毫無疑問，經(jīng)濟(jì)學(xué)是門意識(shí)形態(tài)學(xué)科。同樣的書名——《重思土地與住房經(jīng)濟(jì)學(xué)》(RETHINKING THE ECONOMICS OF LAND AND HOUSING)，如果是篤信市場如萬能神的新古典主義經(jīng)濟(jì)學(xué)家來寫，肯定是完全另一本書，舉出的例子與研究的角度均會(huì)完全相反。我手上的這本新書，來自英國“新經(jīng)濟(jì)學(xué)基金會(huì)”的三位經(jīng)濟(jì)學(xué)家喬什?瑞安-柯林斯(Josh Ryan-Collins)、托比?羅伊(Toby Lloyd)和勞里?麥克法倫(Laurie Macfarlane)?！靶陆?jīng)濟(jì)學(xué)基金會(huì)”是個(gè)左翼智庫，志在研究“為人民服務(wù)”的經(jīng)濟(jì)學(xué)。英國《金融時(shí)報(bào)》在書評(píng)中建議此書給自己套個(gè)“10萬+”的書名，比如“你買不起房子的十萬個(gè)為什么”之類。當(dāng)然這是個(gè)偽命題，每個(gè)人買不起房子的理由顯然各不相同。這本書想告訴你的是，買不起房子，在大多數(shù)情況下，并不是你的錯(cuò)。

你可以預(yù)見這本書的政治立場跟北上廣無數(shù)無房人民是基本一致的。作者試圖從土地與住房的歷史和現(xiàn)實(shí)入手，逐一反駁新古典主義經(jīng)濟(jì)學(xué)的種種市場萬能，以及把資本與現(xiàn)代人類基本民生相剝離的論點(diǎn)。首先要指出這類半科普智庫作品的一個(gè)明顯缺點(diǎn)：全書斗爭意味大于學(xué)術(shù)規(guī)范，花了過多的篇幅淺顯地反駁新古典主義自由市場論，仿佛一本英國工黨內(nèi)部經(jīng)濟(jì)政策研討會(huì)紀(jì)要。與討論同樣問題的學(xué)術(shù)著作，比如托馬斯?皮卡迪的《21世紀(jì)資本論》和英國雷丁大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授杰夫瑞?米恩等2016年出版的《住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)：歷史研究》相比，本書無論寫作質(zhì)量還是數(shù)據(jù)豐富性都不在一個(gè)水平線上。然而智庫與學(xué)術(shù)界不同的地方，是能夠?qū)Ξ?dāng)下問題提出與黨派政治直接相連的政策分析，且對(duì)現(xiàn)實(shí)政治而非純理論上的困境有充分了解。雖然這本書主要關(guān)注英國的土地與住房問題，對(duì)我國當(dāng)下也具備一定參考意義。其中一個(gè)理由是，英國倫敦市與西南部發(fā)達(dá)地區(qū)的房價(jià)，在過去近三十年內(nèi)同樣經(jīng)歷了一輪瘋漲，導(dǎo)致了一系列住房危機(jī)。英國1918年的自有住房率只有18%，剩余均是租戶，到2003年，自有住房率上漲到最高峰的71%，而之后十年卻又急速下降了十多個(gè)百分點(diǎn)。工薪階層不再像上世紀(jì)一樣，能夠承擔(dān)得起目前的房價(jià)。

作者首先認(rèn)為土地與其他形式的資本相比，有絕對(duì)的特殊性。在人類歷史進(jìn)程當(dāng)中，土地的經(jīng)濟(jì)作用不斷發(fā)生變化，從大面積耕地，發(fā)展到工業(yè)用地，又發(fā)展到如今土地本身作為貨幣的存在。而土地所有制結(jié)構(gòu)也不斷發(fā)生變化，從所有土地歸君主一人所有，到封建社會(huì)中地主與租戶的不平等關(guān)系，再到現(xiàn)代西方社會(huì)土地成為個(gè)人私產(chǎn)。與大部分金融或商品形式不同，土地蘊(yùn)含更多的政治籌碼，影響土地的因素多種多樣，無法用簡單的供需關(guān)系解釋。就像法國無政府主義者普魯東所說，“所有權(quán)即盜竊!”整個(gè)“私產(chǎn)”的概念并非我們認(rèn)為的那樣稀松平常，而是經(jīng)過了相當(dāng)?shù)臍v史掙扎。即便在西方社會(huì)，住房或者地產(chǎn)作為投機(jī)性投資渠道，也是20世紀(jì)才大規(guī)模出現(xiàn)的現(xiàn)象，與之相關(guān)聯(lián)的，正是社會(huì)財(cái)富分配不平等的極速加劇。試著想象這么一個(gè)場景，一所學(xué)校的老師如果努力工作會(huì)讓學(xué)校變得更受歡迎，也因此這所學(xué)校周圍學(xué)區(qū)房的價(jià)格會(huì)越來越高，導(dǎo)致這位老師工作越努力，反而會(huì)越來越負(fù)擔(dān)不起住在學(xué)校周邊——好好教書對(duì)老師來說成了有害無利的行為?！八袡?quán)即盜竊”指的就是這樣的現(xiàn)象。全社會(huì)的發(fā)展動(dòng)能與福祉，被房產(chǎn)像吸血一樣吸走。

