關(guān)于調(diào)控、限售、公寓、投資、總價(jià)100-200萬買光明坪山還是臨深，昨晚一場在深圳書城舉辦的樂居《超級(jí)房談》論壇把這些問題都一一剖析。潛藏在嘉賓字里行間的深意，細(xì)看你就懂。

嘉賓金句

·要買就現(xiàn)在買，在政策沒有出來之前。

·深圳是人才聚集的地方，高房價(jià)是沒有辦法的。

·現(xiàn)在一二線城市的并沒有強(qiáng)烈的資產(chǎn)泡沫，像深圳8%的增長速度，這個(gè)泡沫可以被稀釋掉。

·深圳一定會(huì)調(diào)控，但不可能是限售。

·先上車后改善，先有站票再搞個(gè)坐票，必須有這樣的心態(tài)。

·未來深圳有三種物業(yè)可以考慮：一個(gè)是豪宅物業(yè)，第二是學(xué)區(qū)房，第三買臨深(一定注意通勤時(shí)間)。

本輪調(diào)控真的有效嗎?李宇嘉：本輪調(diào)控力度空前，影響將持續(xù)到年底

實(shí)際上這輪調(diào)控有點(diǎn)超出預(yù)期，上一輪調(diào)控是去年10月的時(shí)候，我們在過去9次調(diào)控的歷史上都沒有半年過后馬上又啟動(dòng)一輪更大力度的調(diào)控，主要原因熱點(diǎn)城市的二手房房價(jià)爆漲。從政策內(nèi)容上來看，除了原來的限購、限貸，新加上的限售、對(duì)商務(wù)公寓的限制，對(duì)原來不限購的外圍的限制，都是非常超預(yù)期的。

這種冒頭擊打的思路會(huì)一直堅(jiān)持下去，這個(gè)政策隨時(shí)都可能出來。我們所有的政策包括國家的政策、土地的政策、各個(gè)城市出臺(tái)的政策，全部在向這個(gè)方向轉(zhuǎn)移了，所以說政策還會(huì)繼續(xù)調(diào)控下去。它的效率還跟原來一樣，拉低的速度會(huì)非?？?，模式的影響會(huì)至少持續(xù)到今年年底。

徐楓：只抓需求側(cè)，調(diào)控效果大打折扣

現(xiàn)在房價(jià)上漲根本原因不是房地產(chǎn)本身的供求關(guān)系的問題，最根本的是M2發(fā)行過量，第二就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)、基本投資欲望不強(qiáng)、稅負(fù)不高。如果不解決投機(jī)偏好，只是調(diào)控房地產(chǎn)本身，政策出來的效果基本上還是非常小的。

調(diào)控后成交量并沒有顯著的下降，它在以不同的形式滲透在房地產(chǎn)各個(gè)領(lǐng)域。如果廣州對(duì)商務(wù)公寓的政策推廣到深圳，購房者總有渠道與去做這件事情。如果房地產(chǎn)實(shí)體被限制住了，我可以買基金，買私募，仍然進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。我們認(rèn)為從需求側(cè)這塊來說，看上去很有效果，但效果本身大打折扣。

玉家雄：本輪調(diào)控將扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)生態(tài)

我始終認(rèn)為，這一輪調(diào)控最主要的是要調(diào)整資金的流向。中國可以給資金流動(dòng)的地方并沒有太多，房地產(chǎn)還是一個(gè)非常好的一個(gè)出路，所以這一次從政策的導(dǎo)向還是希望扭轉(zhuǎn)社會(huì)的資金流向。

但是有一點(diǎn)，本輪調(diào)控將扭轉(zhuǎn)整個(gè)房地產(chǎn)的生態(tài)。這一次有不少城市已經(jīng)把調(diào)控的手延伸到非住宅領(lǐng)域，為什么呢?我投資不了住宅了，可以投商務(wù)公寓;商務(wù)公寓調(diào)控了，我投寫字樓，出現(xiàn)了一些異類的產(chǎn)品讓我們?nèi)ミM(jìn)行投資。但是政府在非住宅的產(chǎn)品里面進(jìn)行了一些控制的手段，而這些控手段的確會(huì)影響到投資者的投資機(jī)遇，這點(diǎn)從長遠(yuǎn)來說會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)生態(tài)的變化。

深圳會(huì)不會(huì)出調(diào)控?

