2017年3月22日，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體在“2017觀點(diǎn)年度論壇”現(xiàn)場(chǎng)正式發(fā)布“中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜”，盤點(diǎn)2016年度中國(guó)地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)表現(xiàn)，評(píng)選和表彰過(guò)去一年卓越、杰出與非凡的房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)群體。

　　以下為2017中國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)：

　　2017年度中國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)，入榜企業(yè)30家，表彰的是那些位于行業(yè)頂尖位置的房地產(chǎn)上市企業(yè)。

　　榜單點(diǎn)評(píng)

　　1.穩(wěn)健中海逆襲“萬(wàn)碧恒”，再度登頂?shù)禺a(chǎn)G30

　　2017中國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)中，最令人意外的莫過(guò)于中海地產(chǎn)，憑借優(yōu)異的財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)，逆襲卓越100榜中原本遙遙領(lǐng)先的萬(wàn)科、碧桂園、恒大三家企業(yè)，成為榜單冠軍。

　　而且，這不是中海第一次依靠?jī)?yōu)異的財(cái)務(wù)指標(biāo)得分贏得上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)第一名：2013年度地產(chǎn)G30榜單，中海曾以0.5分的優(yōu)勢(shì)拉下萬(wàn)科，奪得桂冠。

　　中海的財(cái)務(wù)表現(xiàn)一直穩(wěn)健出色，這是行業(yè)內(nèi)眾所周知的事實(shí)。2016年中期報(bào)告顯示，截止到6月30日，中海凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)20.6%，達(dá)到196.9億港元，穩(wěn)居行業(yè)第一;減去物業(yè)重估公允值帶來(lái)的凈利，仍是萬(wàn)科53.51億元的兩倍多。

　　奪得2016年銷售榜首的恒大，上半年歸屬公司股東凈利潤(rùn)是20.17億元，僅為中海的1/6;華潤(rùn)置地、碧桂園等上半年凈利潤(rùn)也同樣不到中海的一半。

　　這僅僅是盈利方面的表現(xiàn)，在榜單中呈現(xiàn)的是毛利率、凈利率、凈資產(chǎn)收益率得分分別為3.8分、5分、5分。此外，中海資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率的評(píng)分均是滿分5分，財(cái)務(wù)指標(biāo)總得分為28.8分，遠(yuǎn)超第二名的23.6分。

　　2、裸泳者的舞蹈，千億企業(yè)財(cái)務(wù)表現(xiàn)普遍低迷

　　財(cái)務(wù)指標(biāo)權(quán)重的加強(qiáng)，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)和要求新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)與抗風(fēng)險(xiǎn)方面的能力。

　　“只有當(dāng)大潮退去的時(shí)候，你才能知道誰(shuí)在裸泳?！薄头铺剡@句舉世皆知的名言，在今天的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境中仍然具備相當(dāng)?shù)默F(xiàn)實(shí)意義。

　　縱觀財(cái)務(wù)指標(biāo)得分，除了中海一枝獨(dú)秀外，進(jìn)入前10的千億房企只有龍湖和華夏幸福(600340,股吧)兩家。而得分最低的4家企業(yè)均為千億甚至三千億規(guī)模企業(yè)。得分最少10家企業(yè)中，有8家是千億規(guī)模企業(yè)。

　　這種現(xiàn)象值得行業(yè)深思，當(dāng)企業(yè)在極速擴(kuò)張并追逐規(guī)模的時(shí)候，如何保證盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力?我們也不能不反思，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)地價(jià)不斷上漲之時(shí)，拿地最多的規(guī)模企業(yè)，需要付出的代價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)最大化。

　　3、政策紅利下，房企財(cái)務(wù)及抗風(fēng)險(xiǎn)能力有所好轉(zhuǎn)

　　分析上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)財(cái)務(wù)指標(biāo)中的資產(chǎn)負(fù)債率一項(xiàng)，30家房企平均值為73.96%，較2015年度的73.80%有微弱增長(zhǎng)(2014年度：73.90%;2013年度：72.22%;2012年度：72.54%)。

　　值得注意的是，上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)中，資產(chǎn)負(fù)債率位居前10的企業(yè)，2016年度平均銷售金額達(dá)到了1541.07億元，這一數(shù)值在2015年度為973.45億元。與此相對(duì)應(yīng)的是，資產(chǎn)負(fù)債率最低的10家企業(yè)，2016年平均銷售金額為742.35億元(2015年度：532.52億元)。