更重要的是，隨著房產(chǎn)金融化發(fā)展愈演愈烈，信貸而非現(xiàn)金成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展最重要的渠道，因此作為抵押的房產(chǎn)才真正成為資本。有產(chǎn)者可以通過抵押房產(chǎn)進(jìn)一步融資，其中有些會(huì)用來繼續(xù)買房，吹起房產(chǎn)泡沫。房產(chǎn)的特殊性正在于它既是消費(fèi)品又是資本，因此，在作者眼里，它在社會(huì)經(jīng)濟(jì)流通過程當(dāng)中的作用是最為復(fù)雜的，微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)里所謂“效用最大化”理論對(duì)它不適用。

本書作者的研究顯示，在英國，導(dǎo)致過去三十年住房價(jià)格瘋漲的最重要原因，是土地價(jià)格瘋漲。數(shù)據(jù)顯示，從二戰(zhàn)至今，英國住房價(jià)格上漲了5倍，而土地價(jià)格則上漲了15倍。另外，在英國、美國及大部分發(fā)達(dá)國家，經(jīng)濟(jì)增長與土地價(jià)格上漲同樣是掛鉤的。作者認(rèn)為，90年代的英國經(jīng)濟(jì)在無明顯消費(fèi)通脹的情況下穩(wěn)速增長，可被稱作“資產(chǎn)價(jià)格通脹”，也就是說經(jīng)濟(jì)增長是由以房產(chǎn)為抵押的信貸維持的。信貸經(jīng)濟(jì)與房產(chǎn)之間形成了一種連帶關(guān)系，房價(jià)泡沫破滅會(huì)直接導(dǎo)致大量壞賬，最著名的例子就是眾所周知的2008年美國與全球金融危機(jī)。因此政府決策機(jī)構(gòu)總是起著和事佬的作用，通過“放水”來延遲危機(jī)出現(xiàn)。這種經(jīng)濟(jì)叫做“住宅資本主義”。作者顯然認(rèn)為它是不可持續(xù)的，原因非常簡單，在公民承擔(dān)著高額房貸的情況下，可支配收入相當(dāng)有限，經(jīng)濟(jì)增長除了靠炒作房價(jià)繼續(xù)吹氣球以外別無其他方法。像我們熟悉的那樣，很快社會(huì)生產(chǎn)變成了炒房的附屬品。

作者在承認(rèn)“住宅資本主義”在目前的政治環(huán)境中恐難扭轉(zhuǎn)的情況下，把大部分罪責(zé)推給了新古典主義經(jīng)濟(jì)學(xué)，認(rèn)為它把土地與房產(chǎn)看作純粹的“資本”而非生產(chǎn)因素，從理論上導(dǎo)致房產(chǎn)“住”的功能被不斷弱化。以新古典主義的思路，如果一名教師不能負(fù)擔(dān)學(xué)校附近的房租，他或她會(huì)作出對(duì)自己有利的效用最大化選擇，比如換份報(bào)酬更高的工作或者向?qū)W校要求更高的工資，或者徹底搬出這一街區(qū)，這就是近年來飽受詬病的所謂社區(qū)“士紳化”現(xiàn)象。然而研究證明，人類在居住這件事上的反應(yīng)靈活度遠(yuǎn)不及其他。如果某家餐館漲價(jià)，一個(gè)人完全可以另換一家吃飯，但房租漲價(jià)并不能馬上讓一個(gè)人做出搬遷的決定，更不可能因此得到加薪。事實(shí)上，社區(qū)的“士紳化”，通常導(dǎo)致的是普通工薪上班族不得不“蟻居”或長距離通勤，極大程度上降低了年輕人的生活質(zhì)量。

