隨著調(diào)控措施不斷收緊，北京的房地產(chǎn)市場迅速降溫，成交量和成交價格雙雙出現(xiàn)下降。近期，北京商報記者走訪多家房地產(chǎn)中介門店發(fā)現(xiàn)，部分門店的交易量甚至下降了80%左右。值得一提的是，在二手房市場遇冷的情況下，有房地產(chǎn)中介開始自發(fā)對在售房屋進行“限價”，即對于報價較高的房屋進行下架，部分區(qū)域二手房源下架率超過50%。業(yè)內(nèi)認為，中介機構(gòu)自發(fā)“限價”的行為是在市場下行情況下的一種無奈選擇，未來一段時間內(nèi)，北京二手房市場將保持量價齊跌的態(tài)勢。

　　來自中介的限價電話

　　近日，王先生接到中介公司經(jīng)紀人的電話。經(jīng)紀人稱，王先生報盤出售的房屋價格過高，建議下調(diào)報價，如果王先生堅持不下調(diào)價格，中介公司會對該房屋進行“下架”處理，公司官網(wǎng)及App上將不會對該房屋進行任何信息推廣。

　　據(jù)王先生介紹，他出售的房屋在朝陽區(qū)十里堡區(qū)域，一套60平方米的兩居室，報價430萬元。上述經(jīng)紀人在電話中稱，目前該區(qū)域兩居室市場成交價不超過7萬元/平方米，王先生的房屋單價有些高，同時房本下發(fā)至今不足五年，稅費較高，因此建議王先生下調(diào)房屋價格。

　　“因為我是換房，賣掉十里堡的房子后，去西邊買一套。因為新政后首付比例的提高，也并不急于換房?！蓖跸壬蛴浾弑硎?，他沒有接受中介公司下調(diào)房屋價格的建議，目前他所出售的房屋已經(jīng)被“下架”。

　　據(jù)了解，近日，有市場消息稱，北京市各小區(qū)在中介掛牌的房源都將按照指導(dǎo)價來進行調(diào)整，中介正在與業(yè)主溝通，或者按照要求調(diào)價，或者調(diào)整房源類別不再公開掛牌顯示。對此，北京商報記者從北京市各大中介機構(gòu)處了解到，政府部門并未下發(fā)相關(guān)通知，市場中存在的“限價”行為是中介機構(gòu)自發(fā)進行的。

　　此外，并非北京市所有區(qū)域的二手房源都在進行“限價”操作，一些此前價格漲幅較高或者目前成交幾乎凍結(jié)的區(qū)域會有中介機構(gòu)進行“限價”。

　　據(jù)鏈家北京相關(guān)負責(zé)人介紹，從4月20日起，北京鏈家要求所有門店和經(jīng)紀人對于委托30天內(nèi)業(yè)主要求漲價的房源，不予在鏈家網(wǎng)、鏈家App以及任何外網(wǎng)端口推廣。房源包括北京鏈家的所有二手房業(yè)務(wù)，對于違反規(guī)定的鏈家經(jīng)紀人、店經(jīng)理等員工，北京鏈家均嚴懲不貸。

　　市場下行的選擇

　　“‘3·17’新政出臺后，政府部門相繼出臺一系列樓市調(diào)控措施，對二手房市場影響極大。目前，二手房市場成交量下滑明顯，這也是我們進行‘限價’的主要原因?！背枀^(qū)十里堡區(qū)域一家中介公司門店經(jīng)紀人如是說。

　　偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月上半月，北京市二手房共網(wǎng)簽8096套，環(huán)比3月下半月下降51.4%，同比2016年4月上半月下降37.4%。這意味著，調(diào)控加碼后，北京二手房市場成交量跌幅過半。北京商報記者走訪多個區(qū)域發(fā)現(xiàn)，部分區(qū)域的二手房成交量跌幅甚至近80%。

　　“‘限價’是二手房中介在市場下行背景下的無奈選擇。盡管‘限價’會導(dǎo)致多數(shù)房源被下架，但是這也會在一定程度上盤活區(qū)域內(nèi)二手房屋的成交量?！?朝陽區(qū)東四環(huán)一家中介公司門店負責(zé)人告訴北京商報記者。

　　上述人士進一步解釋稱，一方面，“限價”行為會對不接受下調(diào)價格建議的房屋進行“下架”處理，只對區(qū)域內(nèi)價格合理的房屋進行推廣，在此情況下，區(qū)域內(nèi)再新增掛牌出售的房源時，可以參考未下架房屋的報價，這樣能有效控制區(qū)域內(nèi)二手房屋的報價;另一方面，盡管市場成交出現(xiàn)明顯下滑，但總體來看，購房需求仍然存在，通過“限價”來把控區(qū)域房價，當區(qū)域內(nèi)房屋價格低于周邊房屋價格時，形成的價格洼地自然會吸引需求流入，因此“限價”也有利于盤活區(qū)域內(nèi)二手房市場的成交。

　　不過，“限價”也導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)在售房源明顯減少。以十里堡區(qū)域為例，北京商報記者查詢某中介公司官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，十里堡北里社區(qū)目前僅有5套在售房源，而此前該小區(qū)的在售房源大約為20套;更為驚人的是，八里莊南里社區(qū)在售房源僅剩1套，此前在售房源數(shù)量有十幾套。

　　成交低迷將持續(xù)

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，房產(chǎn)中介自發(fā)“限價”，導(dǎo)致高價房源被迫下架，剩余在售的房屋“性價比”較高，避免高價報盤房屋擾亂市場秩序，因此，這種自發(fā)的“限價”行為也是執(zhí)行北京市政府房地產(chǎn)調(diào)控各項政策，在一定程度上有利于規(guī)范市場。

　　同時，市場下行通道已經(jīng)打開，并會持續(xù)很長一段時間。嚴躍進進一步表示，3月17日開始，北京市出臺一系列力度空前的樓市調(diào)控政策，導(dǎo)致此前較熱的北京樓市開始轉(zhuǎn)向。從4月上半月市場的實際交易情況來看，新增購房需求量在持續(xù)減少，實際簽約量環(huán)比也出現(xiàn)50%左右的跌幅。未來一段時間內(nèi)，政策仍會持續(xù)收緊，北京二手房市場成交量仍將持續(xù)低迷。

　　此外，從2016年“9·30”新政的收緊到2017年“3·17”新政的再收緊，包括北京在內(nèi)的全國重點一二線城市的房地產(chǎn)市場即將迎來一輪深度調(diào)整期，在交易量大幅回落的同時，房價也將迎來回調(diào)。

　　北京一家大型房產(chǎn)機構(gòu)市場部相關(guān)負責(zé)人介紹，北京二手房市場在成交量下滑的同時，成交價格也開始松動。一方面，整體來看，新增房源掛牌價格略微降低;另一方面，二手房議價空間正在明顯擴大。目前二手房調(diào)價中，降價房源占比為60%以上，較調(diào)控前增長近40個百分點，預(yù)計隨著帶看量的減少和調(diào)控影響的深入，業(yè)主預(yù)期將會進一步回落。