　　由此可知，上市企業(yè)30強(qiáng)中，規(guī)模越大型的房企資產(chǎn)負(fù)債率偏高的幾率越大。

　　當(dāng)然，僅用資產(chǎn)負(fù)債率作為考量房企財(cái)務(wù)安全和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的指標(biāo)并不合理，因此還需要觀察流動(dòng)比率及速動(dòng)比率。

　　數(shù)據(jù)顯示，上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)2016年度平均流動(dòng)比率為1.78，較2015年度的1.66有較明顯的好轉(zhuǎn)，也是近幾年來(lái)地產(chǎn)G30最好的流動(dòng)比率表現(xiàn)(2014年度：1.67;2013年度：1.64;2012年度：1.61;2011年度：1.72)。

　　2015年度，僅有萬(wàn)達(dá)商業(yè)1家流動(dòng)比率低于1.0，本年度萬(wàn)達(dá)商業(yè)退市后，30強(qiáng)企業(yè)流動(dòng)比率均超過(guò)1.0。

　　速動(dòng)比率方面，30家上榜企業(yè)平均值為0.66，對(duì)比2015年度的平均值0.52，同樣呈現(xiàn)大幅改善(2014年度：0.53;2013年度：0.51;2012年度：0.51;2010年度：0.60)。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，過(guò)去一年多流動(dòng)性的開(kāi)閘以及房企融資潮背景下，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)安全和抗風(fēng)險(xiǎn)能力開(kāi)始修復(fù)，扭轉(zhuǎn)了連續(xù)幾年的低迷情況。但是，大潮已退，形勢(shì)逆轉(zhuǎn)。2017年，流動(dòng)性已經(jīng)不再是房企高歌猛進(jìn)的催化劑，而是逐漸轉(zhuǎn)變成為了絆馬索。

　　4、盈利能力加速下跌，未來(lái)能否重回增長(zhǎng)?

　　考量上市房企的財(cái)務(wù)指標(biāo)，還包括重要的盈利能力，上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)中，通過(guò)毛利率、凈利率和凈資產(chǎn)收益率三大指標(biāo)來(lái)權(quán)衡企業(yè)的盈利能力。

　　近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)盈利水平不斷下降，已經(jīng)是有目共睹的現(xiàn)象。歷經(jīng)多輪調(diào)控以及土地價(jià)格不斷上升，行業(yè)平均利潤(rùn)水平一直在走低。

　　上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)數(shù)據(jù)顯示，30家企業(yè)平均毛利率水平為26.26%，較2015年度的26.44%進(jìn)一步下滑。從近5年房企毛利潤(rùn)水平曲線可以發(fā)現(xiàn)，這是一條越走越低的曲線(2014年度：31.8%;2013年度：32.04%;2012年度：39.54%;2011年度：42.73%)

　　毛利率最高的前10家企業(yè)，平均銷售規(guī)模為845.8億元，但是毛利率最低的10家企業(yè)，平均銷售規(guī)模則上升為1456.66億元。也就是說(shuō)，銷售規(guī)模越大的房企，盈利能力反而更低。

　　再看凈利率，30家房企錄得平均凈利率數(shù)值為12.9%，較2015年度的15.6%，少2.7個(gè)百分點(diǎn)，也比2014年度的13.16%更低。(2013年度：18.18%;2012年度：23.56%;2011年度：28.91%)

　　五年時(shí)間，中國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)的平均凈利率水平從接近30%跌至10%左右，房企盈利能力日益低下。

　　凈資產(chǎn)收益率表現(xiàn)與毛利率、凈利率的軌跡基本一樣，統(tǒng)計(jì)顯示，地產(chǎn)G30企業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率為4.19%，遠(yuǎn)低于2015年度的6.6%;對(duì)比2014年度的6.78%以及2013年度的7.65%，均呈現(xiàn)較大幅度回落。

　　2016年，中國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)雖然財(cái)務(wù)表現(xiàn)及抗風(fēng)險(xiǎn)能力好轉(zhuǎn)，但是盈利能力進(jìn)一步加速下跌。對(duì)于所有企業(yè)來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)嚴(yán)峻的問(wèn)題：是要規(guī)模還是要利潤(rùn)?在行業(yè)發(fā)展到如此艱難的環(huán)境下，未來(lái)如何尋找到新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)?或許這正是眾多房企追求轉(zhuǎn)型、跨界、多元化的原因之一。