朱文策：深圳一定會(huì)調(diào)控，不可能是限售

深圳一定會(huì)調(diào)。到目前為止，深圳周邊出現(xiàn)同樣問題的城市，都在調(diào)控。深圳不可能不調(diào)控，只不過我們現(xiàn)在期待它的調(diào)控是合適的，不希望出現(xiàn)限售的政策。

我這樣講不是站在市場和開發(fā)商的角度說，而是從市場的角度。對(duì)深圳來說，實(shí)際上限制二手房的流通并不科學(xué)，本來供應(yīng)就不足，再限制流通只會(huì)讓供應(yīng)變少。所以我覺得它不會(huì)在限售角度出政策。

深圳非住宅類的產(chǎn)品在過去一兩年也是比較火熱的，而且出現(xiàn)了大量的非住宅，轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌挠猛?，政策可能?huì)從這個(gè)角度控制。

徐楓：若出調(diào)控，最可能打在房貸上

首先深圳是有政策的，而且深圳的政策在全國來說，相對(duì)來說出得比較早，也是比較嚴(yán)厲的。今時(shí)今日深圳的政策仍然是如此，深圳不是沒有政策，這是基本條件。

兩會(huì)開完之后，各地紛紛表態(tài)，房子是拿來住的，不是拿來炒的。深圳周邊已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)形成調(diào)控帶，一線城市就剩下上海和深圳沒有出政策，我覺得他們都有自己很堅(jiān)定的理由不出政策。

在這一輪調(diào)控中間，如果將來新的政策要出的話，順序應(yīng)該是上海、合肥再到深圳。如果深圳要出政策的話，大概會(huì)出在房貸上面。第一個(gè)是首付款，第二個(gè)是按揭利率，或者是貸款年限。從20年調(diào)到15年，從30年調(diào)到20年都是大概率的事件。

從房貸政策來說，其實(shí)這個(gè)政策很好出，這個(gè)對(duì)商業(yè)銀行來說他們也有政策偏好?，F(xiàn)在房地產(chǎn)一個(gè)很核心的問題——金融杠桿。金融杠桿必須要從源頭上去整治。最有效的做法是聯(lián)合商業(yè)銀行去了解一下深圳的金融杠桿是怎么使用的，投資公司都是在做什么事，這才是最核心的東西。

李宇嘉：深圳房價(jià)一漲，就會(huì)出政策

深圳地方政府跟其他地方政府沒有任何差異，不是你是經(jīng)濟(jì)特區(qū)，你就可以不出，沒有這個(gè)道理的。如果說房價(jià)出現(xiàn)上漲，100%會(huì)出政策，毫無疑問。包括二手房價(jià)格的反彈，包括類住宅的泛濫等。

為什么北京和廣州出了?就是因?yàn)槿ツ隄q的太厲害了。廣州去年均價(jià)漲了60--70%。北京的二手房從2015年到現(xiàn)在翻了一倍，漲得太厲害了，所以會(huì)出政策。

具體出什么政策，我覺得現(xiàn)在政策講究第一冒頭擊打，第二精細(xì)化。確切針對(duì)哪一類房子在漲，哪一些區(qū)域在漲，我覺得這個(gè)就是政策的范疇。

