一些城市房價持續(xù)走高，新一輪嚴(yán)厲調(diào)控來臨。房地產(chǎn)行業(yè)徘徊在路口的敏感時刻，萬科的舉動和選擇引人注目。

樓市將呈現(xiàn)怎樣的格局?房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險點何在?萬科如何迎接挑戰(zhàn)?針對這些問題，《經(jīng)濟參考報》記者近日獨家專訪了萬科集團總裁郁亮。

談走向：

供求關(guān)系不支持一直高速上漲

記者：新一輪調(diào)控開始，您認(rèn)為未來中國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)怎樣的走向?

郁亮：房地產(chǎn)分析的背后是人口分析。根據(jù)萬科測算，我國城鎮(zhèn)主流購房人群(20歲至49歲)人口增量已過歷史高點，2011年至2015年這一增量曾達(dá)到4300萬人，2016年至2020年將降為1300萬人，2020年后預(yù)計有很大可能繼續(xù)下降。當(dāng)然，小城鎮(zhèn)的人口還在向大城市流動，非都市圈人口還在向都市圈流動。但無論如何，因為城鎮(zhèn)化而導(dǎo)致住房需求井噴式爆發(fā)的時代已經(jīng)結(jié)束。這個變化，就發(fā)生在2015年。

從供給角度看，十年前我們確實存在嚴(yán)重的住房短缺，但隨著過去十年的大規(guī)模建設(shè)，這個缺口已經(jīng)基本補上。2006年至2015年這十年間，萬科統(tǒng)計的57個大中城市中，有28個城市每年每人商品住宅新開工面積的平均值超過2平方米。而發(fā)達(dá)國家在城市化完成后，住宅每年的人均建設(shè)量，一般是不超過1平方米。

過去十年因為要補課，多蓋一點是合理的。但這么大的全國建設(shè)量，不可能一直保持下去。幾個重要都市圈，因為人口還在流入，未來還是應(yīng)該多蓋一點房子，但那些人口停滯甚至流出的地方，確實不能再這么蓋下去了。

“青山遮不住，畢竟東流去”。購房存在杠桿，所以短期內(nèi)，貨幣供應(yīng)、流動性、房貸政策對房價有影響，甚至有很大的影響。但長期來看，房價必然由供求關(guān)系決定。如果不是只看幾個核心城市，而是看全國的話，那么供求關(guān)系的真相就是：需求高點已過，而供給仍在高位。這樣的供求關(guān)系，不支持房價一直高速上漲，也不支持成交量的高速增長。所以說，房地產(chǎn)行業(yè)將告別高速增長時代。

當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)還沒有淪落為“夕陽產(chǎn)業(yè)”，但快速上漲、普遍上漲的局面已經(jīng)結(jié)束，開始進(jìn)入平穩(wěn)增長、城市分化的新階段。

可以預(yù)見，如果沒有大的宏觀金融貨幣環(huán)境變化，未來的房價走勢應(yīng)該趨于穩(wěn)定，長期漲幅不應(yīng)該高過居民收入增幅，短期來看則是有漲有跌，不再是單邊上漲。也就是說，房價暴漲的可能性在減小，而房價下跌的風(fēng)險相比以前在增加。萬科去年已經(jīng)對12個城市的13個項目計提了跌價準(zhǔn)備13.8億元，較2015年底增長82.3%。萬科已經(jīng)做好了準(zhǔn)備，迎接有些城市可能到來的房價下跌。

記者：北上廣深等一線城市的房地產(chǎn)市場會怎樣?

郁亮：人口不斷涌入，財富加速聚集，這決定了一線城市樓市表現(xiàn)不會特別差。

但北上廣深的高房價問題也必須重視。房價平穩(wěn)，年輕人才會有奔頭。光給人才發(fā)房補、建保障房還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，每個城市都應(yīng)提出自己的普通住宅發(fā)展計劃。即使是一線城市，房價也應(yīng)該穩(wěn)住，而且，也可以穩(wěn)住。

談?wù){(diào)控：

欣慰與憂慮并存

記者：您怎么看最新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控?

郁亮：2016年中國房地產(chǎn)市場的總銷售規(guī)模創(chuàng)造了歷史新紀(jì)錄，但幸福與憂慮的邊界并非那么清晰。去年以來，一些城市樓市持續(xù)火爆，但高處不勝寒，國家及時調(diào)控，是非常必要的和令人欣慰的，這對穩(wěn)健經(jīng)營、有志于長期發(fā)展的企業(yè)來說，無疑是利好。

記者：對于這些房價過快上漲的城市，在您看來，應(yīng)該采取什么策略?