作者提出的解決方法之核心，是典型的西方左翼思路，認(rèn)為政府在房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的調(diào)控作用不該像現(xiàn)在一樣，為市場補(bǔ)貼租金或?yàn)橘I房提供稅收優(yōu)惠。這類看似福利性的支出不僅不能解決房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來的貧富差異繼續(xù)擴(kuò)大(房東和地產(chǎn)商在這樣的經(jīng)濟(jì)狀況下只會(huì)越來越富有，房價(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，而普通人則繼續(xù)為資產(chǎn)通脹買單)，而應(yīng)該設(shè)法擴(kuò)大供給。作者提供的數(shù)據(jù)顯示，在1970年代，英國80%與住房有關(guān)的財(cái)政補(bǔ)貼是供給側(cè)的，也就是補(bǔ)貼新建房，而如今，85%的住房補(bǔ)貼則是需求側(cè)的。另外，作者認(rèn)為應(yīng)該進(jìn)行稅收改革，把國家稅收重點(diǎn)從個(gè)人所得稅和消費(fèi)稅，往房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅方向轉(zhuǎn)移。

這顯然是一種為無產(chǎn)階級(jí)人民服務(wù)的政策方向。坦白說，作者對(duì)當(dāng)今房價(jià)過高的解釋并沒有太新鮮的地方，但對(duì)我這樣的中國讀者來說，從西方左翼與英國工黨的角度尋找“自由市場資本主義”之外的新經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的過程非常有趣。土地公私混合所有制與“新加坡模式”，顯然對(duì)作者非常有吸引力。

新加坡模式的要點(diǎn)是大部分開發(fā)商只能從政府手里長期租地而不是買地，在租約到期之后土地會(huì)回到政府手中。這樣既可以降低開發(fā)商買地的價(jià)格，同時(shí)使得政府能夠通過公租房及店鋪出租的方式，既提供住宅又獲得租金收入。

另一個(gè)作者舉出的例子，是香港地鐵的R+P(地鐵+地產(chǎn))模式：政府把地鐵站周圍用地以白菜價(jià)賣給負(fù)責(zé)施工的香港地下鐵路公司，后者則可把地鐵站周圍用地轉(zhuǎn)租給商戶，以這樣的方式進(jìn)行融資，繼續(xù)進(jìn)行地鐵建設(shè)。

作者認(rèn)為，在英國，現(xiàn)有的城市基礎(chǔ)建設(shè)，比如地鐵或鐵路線延長，只會(huì)帶動(dòng)某個(gè)地段的房價(jià)上漲，使得附近的房東從中獲利，不勞而獲，而不能給社會(huì)整體帶來長久利益。這里當(dāng)然有作者未能作出解釋的地方，比如中國香港和新加坡的貧富差異指數(shù)均遠(yuǎn)超英國，其中房價(jià)扮演了絕對(duì)重要的角色。

畢竟是左翼智庫經(jīng)濟(jì)學(xué)家，三位作者對(duì)部分公有制有很強(qiáng)的信心，對(duì)貧富差異、財(cái)富分配不均關(guān)注度很高，對(duì)自由市場的作用則持負(fù)面的懷疑態(tài)度。舉個(gè)例子，作者提出了一個(gè)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的建議，假設(shè)某一社區(qū)有舊房改造的需要，通常的模式是大房地產(chǎn)商通過向原有房主買斷土地的方式進(jìn)行開發(fā)，而這些房主出于一時(shí)的貪婪，很容易把地價(jià)大幅度炒高，實(shí)際上既不能獲得長期收入，又必須搬出自己長年居住的社區(qū)，還會(huì)讓投機(jī)性很強(qiáng)的房地產(chǎn)商極速抬高這一地區(qū)的房價(jià)。作者引薦了一種“荷蘭模式”，認(rèn)為房主可以聯(lián)合起來，以土地資產(chǎn)為抵押向銀行借錢，以合作社的名義進(jìn)行改造。當(dāng)然這種模式需要相當(dāng)?shù)娜伺c人之間的信任，在除西歐福利國家以外的地方很難實(shí)現(xiàn)。作者眼里最為合理的方法，還是成立國有房企或國有房產(chǎn)信托銀行，由國家出面進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，以減少純牟利的房地產(chǎn)商業(yè)行為——當(dāng)然這種模式又必須建立在普通人與政府的相互信任之上。