玉家雄：應(yīng)該會(huì)出政策，或針對(duì)類住宅產(chǎn)品

我會(huì)分開兩邊看，我覺得還是會(huì)出一些政策，但是可能主要是針對(duì)非住宅的一些產(chǎn)品。

第一點(diǎn)剛才我提到，這一輪我理解政府的理念，應(yīng)該是要引導(dǎo)資金往正確的方向走。非住宅的物業(yè)，商鋪也好，工業(yè)類型的也好，寫字樓也好，其實(shí)都是希望能夠作為一些商務(wù)活動(dòng)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的場所，這段時(shí)間政府可能希望更能夠正確引導(dǎo)這一系列物業(yè)類型的走向，使得我們深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心的城市，能夠讓我們做實(shí)體經(jīng)濟(jì)的單位和機(jī)構(gòu)獲得一些更好的經(jīng)營環(huán)境，在非政策住宅會(huì)有一些政策出現(xiàn)。

對(duì)于住宅來說，其實(shí)我覺得這一輪深圳可能會(huì)非常謹(jǐn)慎。其實(shí)多幾個(gè)限制中國的房地產(chǎn)市場真的會(huì)受不了，因?yàn)槲覀兌荚谠u(píng)論2015年深圳房價(jià)很急，最根本的原因之前的一些行政干預(yù)遺留下來的一些后果。如果深圳的住宅市場在繼續(xù)無限量做很多行政干預(yù)，不排除它有一天稍微有一點(diǎn)松動(dòng)的時(shí)候又迎來反彈。

政策焦慮期，買還是等?

玉家雄：擔(dān)心一買房就出政策，是黑洞心態(tài)

大家如果真的是買來居住的話，其實(shí)什么時(shí)候都可以買。買房應(yīng)該當(dāng)做存錢的行為。從深圳這個(gè)地方來說的話，資產(chǎn)升值的機(jī)會(huì)還是比較高。

認(rèn)為政策一出房價(jià)就會(huì)跌的心態(tài)，主要是因?yàn)樘孕耪吡?。深圳的政策?shí)施了那么多年，深圳的房價(jià)還不停地漲。很多人怕買了房之后就遇到政策，我會(huì)形容這種心態(tài)是黑洞心態(tài)，所有人買股票都希望在最低的時(shí)候買，最高的時(shí)候出。在深圳現(xiàn)有的政策底下，你也不可能今天買，明天賣。

自用的話，我還是提倡大家可以買，如果買來投資我覺得還是需要有一些選擇。從過去的幾年情況，我們發(fā)現(xiàn)類住宅的資產(chǎn)升值很多時(shí)候是跟著漲，但是速度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有住宅那么大的，所以在這些方面是可以審慎考慮。

徐楓：二季度是自住客入市最佳時(shí)機(jī)

如果大家買的話，最好是考慮自住的需求。

因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在對(duì)商品住宅的定義，是資產(chǎn)泡沫。如果你是按照投資去買的話，很可能是接在調(diào)整期的高位?，F(xiàn)在很有可能是接盤的狀態(tài)，還是建議自住。自住狀態(tài)最好時(shí)期就是第二季度，為什么?

因?yàn)檎哌€沒有出，市場是一個(gè)混沌的狀態(tài)，一旦政策出來，最直接的就是有效供給會(huì)劇烈下跌?，F(xiàn)在70%的成交都是小業(yè)主對(duì)二手房的成交，所以政策面影響一定是小業(yè)主居多。而對(duì)開發(fā)商來說，政策一旦出了，開發(fā)商整個(gè)供應(yīng)的策略也有全面的調(diào)整，他也會(huì)觀望，整個(gè)供給也會(huì)下來。

所以就變成了供給下來，價(jià)格橫盤，到時(shí)候那個(gè)市場就是牛皮市的狀態(tài)，要買就現(xiàn)在買，在政策沒有出來之前。

李宇嘉：深圳房價(jià)不會(huì)降

粵港澳大灣區(qū)的職能分布上，香港是金融中心，是面向全球的要素分配中心，深圳是創(chuàng)新中心，創(chuàng)新范圍和創(chuàng)新動(dòng)力最好的地方，這意味著這個(gè)城市的房價(jià)不會(huì)低。