郁亮：去年以來，一些城市的房價上漲確實過火了，采取嚴(yán)厲的“外科手術(shù)”式調(diào)控是需要的，如果這個時候再上漲，對國家而言就是毒藥。房地產(chǎn)調(diào)控從原來的“兩限”到現(xiàn)在的“四限”，短時間對于控制房價過快上漲，建立一個合理預(yù)期是有效果的。

但長期來看，要穩(wěn)定熱點城市房價，還是要靠增加供應(yīng)。和全國的情況不同，這些城市人口還在持續(xù)流入，新增需求依然旺盛。而且，這些城市增加供應(yīng)也是完全可能的。

有人說一線城市沒地了，但跟東京比一比就知道，還有地。一是放活舊改，增加土地供應(yīng)的來源。比如深圳搞強區(qū)放權(quán)，把舊改項目的審批權(quán)下放到區(qū)里，鼓勵市場力量主導(dǎo)舊改，一下子多出很多房子。

二是適當(dāng)提高土地利用效率。在地價昂貴的城市里把樓房蓋高點是國際通行做法。我接觸過一個莫斯科投資計劃，不買地，專門給一些五六層的老房子裝電梯，上面加蓋四層房子。

三是及時修改規(guī)劃要求。很多規(guī)劃的杠杠是上世紀(jì)五六十年代制定的，比如對小區(qū)綠地有明確的指標(biāo)要求，但如果我們采取紐約“集中綠地”模式，把小區(qū)配套的綠地集中起來，建成周邊一到三公里都可以享受的公園，用地效率、實際效果一定比分散的小區(qū)綠地好得多。

記者：您對于房地產(chǎn)調(diào)控還有什么建議?

郁亮：政策不僅要考慮少數(shù)城市的房價問題，還要在更大維度、更長時間的背景下考慮問題，最根本的是要建立促進(jìn)樓市健康發(fā)展的長效機制。

首先是厘清行業(yè)政策的目標(biāo)。根本性的政策目標(biāo)應(yīng)該是三個：解決居住問題、拉動就業(yè)和經(jīng)濟、維護(hù)金融安全?！胺孔邮怯脕碜〉牟皇怯脕沓吹摹?，這說明解決居住是首要目標(biāo)，當(dāng)然另外兩個目標(biāo)也很重要。但有時我們過于注重房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的作用，這是一種錯位和錯配。

有沒有同時能夠?qū)崿F(xiàn)三大目標(biāo)的手段?“軌道+物業(yè)”是一種方式。發(fā)展軌道交通，可以在合理通勤時間內(nèi)提供更多的住房，在都市圈內(nèi)疏散人口，可以創(chuàng)造大量就業(yè)、促進(jìn)經(jīng)濟增長。房價穩(wěn)住了，也就防范住了跟房價相關(guān)的一系列金融風(fēng)險，這是典型的“一石三鳥”。

其次是租賃市場需要“補課”。1998年我國住房改革時曾提出租售并舉，但可惜后來沒有堅持。最近政府提出加快培育和發(fā)展住房租賃市場，但還有一些障礙沒有破除。比如工業(yè)廠房能不能改成集中式出租公寓，商場寫字樓改出租公寓能不能分水電、通煤氣，REITs什么時候能真正推出等等。還有稅負(fù)問題，如果按照12%的房地產(chǎn)稅加上11%的增值稅，做出租公寓根本沒錢賺，連利息都付不了，市場很難起來。

萬科已經(jīng)開辦長租公寓1.2萬至1.8萬間，計劃今年做到10萬間，解決十來萬核心城市年輕人口的居住問題。

再次是推出普通住宅發(fā)展計劃。建造大家能買得起的房子是行業(yè)責(zé)任，住宅的主流要與居民收入水平相適應(yīng)。每個城市都應(yīng)供應(yīng)足夠的普通住宅，要公開向社會承諾，普通住宅發(fā)展計劃是什么，配套、交通、公共設(shè)施如何跟上等，讓大家做到“未來有房，心中不慌”。

談風(fēng)險：

揪心商業(yè)、商辦庫存

記者：房地產(chǎn)行業(yè)的主要危機在哪里?

郁亮：對于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，我有幾個擔(dān)憂。

一是商業(yè)、商辦庫存太大。我們很多城市都要上金融中心、總部基地，造成很多商業(yè)中心難以為繼，大量購物中心閑置。很多人只看到住宅的去庫存問題，我反而對商業(yè)、商辦的庫存更擔(dān)心一些，這一問題還在持續(xù)惡化。

據(jù)萬科監(jiān)測，大中城市2014年、2015年商辦用地在房地產(chǎn)用地供應(yīng)中占比接近40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出15%左右的合理配比上限。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2012年至2016年，全國辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額、新開工面積分別增長124%、10%，明顯高于住宅55%的增幅、20.6%的降幅。

