據(jù)統(tǒng)計，2月底以來，全國已有20多個市(縣)啟動或升級限購政策。與2016年四季度調(diào)控針對部分過熱的一線和少數(shù)二線城市不同，這一輪調(diào)控中，除熱點一線、二線城市外，環(huán)北京、環(huán)上海和珠三角三線、四線城市(縣)調(diào)控更受關(guān)注。熱點城市升級限購限貸，主要針對近期新房庫存周期較低，樓市明顯回暖，特別是二手房市場明顯反彈，投資和投機(jī)炒作抬頭，對政策“打補(bǔ)丁”、堵住“死角”，如京穗回歸“認(rèn)房又認(rèn)貸”，打擊離婚避限購，南京和杭州限購擴(kuò)展到郊區(qū)。

一線城市周邊市縣啟動限購或限貸，主要是受一線城市調(diào)控和高房價溢出，投資需求泛起。2015年以來，由于一線城市房價“上臺階”，其與周邊三線、四線城市的房價比達(dá)到3.5倍-5.5倍，一線城市置業(yè)門檻抬升，部分自住需求被迫外溢到周邊三線、四線城市。同時，經(jīng)過2014年-2015年去庫存，特別是供給端收縮土地，三線、四線城市庫存整體下降，一線城市周邊三線、四線城市庫存下降至10個月左右。此外，近年來一線城市軌道交通紛紛延伸到外圍，樓市半徑擴(kuò)大，也刺激需求外溢。

短期內(nèi)，需求外溢導(dǎo)致房價上漲預(yù)期強(qiáng)烈。2016年四季度強(qiáng)化限購限貸后，一線城市樓市開始降溫，加上房價2年內(nèi)翻了一倍，樓市高處不勝寒，一線城市投資需求開始向周邊三線、四線樓市轉(zhuǎn)移。很多人認(rèn)為，一線城市周邊既有強(qiáng)大的需求基礎(chǔ)，又有都市圈建設(shè)的政策利好，還有軌道交通開通后帶來的可觀購買力。于是，投資購房逐漸成為需求主力。這就是為何，三大都市圈內(nèi)三線、四線城市成為2016年樓市“標(biāo)桿”，成交量增長50%-100%，百城房價漲幅居前的也是這些城市。

2016年，東莞和惠州新房成交規(guī)模(10萬套)是深圳的2倍;以廊坊為主環(huán)北京和以昆山、太倉為主的環(huán)上海，成交規(guī)模均超過北京和上海本地成交量的60%。這三個區(qū)域，70%以上的房子被一線城市居民買走。近年來，這些區(qū)域都有承接一線城市產(chǎn)業(yè)輸出的藍(lán)圖，各類工業(yè)園區(qū)規(guī)劃也隆重出爐，中長期軌道交通規(guī)劃有望打造“1小時都市圈”。規(guī)劃藍(lán)圖“落地”潛力大，但尚需政府間在土地利用、綜合規(guī)劃、生態(tài)保護(hù)、公共服務(wù)等方面的協(xié)調(diào)，實際兌現(xiàn)尚需時日。

但是，“圖紙前景”卻全部兌現(xiàn)為引爆樓市需求、形成房價上漲預(yù)期的利好。一線城市周邊三線、四線樓市，成為投資需求的“新樂土”，到周邊買房的一線城市居民，80%以上是投資需求者。即便是被一線城市高房價擠出的自住需求，盡管在周邊三線、四線城市買房，由于居高不下的通勤成本，很多并不打算在這些區(qū)域居住。甚至，很多自住需求被溢出，完全因為無能力在一線城市買房，基于跨入“有產(chǎn)者”序列的訴求或被“從眾購房”帶動，退而求其次在一線城市周邊購房。

