眼下，樓市"發(fā)燒"，交易活躍，房?jī)r(jià)飆升，泡沫積累，投資風(fēng)險(xiǎn)加劇。在此背景下，筆者給投資購(gòu)房的朋友一點(diǎn)建議，下面先從投資理念入手：

　　價(jià)值投資--巴菲特的恐懼貪婪論

　　"在別人貪婪的時(shí)候恐懼，在別人恐懼的時(shí)候貪婪。"按照巴菲特的理論，在大多數(shù)人的貪婪的時(shí)候，投資品的價(jià)值一般會(huì)受到追捧被高估，建議應(yīng)該賣出；在大多數(shù)人恐懼的時(shí)候，投資品的價(jià)值一般會(huì)被拋棄而低估，價(jià)值投資理論建議應(yīng)該買入。

　　以南京樓市為例，價(jià)值投資的做法：2007年三季度為當(dāng)時(shí)歷史高點(diǎn)，市場(chǎng)處于極度"貪婪"，是賣出房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)；2008年三季度到2009年一季度，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，應(yīng)該買入；2009年二季度市場(chǎng)進(jìn)入復(fù)蘇，三季度開(kāi)始繁榮，四季度市場(chǎng)泡沫開(kāi)始增加，三四季度均是賣出的好時(shí)機(jī)。

　　假設(shè)2008年11月以均價(jià)(每平米5982元)買入，2009年10月以均價(jià)(每平米8829元)賣出，如全額付款，投資收益率在45%以上，三成首付的投資收益率超過(guò)150%。

　　趨勢(shì)投資--"索羅斯的華麗轉(zhuǎn)身"

　　索羅斯說(shuō)過(guò)，絕大多數(shù)人做的都是趨勢(shì)投資，但能在市場(chǎng)轉(zhuǎn)向前完成華麗轉(zhuǎn)身是其中少數(shù)。大多數(shù)人容易受到環(huán)境的感染，產(chǎn)生"羊群效應(yīng)"，所以追隨大勢(shì)的趨勢(shì)投資成為主流。

　　2009年4月份，市場(chǎng)開(kāi)始活躍，成交放量，存量減少，市場(chǎng)回暖信號(hào)顯著，是趨勢(shì)投資者較好的入市時(shí)機(jī)，假設(shè)在4月買入，10月賣出，全額付款也有35%的收益，三成首付的話回報(bào)率將超過(guò)100%。

　　價(jià)值投資者最佳介入時(shí)間是市場(chǎng)的低點(diǎn)，一般持有時(shí)間較長(zhǎng)，多用于中長(zhǎng)線投資；趨勢(shì)投資者的難點(diǎn)在于判斷市場(chǎng)的回暖信號(hào)及如何實(shí)現(xiàn)"華麗的轉(zhuǎn)身"，多用于短線投資。

　　高點(diǎn)買入--不理智的誤區(qū)

　　現(xiàn)在有一個(gè)錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，投資房產(chǎn)長(zhǎng)期肯定是增值的，所以很多人選擇高點(diǎn)買入。其論據(jù)是，如果我在2007年9月的高值買入，2009年10月賣出，也是有很高回報(bào)率的。

　　個(gè)人認(rèn)為，高點(diǎn)買入是非常不理智的行為，因?yàn)槟壳澳暇┦袌?chǎng)泡沫已達(dá)高位。

　　泡沫積累一定程度后，必然進(jìn)行調(diào)整，有兩種形態(tài)：一是泡沫程度很高，已危害宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)生"泡沫破裂"，例如東南亞金融危機(jī)、美國(guó)次信貸危機(jī)；二是泡沫積累程度不高，這種調(diào)整叫泡沫釋放或稀釋，例如南京2008年的調(diào)整。南京自1998年開(kāi)始房改才市場(chǎng)化，市場(chǎng)一直處于上升渠道，沒(méi)有經(jīng)歷第一種形態(tài)的泡沫破滅的洗禮，大家風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄。

　　一般市場(chǎng)調(diào)整時(shí)間長(zhǎng)度和泡沫的程度成正比，2005年的調(diào)整僅半年，2008年調(diào)整達(dá)到一年半，而美國(guó)次信貸危機(jī)后的調(diào)整尚未見(jiàn)底。以2009年10月成交均價(jià)測(cè)算，南京房?jī)r(jià)收入比高達(dá)11以上，其泡沫程度已經(jīng)遠(yuǎn)高于2007年的水平，意味著調(diào)整一旦到來(lái)，其周期將會(huì)很長(zhǎng)。

　　當(dāng)然，如果你是一個(gè)懶惰的投資者，擁有充足的資金，自己房產(chǎn)打算持有5年以上，認(rèn)為5年后物業(yè)稅政策沒(méi)出臺(tái)，不擔(dān)心短期套現(xiàn)、爛尾樓等問(wèn)題，高點(diǎn)入市沒(méi)有太多問(wèn)題。

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