二是土地市場價格上漲過快。房地產(chǎn)行業(yè)集中度在迅速提高，進(jìn)不到前幾名的都擔(dān)心面臨淘汰，不少開發(fā)商抱著急著上規(guī)模的心態(tài)瘋狂拿地。如果這些開發(fā)商借銀行的錢，用了杠桿去冒險，那可能就是飲鴆止渴、自取滅亡。

三是存在風(fēng)險疊加可能性。在一二線城市，如果買房變成投資，住房變成金融產(chǎn)品，這就可能滋生泡沫、聚集風(fēng)險。一些城市的地價高于房價，這里面隱含的預(yù)期很可怕。未來，如果土地價格急漲與供求關(guān)系轉(zhuǎn)折點疊加，問題相互“感染”，就可能會將金融風(fēng)險放大，甚至拖累經(jīng)濟發(fā)展。

談發(fā)展：

打造“萬科森林” 成為混合所有制典范

記者：萬科如何迎接挑戰(zhàn)?

郁亮：欺騙土地的人，將顆粒無收。萬科不靠聰明賺錢，靠雙手賺錢。

萬科的戰(zhàn)略四年前就定了，以前萬科專心致志做“住宅地產(chǎn)商”，而轉(zhuǎn)型后的目標(biāo)是“城市配套服務(wù)商”。之前的萬科是“蓋有人住的好房子”，轉(zhuǎn)型后的萬科是“蓋有人用的好房子”。

城市配套服務(wù)商包括：住宅地產(chǎn)是萬科的主導(dǎo)業(yè)務(wù)，未來的市場份額會繼續(xù)增加，因為行業(yè)集中度在提高;萬科的物業(yè)管理服務(wù)380萬戶家庭，超過1080萬人;萬科商業(yè)收購了中國第三大商業(yè)經(jīng)營管理公司印力，在規(guī)模上已經(jīng)和凱德并列中國第二;萬科的物流倉儲在國內(nèi)已經(jīng)排名進(jìn)入前五;萬科休閑度假產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，已經(jīng)是中國最大的滑雪度假運營商;萬科還在試水養(yǎng)老地產(chǎn)。

記者：這是否意味著，萬科要搞多元化?

郁亮：萬科的多元化有兩個特點：一是主線清晰，圍繞著“城市配套服務(wù)商”來進(jìn)行，而且都是基于不動產(chǎn);二是注重綜合效益，發(fā)揮合力。

萬科的轉(zhuǎn)型并不是割裂地、孤島式地各自發(fā)展，而是從一開始就堅持打造成一個巨大的生態(tài)圈。森林里有喬木、灌木叢、草叢，各有分工和特點，臺風(fēng)來了，喬木可能倒下，但灌木叢、草叢不會倒下，森林就不會受太大影響。我們的目標(biāo)是打造“萬科森林”。

記者：萬科多元化是否會重蹈有些企業(yè)戰(zhàn)線過長的覆轍?

郁亮：凝聚人心靠機制。萬科已經(jīng)形成深圳國資作為基石股東的混合所有制。在未來的發(fā)展中，我們將全面推行合伙人制度，把大家利益捆綁在一塊，你牽頭的時候，里面有我的股份，我牽頭的時候，里面有你的股份，通過利益的捆綁，讓大家在一條船上。

在這個制度中，每個項目都是開放的，操盤者必須跟投，其他人自愿投，大家共同對股東承擔(dān)劣后責(zé)任。這也意味著沒有卓越績效，就只有損失沒有分享。我們希望建立合伙人制度中的“卓越績效+劣后擔(dān)當(dāng)”機制，誰當(dāng)頭不重要，當(dāng)頭意味著要承擔(dān)所有最后的責(zé)任，通過這個機制建立“背靠背的信任”。

合伙人制度里有兩個隱含指向，一個是要去精英化，靠的是機制和精英化的嚴(yán)謹(jǐn)架構(gòu)，還有一個是要扁平化，所有的業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)不是串聯(lián)而是并聯(lián)。萬一這個業(yè)務(wù)做不好，把它拿掉換一個業(yè)務(wù)也可以。如果是串聯(lián)，中間斷了，下面全斷掉了，所以必須是扁平化的架構(gòu)。

記者：您能否描繪下萬科的未來?

郁亮：現(xiàn)實一點的目標(biāo)，作為城市配套服務(wù)商，希望萬科能夠帶領(lǐng)整個行業(yè)健康發(fā)展。

情懷一點的目標(biāo)，希望萬科成為混合所有制的典型代表。無論是國資，還是民企，未來都可能會嘗試混合所有制。希望萬科正在推行的合伙人制度，能夠?qū)鉀Q企業(yè)尤其是國企發(fā)展的持續(xù)動力問題有所幫助。