這是人才聚集的地方，高房價(jià)是沒有辦法的。其實(shí)東亞國家，比如韓國的首爾、日本的東京、臺(tái)北，人口都集中在這些地方，整個(gè)國家最精銳的人才、創(chuàng)新的科技、前幾大企業(yè)都在這個(gè)地方，它的未來會(huì)怎么樣呢?東亞國家沒有一個(gè)說它的首都，或者首位城市房價(jià)是低的。

朱文策：房價(jià)上漲的根源在商品房供應(yīng)短缺

我愿意跟大家分享一下，從長期的角度看，一二線城市它房價(jià)形成的機(jī)制是什么樣的。 調(diào)控的政策并沒有在長期內(nèi)扭轉(zhuǎn)房價(jià)上漲的趨勢，在深圳也好，在北上廣四大城市都能看到為什么會(huì)這樣?因?yàn)槲覀兊姆績r(jià)并沒有想象的那么嚴(yán)重。

現(xiàn)在一二線城市的并沒有強(qiáng)烈的資產(chǎn)泡沫，如果未來經(jīng)濟(jì)持續(xù)到現(xiàn)在，像深圳8%的速度增長，那個(gè)泡沫可以被稀釋掉，這是從歷史角度看。從橫向角度看，我也沒有看哪個(gè)大城市管理自己的房價(jià)，新加坡83%以上的人住在租屋里，但是新加坡的商品房目前最好的地方要比深圳貴多了，這是他們用80%住在租屋里實(shí)現(xiàn)的結(jié)果。

我們現(xiàn)在看香港，香港有50%的人擁有了住房，這是現(xiàn)在除了中國大陸以外，國際化大都市里面自由率最高的經(jīng)濟(jì)體。我們到了倫敦紐約、東京、首爾所有的城市，它的住房自有率都在50%以下，大部分人都在租房子。從橫向的角度看，沒有一個(gè)國家或者經(jīng)濟(jì)體很好地管理了它的房價(jià)不漲，但是這樣的加稅，嚴(yán)重稅費(fèi)有沒有阻止房價(jià)上漲?沒有。

深圳現(xiàn)在有1041萬套房，按照均存量來看，供需早就平衡了，為什么房價(jià)還要那么恐怖?因?yàn)橛?50萬套的房子是小產(chǎn)權(quán)房，商品房占了12%。你去跟香港對(duì)比你就可以看到深圳和香港在這個(gè)上面是不一樣的，深圳還有供應(yīng)短缺的問題，解決不了這個(gè)問題永遠(yuǎn)沒有辦法阻止房價(jià)長期上漲。

徐楓：深圳房價(jià)一定有泡沫

我們可以跟國際城市對(duì)標(biāo)，但是為什么我們的房價(jià)要跟國際城市的對(duì)標(biāo)?前提是，我們的福利跟國際城市的福利對(duì)標(biāo)。

我現(xiàn)在跟大家說新加坡的福利房，保障性住房占整個(gè)住宅類商品50%以上，所以你商品房去到天價(jià)，對(duì)中低階層沒有影響，在深圳你說我們的保障房占比是百分之多少，有資格跟新加坡對(duì)標(biāo)嗎?我覺得沒有。

第二個(gè)深圳沒有房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫，這個(gè)觀點(diǎn)我也表示不能認(rèn)同。我們說資產(chǎn)泡沫是用兩個(gè)數(shù)據(jù)來算出來的。第一個(gè)就是折現(xiàn)，隨便說一個(gè)房子，它中間的租金折到現(xiàn)實(shí)中間差了800萬，你跟我說這個(gè)沒有泡沫，這個(gè)是不能接受。第二個(gè)房價(jià)收入比也好，或者住房負(fù)擔(dān)比也好現(xiàn)在是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出剛需的能力。深圳6萬多塊錢的房價(jià)，你跟我說這個(gè)房價(jià)不高，沒有泡沫我覺得這個(gè)觀點(diǎn)也很難接受，我只想反駁這兩個(gè)。

臨深還能買嗎?

