)被政策抑制，火爆上漲的北京樓市停滯下來(lái)?！眮喬鞘邪l(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存認(rèn)為限購(gòu)直接導(dǎo)致成交率下降。以外地客源為例，據(jù)北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2月17日—8月16日，外地戶(hù)籍在京購(gòu)房數(shù)量為9000套左右，占比9.8%，而在2010年8月17日-2011年2月16日，外地戶(hù)籍在京購(gòu)房8.3萬(wàn)套，占比48.5%，接近市場(chǎng)成交量的一半。此外，受制于房貸政策縮緊，第二套房需求也被強(qiáng)烈抑制，數(shù)據(jù)顯示，居民的第二套房需求占比不足10%。

    成交率下降之余，是庫(kù)存的明顯上升。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月4日，北京住宅庫(kù)存為106161套，較限購(gòu)前的92900套，增加了14.3%。按照供應(yīng)均價(jià)計(jì)算，截至8月4日，商品房總庫(kù)存為8300億元，而其中的住宅庫(kù)存也已經(jīng)達(dá)到了3300億元。

    四環(huán)以外的項(xiàng)目成為庫(kù)存的主要貢獻(xiàn)者。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)顯示，截至7月28日，其中四環(huán)、五環(huán)之間庫(kù)存增長(zhǎng)了40.8%，五環(huán)、六環(huán)之間庫(kù)存增長(zhǎng)了15.1%，六環(huán)外庫(kù)存增長(zhǎng)了18.1%。

    通州樓市出現(xiàn)萎靡之態(tài)

    限購(gòu)政策“痛擊”了北京樓市，通州區(qū)更成為“痛中之痛”。

    早在去年下半年，通州樓市已出現(xiàn)“萎靡”之態(tài)。據(jù)北京中原地產(chǎn)研究報(bào)告，去年下半年，通州樓市的項(xiàng)目大部分簽約量都不足3成。今年上半年因?yàn)殇N(xiāo)售萎縮，部分項(xiàng)目延緩了供應(yīng)，但消化率依然不容樂(lè)觀。前7個(gè)月，通州區(qū)新供應(yīng)項(xiàng)目簽約率僅為15%。

    就個(gè)盤(pán)表現(xiàn)而言，通州無(wú)一樓盤(pán)上榜北京樓市2月17日-8月16日銷(xiāo)售額前20名。華業(yè)東方玫瑰[最新消息價(jià)格戶(hù)型點(diǎn)評(píng)]在4月24日推出1478套房源，截至7月底，銷(xiāo)量接近500套，僅為三分之一左右。而北京ONE[最新消息價(jià)格戶(hù)型點(diǎn)評(píng)]都是去年推出的房源，推出730套房源，截至目前僅消化了181套。

    “賣(mài)不動(dòng)”已成為通州樓市的“主旋律”，不少開(kāi)發(fā)商因此在價(jià)格上做出輕微讓步。就8月而言，通州樓市打折的樓盤(pán)數(shù)量就由7月的12個(gè)增至8月的21個(gè)，其中優(yōu)惠力度最大的當(dāng)屬融科香雪蘭溪可享受8.8折優(yōu)惠。此外，M5朗峰近期也推出部分房源“2萬(wàn)抵10萬(wàn)”的優(yōu)惠。

    值得一提的是，通州珠江拉維小鎮(zhèn)[最新消息價(jià)格戶(hù)型點(diǎn)評(píng)]將“降價(jià)1萬(wàn)”作為其近期促銷(xiāo)的口號(hào)，號(hào)稱(chēng)價(jià)格由2010年底的2.8萬(wàn)/平方米降至目前的1.6萬(wàn)/平方米。由此，市場(chǎng)傳出通州房?jī)r(jià)或?qū)㈤_(kāi)始領(lǐng)跌北京樓市的傳聞。然而筆者了解到，真實(shí)情況并非如此。

    珠江拉維小鎮(zhèn)售樓處工作人員向筆者表示，目前推出的“特惠”樓盤(pán)，起價(jià)1.6萬(wàn)元/平方米，均價(jià)為1.8萬(wàn)元/平方米。屬于2009年9月推出項(xiàng)目的尾盤(pán)，而當(dāng)時(shí)的成交均價(jià)僅為9839元/平方米。2010年底推出的樓盤(pán)，報(bào)價(jià)雖然高達(dá)2.8萬(wàn)元/平方米，但其屬于空中花園別墅，與前者沒(méi)有可比性。相比拉維小鎮(zhèn)的“做秀”，華業(yè)東方玫瑰則在同一批房源中實(shí)實(shí)在在地“開(kāi)刀”，并引發(fā)前期業(yè)主的“集體抗議”。

    針對(duì)目前通州樓市，張大偉認(rèn)為，預(yù)計(jì)下半年供應(yīng)補(bǔ)漲，庫(kù)存量已經(jīng)上漲到歷史高點(diǎn)的通州很可能繼續(xù)面臨沖擊。“買(mǎi)房人對(duì)目前的促銷(xiāo)行為認(rèn)可度不高，更期待實(shí)質(zhì)性的降價(jià)?！?