但是，三大都市圈內(nèi)跨省(市)交界地區(qū)，統(tǒng)一規(guī)劃、城鎮(zhèn)化布局、生態(tài)控制、公共服務(wù)跟進(jìn)等方面，目前并未有太大進(jìn)展，或仍停留在規(guī)劃或政府協(xié)調(diào)層面上。河北廊坊永清縣以對接北京亦莊產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，特別是承接北京大紅門、動物園兩個批發(fā)市場而知名。但是，再造一個亦莊需10年左右時間，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的永清高新區(qū)內(nèi)，目前還尚未見到產(chǎn)業(yè)落地的身影。

由此，一線城市周邊的三線、四線城市，盡管承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口疏導(dǎo)等方面已在起步，但開發(fā)區(qū)遍布、商品房林立、樓市投機(jī)炒作泛濫，已讓這些區(qū)域陷入“房地產(chǎn)化”的境地，這對于未來有序承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口疏導(dǎo)是非常不利的，甚至?xí)茐亩际腥σ?guī)劃和建設(shè)的良好開端和局面。因此，近期環(huán)一線樓市火爆，表面上看是在疏導(dǎo)高度集中在一線城市的購房需求，但本質(zhì)上卻是樓市投機(jī)炒作愈演愈烈、范圍越來越大。因此，近期環(huán)一線相繼啟動限購是非常必要的。

目前，環(huán)一線、三線、四線城市限購主要針對非戶籍購房。多數(shù)城市(縣)規(guī)定，非戶籍人口限購一套住房，但并未強(qiáng)制規(guī)定社保和個稅連續(xù)繳納時間。一方面，此舉可控制短期內(nèi)投機(jī)炒作泛濫，另一方面還能鼓勵那些未來要在這些城市落腳和“扎根”的人群買房。此外，對于“強(qiáng)三線”城市(如石家莊、張家口等)，除了規(guī)定非戶籍人群限購一套住房外，還對社保或個稅連續(xù)繳納時間做了規(guī)定。這不僅有利于打擊投資需求，還能保護(hù)那些有意“扎根”這些城市的人降低置業(yè)成本。

短期內(nèi)，限購打掉投機(jī)炒作需求。同時，要利用騰出的寶貴時空，加快都市圈基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通和公共服務(wù)均等化。目前，盡管一線與周邊三線、四線城市規(guī)劃了很多軌交線路，有的線路(如北京到燕郊、上海到昆山、深圳到東莞)已開工，“1小時生活圈”在望。但是，環(huán)一線積聚人口和產(chǎn)業(yè)，互聯(lián)互通是前提，接駁是最重要的連通工具，這恰恰是都市圈亟待破除的壁壘，網(wǎng)上兩城間3小時-4小時通勤的帖子，反映的是“接駁之痛”。破解“買房不居住”異化為投資需求，就要攻克“接駁之痛”。

英國倫敦1/3地鐵站(特別是外圍)和汽車停車場結(jié)合，60%的乘客泊車換乘地鐵，加上地鐵與辦公商業(yè)及公交有效結(jié)合，遠(yuǎn)程汽車進(jìn)入市區(qū)的數(shù)量減少。目前，我國軌道交通規(guī)劃和建設(shè)“大手筆”很多，但螺絲殼里做道場——功夫不足，“前面一公里”和“后面一公里”的兩頭接駁占據(jù)通勤50%左右的時間和精力。國家已提出，大城市要疏導(dǎo)需求到周邊，三線、四線城市要加強(qiáng)與大城市之間基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通。目前，有利環(huán)境正在形成，比如政策重視都市圈建設(shè)，共享交通大發(fā)展也有助于緩解“接駁之痛”。但是，政府間協(xié)同和部門間推動要打破“一畝三分地”思維定式，打破行政管理空白和“懶政”。若能做到互聯(lián)互通，公共服務(wù)也隨人口和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移漸進(jìn)跟上，一線城市樓市半徑將翻倍擴(kuò)展，高房價之謎也將不攻而破。同時，大城市周邊的三線、四線樓市也將夯實需求基礎(chǔ)，去庫存也就走向與城鎮(zhèn)化契合的良性道路，樓市也就實現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展。