玉家雄：臨深值得考慮

一些發(fā)展得相對(duì)比較成熟的臨深區(qū)域，**蠻大的。五年前聽到是天方夜譚，但我身邊已經(jīng)有朋友、同事是這樣的情況，將來這個(gè)趨勢我相信會(huì)更明顯。在深圳賺錢，去到惠州、東莞買房，他們的經(jīng)濟(jì)承受能力肯定很高，也會(huì)帶動(dòng)那些地方的房價(jià)上漲，如果投資在合理，我相信現(xiàn)在買臨深的大部分是投資行為，現(xiàn)在還是值得考慮。

徐楓：臨深和租房都是理性的選擇

我是上海人，但是我沒有在上海買房子，我是在昆山買房子，昆山隸屬于蘇州，蘇州到上海的城市軌道的列車15分鐘一班車，比在上海買房子的成本要降很多。所以我建議如果你真的不是那么關(guān)心深圳的城市概念，你完全可以買在臨深片區(qū)。如果你是一個(gè)更理性的決策，是否能考慮接受租房。

常住公寓的供應(yīng)量在增加，租金比較穩(wěn)定，那是很好的租賃選擇。租賃沒有首付，租金就幾千塊錢，買房子現(xiàn)在隨便都是一百萬錢以上的，所以月供的錢何不拿來投資別的東西?我覺得作為大家現(xiàn)在時(shí)代的人，不要太局限于過去的老思路，非要買一個(gè)房子，做一個(gè)房奴，不同的時(shí)代有不同的策略，思想可以變一下。

李宇嘉：先上車后補(bǔ)票是比較好的購買模式

近兩年很多大城市的年輕人都住在外圍，通勤一小時(shí)。但是在我們國家真不行，我們國家有最后一公里的問題。比如說地鐵修到了外圍，但是你在地鐵上的時(shí)間可能只用一個(gè)小時(shí)，你可能上地鐵的時(shí)間要半個(gè)小時(shí)，下地鐵的時(shí)間也要半個(gè)小時(shí)，甚至超過半個(gè)小時(shí)，這樣你通勤的實(shí)際時(shí)間是兩個(gè)小時(shí)。我相信我們政府還在努力，改善最后一公里的問題。

還有一個(gè)問題，大家在中心區(qū)工作，住在外圍，但是大家如果有能力，買深圳的房子沒什么問題。如果沒有能力可以住在龍華，你可以買一個(gè)小的，再換成大的，你可以買到特區(qū)外再到特區(qū)內(nèi)。先上車后改善，先有個(gè)站票再搞個(gè)坐票，必須有這樣的心態(tài)。到外圍買房沒有問題，通勤的效率會(huì)慢慢改善，住房有一個(gè)階梯性的住宅消費(fèi)，這是比較好的購買模式，謝謝大家。

朱文策：有三種物業(yè)可以考慮

一個(gè)是豪宅物業(yè)，第二種物業(yè)，學(xué)區(qū)房。深圳市是中國人口紅利最后一個(gè)享受的城市，因?yàn)榈浆F(xiàn)在為止深圳人平均年齡是34歲，是中國最年輕的城市。二胎政策放開之后，我們小學(xué)的數(shù)字接近100萬，這種增長速度是非?？植赖?，那么學(xué)區(qū)房它在未來都是非常剛性的。雖然深圳的教育不怎么樣，但是因?yàn)槟愕娜丝谔嗔耍『⒌娜丝谔嗔耍詫W(xué)區(qū)房一定會(huì)出現(xiàn)非常嚴(yán)厲的剛性。

第三類的物業(yè)，剛才也提到了到臨深去買。臨深這個(gè)地方有很多坑，大家一定要謹(jǐn)慎一點(diǎn)。我的建議是，一定要控制通勤時(shí)間在1小時(shí)左右，不要多，千萬不要說到1個(gè)半甚至2個(gè)小時(shí)。通勤時(shí)間是李博士談到的，門對(duì)門的時(shí)間，不是路上再多出來的時(shí)間。

Q&A問：總價(jià)200萬以內(nèi)，買關(guān)外還是買惠州?