    一居室成交失寵

    限購(gòu)后，北京樓市的一居室也因此“失寵”。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，7月新建房住宅合計(jì)簽約為9134套，一居戶(hù)型占比為1167套，占全部成交的15.8%。而這一比例在6月份還為24.3%。張大偉表示，15.8%的一居室比例創(chuàng)造了最近幾年的最低。嚴(yán)厲版的調(diào)控政策，使得有資格購(gòu)房者更審慎使用自己的購(gòu)房資格。一居室作為過(guò)渡需求的作用被看淡。

    一居室“失寵”，改善性需求的大戶(hù)型也“不得民心”。筆者了解到，綠城[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]在北京的數(shù)個(gè)項(xiàng)目130平方米以下的房源銷(xiāo)售情況良好，而130平方米以上的房源則出現(xiàn)滯銷(xiāo)。綠城集團(tuán)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]京津房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理陳志華向筆者分析，限購(gòu)后，很多消費(fèi)者不具備“換房資格”，且房貸利率的提高，也大大削弱了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力，大戶(hù)型因總價(jià)較高則易出現(xiàn)滯銷(xiāo)。

    市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化之外，與樓市中的另外兩個(gè)指標(biāo)發(fā)生變化——地價(jià)降、房租漲。

    據(jù)北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至8月10日，北京年內(nèi)出讓的135塊土地出讓金達(dá)到了600.35億元。突破600億，這一日期比2010年整整晚了70天。然而刨除成交火熱的商業(yè)地塊，住宅土地市場(chǎng)可以用“冷清”形容。

    截至8月10日，北京住宅地塊的成交數(shù)量、建筑面積成交額分別為23塊、326萬(wàn)平方米、159億元，與限購(gòu)前半年相比，分別下降58.18%、65.21%、72.02%，與去年同期相比也分別下降了14.81%、34.61%、62.52%。陳寶存表示，幾乎每一輪調(diào)控之時(shí)，土地市場(chǎng)必然冷清，今年北京土地市場(chǎng)的情形似乎都是“預(yù)料之中”的。

    限購(gòu)令促使部分購(gòu)房需求轉(zhuǎn)化為租房需求，房屋租價(jià)趁機(jī)“跳漲”。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，北京平均每月房租為3160元/套，相比去年均價(jià)2793元，漲幅13%。今年7月份的租金均價(jià)為3229元，與出臺(tái)限購(gòu)令的2月份相比，又上漲161元。在CBD、中關(guān)村等熱點(diǎn)區(qū)域，租金均價(jià)甚至上漲20%以上，房源仍供不應(yīng)求。

    限購(gòu)后，北京樓市諸多變化，對(duì)于后市，會(huì)否重現(xiàn)2008年的市場(chǎng)行情，陳寶存認(rèn)為不會(huì)，“目前市場(chǎng)存量雖高，可遠(yuǎn)不及2008年的峰值。況且目前開(kāi)發(fā)商并不缺錢(qián)，成交低迷可以放緩?fù)票P(pán)節(jié)奏，并非要‘以?xún)r(jià)換量’?！睂?duì)于二手業(yè)主而言，也并沒(méi)有出現(xiàn)恐慌的拋售情緒。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，受政策限制，當(dāng)下部分沒(méi)有購(gòu)房資格的本地業(yè)主、外地業(yè)主，如果出售手中房屋，就無(wú)法再購(gòu)。除非業(yè)主急用錢(qián)或者對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)下降的預(yù)期十分強(qiáng)烈，一般業(yè)主還未見(jiàn)明顯的拋售現(xiàn)象。

    對(duì)于下半年的供應(yīng)量，北京中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)在7月開(kāi)始到年底上市的項(xiàng)目將達(dá)到110個(gè)左右，提供的住宅將超過(guò)7萬(wàn)套。而明年上半年潛在供應(yīng)量超過(guò)1000萬(wàn)平方米，最近一年北京市場(chǎng)商品房的供應(yīng)量很可能超過(guò)2000萬(wàn)平方米，提供住宅總套數(shù)有可能超過(guò)15萬(wàn)套。張大偉預(yù)計(jì)3-4季度的降價(jià)樓盤(pán)會(huì)增加。

    降價(jià)樓盤(pán)增多，成交量會(huì)否就此上升？陳寶存認(rèn)為，目前樓市依然處于觀望狀態(tài)，成交量不會(huì)釋放，傳統(tǒng)樓市旺季“金九銀十”將難再現(xiàn)