佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上周上海市商品住宅成交面積10.10萬平方米，環(huán)比前周大跌20.52%，全市商品住宅成交均價21273元/平方米，環(huán)比前周下跌了1.38%。中國房產(chǎn)信息集團CRIC數(shù)據(jù)顯示，單周10.10萬平方米的成交量，為上海樓市自3月中旬以來近5個月的最低水平。

　　以目前的消化速度，上海樓市的新房存量，理論消化周期已經(jīng)超過一年，而二手房存量更為龐大，為一手房的兩倍多。有資深中介人士表示，二手房醞藏著更大的危機，龐大待售存量背后，是大量樓市投資資本開始急于拋盤退出。

　　悲觀預(yù)期加劇：量變到質(zhì)變

　　易居中國董事局主席、中國房產(chǎn)信息集團董事局聯(lián)席主席兼總裁周忻近日在新浪樂居主辦的“2011中國房地產(chǎn)營銷變革之路”峰會上說，“房子越來越難賣，接下來，難度會進一步增加”。

　　上周，上海市商品房成交面積為26.37萬平方米，相比前周下跌1.27%，成交均價為15245元/平方米，環(huán)比前周下跌38.56%。這個看似平常的數(shù)據(jù)暗藏的是，當周上海商用類商品房成交面積已超過商品住宅，這在以往是極為罕見的狀況。

　　21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計顯示，8月前14天全市新建商品住宅累計成交套數(shù)為1986套，成交面積為22.8萬平方米，環(huán)比分別下降了23.4%、24.8%;成交均價約2.14萬元/平方米，比7月同期下降4.5%。

　　高端項目首當其沖。上周上海單價在5萬元/平方米以上的高端住宅項目，成交套數(shù)環(huán)比下降30%，累計僅為21套。樓市該價位段新房成交已連續(xù)3周出現(xiàn)下滑，成交量也跌至近8周最低。

　　這些變化背后，在于持續(xù)不斷的調(diào)控措施最終推動市場從量變走向質(zhì)變。佑威機構(gòu)執(zhí)行董事、樓市專評網(wǎng)首席分析師黃志堅表示，2011年政策調(diào)控的嚴厲度遠甚于2010年，使之真正成為史上最嚴厲的調(diào)控年，供求關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。

　　樓市資本謀出路

　　上海樓市交易官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，當前全市住宅存量房源中，一手房已經(jīng)高達52822套計780.17萬平方米，一手房普通住宅10131套計88.43萬平方米，而二手房更高達166640套計1829.28萬平方米之巨。

　　資深中介人士透露，在龐大二手房存量的背后，是已經(jīng)開始逐步升溫的投資客拋盤舉動，大量樓市投資資本呈現(xiàn)退出之勢。

　　據(jù)漢宇地產(chǎn)上海本溪分行經(jīng)理夏軍介紹，上海細化的限購新政，讓不少投資客因為一張稅單而望房興嘆。據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究部長期對分行成交資料的統(tǒng)計，目前上海的購房者中，有5%-10%是通過補繳稅款購房的外地戶籍居民，其中大多數(shù)是投資客，如今這些需求已經(jīng)被遏制。

　　拋盤撤退資本、被擋在門外仍欲入市的投資資金，兩股合流，住宅樓市龐大投資資本的出路成為難題，同時也是樓市甚至整體經(jīng)濟的一個巨大不確定性因素。

　　“在中國內(nèi)地樓市以外，也有很多不動產(chǎn)的投資機會?！币晃徽憬耐顿Y客在“萬通臺北2011”項目的推介現(xiàn)場表示。據(jù)其介紹，身邊同行的不少投資者對萬通臺灣項目表示出很大興趣，意欲出手。據(jù)了解，萬通臺北2011項目擁有陽明山永久產(chǎn)權(quán)不動產(chǎn)的特點，對國內(nèi)投資者具有巨大吸引力。

　　中房信分析師楊晨青認為，今年以來以“三限”為核心的調(diào)控力度明顯強于去年，而政府目前手中可打出的牌也依然較多，下半年一二線重點城市重演去年瘋狂的可能性幾乎沒有。