對(duì)我們中國讀者可能最有幫助的，還是作者對(duì)稅收問題的思考。近年來國內(nèi)對(duì)房產(chǎn)稅的討論非常激烈，然而此項(xiàng)調(diào)控政策至今仍在討論階段，因?yàn)槿绾握鞫惒粌H是經(jīng)濟(jì)問題，還是一種意識(shí)形態(tài)斗爭。與房產(chǎn)有關(guān)的稅收，目前在西方各國只占全部稅收的3～4個(gè)百分點(diǎn)，與每個(gè)公民都必須負(fù)擔(dān)的所得稅和消費(fèi)稅相比微不足道。本書作者站在左翼立場上，不僅認(rèn)為房產(chǎn)相關(guān)稅收應(yīng)該為財(cái)政作出更大的貢獻(xiàn)，還認(rèn)為純土地稅比房產(chǎn)稅要更為有效。根據(jù)地價(jià)征收土地稅的好處，是它懲罰作為投資的閑置土地，可以促使土地更高效地流轉(zhuǎn)，且土地因其固有屬性，很難逃稅漏稅。大部分西方國家的房產(chǎn)稅則懲罰那些改造自己房產(chǎn)的房主，在房產(chǎn)改造上投入越多房價(jià)越高，則房主交的房產(chǎn)稅也會(huì)更高。

然而土地稅在全世界范圍內(nèi)政治上不受歡迎，僅有三個(gè)國家——澳大利亞、丹麥和愛沙尼亞征收純土地稅。征收土地稅的一大困難是土地價(jià)格必須得到權(quán)威機(jī)構(gòu)的評(píng)估，而房產(chǎn)價(jià)格則可通過買賣直接獲得。在英國，推進(jìn)土地稅阻礙重重，最大反對(duì)者當(dāng)然是擁有相當(dāng)政治勢力的社會(huì)上層階級(jí)。英國有歷史悠久的貴族擁有大片土地的傳統(tǒng)，土地稅直接針對(duì)的正是這些閑置土地的貴族紳士。另外，土地稅還有懲罰農(nóng)民的嫌疑，在我國的現(xiàn)實(shí)情況下實(shí)施可能性很小。值得注意的是，無論支持土地稅還是房產(chǎn)稅，所有左翼經(jīng)濟(jì)學(xué)家都會(huì)同意向空置的房或地征高額稅收。很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，普通房產(chǎn)稅更像是種遞減稅或社保稅，只有向擁有大量空置房產(chǎn)或土地的富人征稅才公平。

有個(gè)我個(gè)人認(rèn)為最能判斷一個(gè)人“左傾”還是“右傾”的問題——你是更相信政府能制服富人，還是相信富人能買通政府?恐怕現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)市場是這兩者的混合甚至重合?！吨厮纪恋嘏c住房經(jīng)濟(jì)學(xué)》肯定更愿意相信前者，如前文所述，這不是一本客觀的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)術(shù)著作，而是自帶政治立場的智庫讀本，主要的目的是為黨派政治提供政策方向的參考。此書最大的優(yōu)點(diǎn)可能是其全球化的視野，言簡意賅地舉出了各個(gè)社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)情況與發(fā)展程度截然不同的國家在房地產(chǎn)與土地政策上曾經(jīng)作出過的嘗試及其效果。對(duì)宏觀政策制定者來說，這些案例一定頗有幫助。

回到最初那個(gè)問題——你買不起房子的“十萬個(gè)為什么”，其中大概只有那么幾個(gè)是你能靠自身努力解決的，其他則處在政府、銀行、房產(chǎn)稅、普通有產(chǎn)者等一系列復(fù)雜的博弈過程當(dāng)中，有時(shí)候甚至字面意義上純掌握在老天爺手里。住房與土地問題是個(gè)極度宏觀的現(xiàn)象，然而如我們所知，每次土地政策改革對(duì)全社會(huì)的影響都是巨大的?？峙潞茈y有人會(huì)否認(rèn)最大程度保證人民安居樂業(yè)對(duì)社會(huì)整體發(fā)展利大于弊，而安居樂業(yè)建立在某種程度的社會(huì)資源分配公平之上。在今天的經(jīng)濟(jì)形勢下，通往這種公平的路徑無論在西方國家還是發(fā)展中國家，都面對(duì)意想不到的荊棘。