多名業(yè)內(nèi)人士分析稱，盡管目前“降”聲四起，但是優(yōu)惠促銷幅度仍然有限，廣州樓市降價的帶頭大哥仍未出現(xiàn)。在調(diào)控持續(xù)收緊的背景下，傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”可能無法如期而至。

    房價是“真降”還是“假摔”？

    8月23日，富力地產(chǎn)董事長李思廉在中報業(yè)績發(fā)布會上表示：“價格在政府的號召之下，大家只能做出向下的調(diào)整。價格方面，我們現(xiàn)在下調(diào)了10%，估計會慢慢跌，下半年的話，可能會再跌10%。這一消息在網(wǎng)上被奔走相告。

    廣州樓市降價的帶頭大哥真的出現(xiàn)了嗎？

    受到政策以及供應(yīng)量的壓力，8月中下旬，不少房企已經(jīng)提前打響了價格戰(zhàn)。增城新塘某樓盤打出“讓利31萬”的招牌推售現(xiàn)樓，番禺一樓盤推出2萬誠意金抵8萬房款的活動，有房企號稱8.8折推貨……樓市“吆喝”降價的聲音越來越喧囂。

    在這樣的背景下，有機(jī)構(gòu)抽調(diào)了廣州100個主流樓盤的成交均價進(jìn)行對比，結(jié)果顯示，有38%的樓盤成交均價出現(xiàn)上漲趨勢，僅有21%的樓盤成交均價出現(xiàn)了下滑。

    筆者發(fā)現(xiàn)，一些所謂的降價房存在水分。在增城某新開樓盤，為趕在“金九銀十”以及增城宣布限購之前出貨，原本將帶4000元精裝修的單位改為了毛坯房，一套90平方米左右的單位由原定的13000元/平方米，降為9500元/平方米至10000元/平方米之間。

    “有些新開盤的樓盤稱開盤即可獲7.5折，都沒有原價，打多少折都沒有實(shí)際意義。”北大公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同指出。

    合富輝煌首席分析師黎文江告訴筆者，目前所謂的“降價”更多的只是開發(fā)商的營銷策略，并不會引起整個市場的跟風(fēng)。他認(rèn)為，“金九銀十”期間，廣州樓價至多只有10%左右的優(yōu)惠。

    萬科曾在2008年那一輪樓市調(diào)控下率先提出降價，當(dāng)時不少房企選擇追隨萬科。廣州維森置業(yè)有限公司董事長張維倫指出，富力高調(diào)提出降價與萬科當(dāng)年所為不一樣，引起房企跟風(fēng)的可能不大，現(xiàn)在開發(fā)商屬于“二進(jìn)宮”，已經(jīng)做好了應(yīng)對調(diào)控的準(zhǔn)備。他指出，10%以內(nèi)的價格波動只是正常的調(diào)整，目前的“讓利31萬”、8.8折推貨等都只是常態(tài)的房地產(chǎn)促銷手段。

    在保利地產(chǎn)代理市場部經(jīng)理吳定金看來，目前的調(diào)控比2008年更為嚴(yán)厲，但是房價仍然處于盤整階段，最關(guān)鍵是開發(fā)商對未來經(jīng)濟(jì)形勢仍然樂觀，因此不會在價格上作出特別大的讓步。

    樓市供需拐點(diǎn)即將來臨？

    前日，浙江臺州首發(fā)二三線城市限購令，調(diào)控持續(xù)收緊之勢在下半年未見絲毫改變。

    沒人敢斷言房價大幅下跌會出現(xiàn)在怎樣的時間節(jié)點(diǎn)，但廣州樓市的供需拐點(diǎn)似乎正在來臨。

    據(jù)經(jīng)緯行研究中心不完全市調(diào)統(tǒng)計，今年下半年廣州十區(qū)兩市預(yù)計新增供應(yīng)約5.5萬套，折合面積約599萬平方米。預(yù)計大部分都集中在“金九銀十”和年底這兩個銷售節(jié)點(diǎn)推貨。

    美聯(lián)物業(yè)預(yù)測，廣州下半年有近50個新項目上市，以及超過80個舊項目推出新房源?！半S著新增供應(yīng)陸續(xù)上市，庫存的積壓增加以及政策的疊加效應(yīng)的顯現(xiàn)，下半年迎來新一輪降價潮將是大概率事件?！?

    與供應(yīng)大潮的洶涌而至相比，消費(fèi)者的購房意愿略顯不足。某網(wǎng)站日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超過六成廣州網(wǎng)友認(rèn)定今年9月、10月樓市不可能出現(xiàn)“金九銀十”，過半網(wǎng)友看跌廣州房價，面對眾多開發(fā)商集中推貨，到底買還是不買？43.42%受訪者表示將會視具體情況而定。明確表示想買房的網(wǎng)友，比例僅占26.97%。

    廣州媽媽網(wǎng)有網(wǎng)友很忐忑：“昨晚買房下了訂金，房價要是這個時候跌了，那可怎么辦?！痹趽?dān)心房價再下跌的恐慌心理之下，不少市民選擇了觀望。

    專家分析，今年的“金九銀十”預(yù)計會有較多樓盤加入到降價促銷的行列，其中郊區(qū)項目促銷可能會更加積極。主要原因在于郊區(qū)新增供應(yīng)量大，競爭激烈，而中心城區(qū)目前在售的樓盤并不多，老城區(qū)住宅供不應(yīng)求，“恐怕不會有太大面積的促銷”。

    “市場天平正向買方傾斜，但到底能傾斜到什么程度，還很難預(yù)測?！眳嵌ń鹫f。張維倫認(rèn)為，廣州樓市的供需關(guān)系還需要從量變到質(zhì)變的累積，供需拐點(diǎn)會滯后半年到來，明年“五一”小黃金周樓市便可能會因?yàn)楣┬桕P(guān)系的逆轉(zhuǎn)出現(xiàn)較大調(diào)整。

    未來兩月價量齊升能否出現(xiàn)？

    隨著二三線城市限購升級拉開序幕，是否意味著今年廣州樓市“金九銀十”幾成泡影？

    “7月和8月的樓市動向是‘金九銀十’的前奏，從歷史的數(shù)據(jù)對比以及目前的情況來看，廣州今年的‘金九銀十’有點(diǎn)懸?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析道。

    “今年的‘金九銀十’會很平淡?！睆埦S倫判斷，未來兩月廣州樓市難有大起大落，開發(fā)商降價促銷力度不強(qiáng)，成交量難放大。有業(yè)內(nèi)人士則表示，如果大量新盤在近期推出，房價可能出現(xiàn)一定幅度的下跌，但是優(yōu)惠的幅度肯定不足以構(gòu)成購房者理解中的價格拐點(diǎn)。因此帶來的成交量增多只是供大于求在市場中的表現(xiàn)。

    韓世同較為樂觀地說，只要開發(fā)商能在價格上做出讓步，成交就能放量，“金九銀十”就能出現(xiàn)。

    對此，黎文江表示，接下來廣州房價將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲的趨勢，而不是一直下降、進(jìn)入拐點(diǎn)。他分析說，未來兩月不同于傳統(tǒng)意義的“金九銀十”，將不會出現(xiàn)價量齊升的現(xiàn)象，由于樓市多以首次置業(yè)的剛需人群為主，成交也會以中小戶型為主，所以樓市將呈現(xiàn)量跌價穩(wěn)的局面。