玉家雄：剛才這位觀眾也提到無論是自住以及投資，其實(shí)剛才你說的兩類，兩個(gè)選擇里面我毫不猶豫會(huì)跟你說肯定是買深圳的物業(yè)。

主要原因，如果自住，首先我假設(shè)你還在深圳上班，主要在深圳生活，你當(dāng)然是買深圳的物業(yè)可能會(huì)比較方便，買臨深怎么改善也好，也不如在深圳方便。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為半投資的市場，將來從投資的角度，全世界都普遍出現(xiàn)錢聚集的地方，資產(chǎn)的價(jià)值也會(huì)升值的相對(duì)比較有保障，所以從投資的角度我也會(huì)建議你還是買深圳的物業(yè)。

問：東莞和惠州的投資價(jià)值有多大?

李宇嘉：從國家的政策上，從去年底開始，一直到現(xiàn)在對(duì)樓市的政策就是，要疏導(dǎo)熱點(diǎn)城市的需求到周邊。深圳和東莞惠州的軌道交通規(guī)劃已經(jīng)有了，大家規(guī)劃了很多條，到莞惠的軌道交通也已經(jīng)開工了，政策上是鼓勵(lì)大家去周邊買房，大政策是這樣。未來的樓市屬于都市圈，在政策上是毫無疑問的。

東莞還是比惠州好一點(diǎn)點(diǎn)，東莞來講，它的制造業(yè)比惠州好一些，惠州經(jīng)過上世紀(jì)90年代樓市泡沫，到現(xiàn)在還是受很大的影響。那一波樓市泡沫，大家可能不太研究這個(gè)，那波樓市泡沫也是中國制造業(yè)發(fā)展最火熱的一段時(shí)間，也就是說中國制造業(yè)90年代和2010年，這20年是發(fā)展最好的，惠州就是因?yàn)槟菚?huì)兒的樓市泡沫，它的制造業(yè)就不行了。制造業(yè)有基礎(chǔ)設(shè)施，所以還是傾向東莞更好一點(diǎn)。

貸款會(huì)有記錄，是否還能先上車再補(bǔ)票?

玉家雄：其實(shí)這個(gè)命題是一個(gè)偽命題，如果你今天具備買一百平米的能力當(dāng)然買一百平米。以往這個(gè)命題我們更多假設(shè)錢僅僅購買小戶型，先買個(gè)站票及如果這個(gè)城市的房價(jià)，我可以不停地去換更大的一些戶型。

剛才這位觀眾的提到的想法我覺得應(yīng)該對(duì)我們換的頻率，換的次數(shù)可能有更多的影響。剛才我們的徐總也提到，下來的一些政策的導(dǎo)向是改首付，改按揭的周期。你第一套房要升值的幅度可能更大，你才有能力去換第二套房。希望我們能夠把購房的時(shí)間盡快，能夠完成第一套房子的購買，才可以享受整個(gè)里面資產(chǎn)升值的紅利。

現(xiàn)在公寓還能買嗎?

朱文策：我自己對(duì)公寓設(shè)計(jì)的制度不太認(rèn)同。但是我們對(duì)這些商務(wù)公寓是不承認(rèn)的居住功能，如果承認(rèn)就要提供教育資源，現(xiàn)在我們的商務(wù)資源沒有這些，如果從我對(duì)公寓現(xiàn)在的理解，是貨幣推動(dòng)型。

在買公寓這一塊，好的地段當(dāng)然可以買，因?yàn)樗膶?duì)于你來講不占名額。如果有閑散資金做投資當(dāng)然可以做這種投資，整體上假如認(rèn)同它是居住類的，在深圳這樣大的供求關(guān)系大的理解中，我不認(rèn)為它有太大的風(fēng)險(xiǎn)，但是有一點(diǎn)要注意，你的資金成本和你的月供能力。公寓的稅費(fèi)和居住是不一樣的。在稅費(fèi)這一塊一定要考慮清楚。