本報(bào)告導(dǎo)讀：獨(dú)創(chuàng)房地產(chǎn)政策與市場(chǎng)九宮圖，解釋和預(yù)測(cè)行業(yè)變動(dòng)、趨勢(shì)及其條件。

　　投資要點(diǎn)：

　　我們獨(dú)創(chuàng)一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)政策與市場(chǎng)關(guān)系的九宮圖，力圖提供一個(gè)簡潔有效的分析邏輯和框架。

　　08年三季度到09年一季度，政策逐漸從壞變好，市場(chǎng)表現(xiàn)很壞。09年一季度到09年末，政策表現(xiàn)很好，市場(chǎng)逐漸從壞變好。

　　10年前期房地產(chǎn)市場(chǎng)和政策依然處于雙好組合中，我們預(yù)判時(shí)間是1月到5月。10年中期前后政策很有可能從好變?yōu)橹�，在政策走中和供給增加壓力下，市場(chǎng)有可能從好走向中。

　　基于國民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)依賴度，政策很難變壞。但當(dāng)這種依賴度下降時(shí)，政策有可能變壞，而在城市化、真實(shí)房價(jià)周期、行業(yè)周期與經(jīng)濟(jì)周期一致的影響下，若經(jīng)濟(jì)持續(xù)景氣，房地產(chǎn)市場(chǎng)很難變壞。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)全局泡沫化時(shí)，政策很有可能變壞，進(jìn)而導(dǎo)致市場(chǎng)變壞。

　　支持10年前期政策市場(chǎng)雙好的因素有：儲(chǔ)蓄存款負(fù)實(shí)際利率、人民幣升值預(yù)期與趨勢(shì)支撐行業(yè)景氣，1-5月行業(yè)整體上維持供不應(yīng)求和量價(jià)穩(wěn)中有升格局，基于房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈投資恢復(fù)的經(jīng)濟(jì)依賴性，政策面維持前期好格局。

　　二三線城市房價(jià)上漲速度慢，需求結(jié)構(gòu)總體表現(xiàn)良好，在城市化進(jìn)展和城際地鐵輕軌建設(shè)提速等有利因素驅(qū)動(dòng)下房價(jià)上漲潛力較大，且為中長期趨勢(shì)，看好二三線城市量價(jià)空間。

　　中國土地資源價(jià)值長期看好，高端住宅供給稀缺，一二線重點(diǎn)城市改善性需求空間大，所以繼續(xù)看好高端住宅市場(chǎng)。

　　導(dǎo)致10年中期前后政策很有可能走中的原因有：資產(chǎn)泡沫化強(qiáng)化通脹預(yù)期；經(jīng)濟(jì)增長對(duì)房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈的依賴程度下降；行業(yè)量價(jià)需要在新的政策市場(chǎng)條件下尋求新的平衡。但因地產(chǎn)行業(yè)的重要性以及下半年行業(yè)供給壓力加大，預(yù)判政策將是力度適中的漸進(jìn)式調(diào)整。

　　維持8月末對(duì)46家主流公司09年凈利潤平均增速51%，10年凈利潤平均增速45%的預(yù)測(cè)。截至9月末46家主流公司平均每家預(yù)售房款高達(dá)22億元，比歷史高峰08年三季度高出1倍。

　　看好二三線城市行業(yè)量價(jià)前景，看好二三線城市代表股票。建議重點(diǎn)關(guān)注信達(dá)地產(chǎn)、蘇寧環(huán)球、ST魯置業(yè)、嘉凱城，積極關(guān)注名流置業(yè)、建發(fā)股份、北京城建、臥龍地產(chǎn)、中國寶安、蘇州高新和中鐵二局。..行業(yè)1-5月供不應(yīng)求，看好1-5月可售量環(huán)比大幅增長的公司。建議重點(diǎn)關(guān)注招商地產(chǎn)、華僑城A、建發(fā)股份、名流置業(yè)、中南建設(shè)。

　　看好國內(nèi)高端地產(chǎn)杰出代表華僑城A�？春么蠊蓶|資產(chǎn)注入代表標(biāo)的張江高科、北京城建、城投控股和中華企業(yè)。

　　建議關(guān)注因RIETs試點(diǎn)和保險(xiǎn)投資不動(dòng)產(chǎn)引起的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值重估和發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)，重點(diǎn)關(guān)注金融街、浦東金橋等。

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