政策高壓下，北京二手市場(chǎng)開始全面降溫。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年5月份，北京二手房成交均價(jià)環(huán)比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12個(gè)區(qū)域中，多達(dá)8個(gè)區(qū)的成交均價(jià)都在下跌，僅有4個(gè)區(qū)的價(jià)格上漲。跌幅最大的是通州區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)，幅度都超過了20%。

據(jù)證券日?qǐng)?bào)31日消息，據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，自3月份以來，北京二手房市場(chǎng)成交量連續(xù)下滑。2017年5月份，二手住宅市場(chǎng)實(shí)際簽單量環(huán)比4月份同期下降34.2%，新增客戶登記量也環(huán)比4月份同期下降11.9%，市場(chǎng)交易活躍度已跌入谷底。

偉業(yè)我愛我家愛集團(tuán)副總裁胡景暉表示，面對(duì)史上最嚴(yán)格且最嚴(yán)密的樓市調(diào)控，北京二手房市場(chǎng)上的投資投機(jī)現(xiàn)象得到明顯遏制，不少資金實(shí)力相對(duì)有限的改善型需求也不得不放棄或延緩購(gòu)房計(jì)劃，即使是剛需也要負(fù)擔(dān)比以前更高的貸款成本。因此，在一系列嚴(yán)密而嚴(yán)厲的政策疊加下，北京二手房市場(chǎng)有資格、有能力購(gòu)房的需求明顯減少。

他進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，強(qiáng)有力的政策已經(jīng)改變了北京二手房市場(chǎng)的預(yù)期，買賣雙方的博弈關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，整個(gè)市場(chǎng)正在向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。隨著交易量的持續(xù)下滑，業(yè)主已經(jīng)無力維持強(qiáng)勢(shì)地位，買家不再積極，觀望情緒濃，市場(chǎng)議價(jià)空間在增大，曾經(jīng)堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)已經(jīng)開始松動(dòng)，下跌成為了必然趨勢(shì)。

值得關(guān)注的是，二手房市場(chǎng)的杠桿率也在發(fā)生變化，由于政策的高壓限制，全款購(gòu)房比例正在提升。

胡景暉進(jìn)一步稱，經(jīng)過一系列的調(diào)控，北京樓市曾經(jīng)的恐慌情緒消失，業(yè)主不再惜售跳價(jià)，客戶不再恐慌搶房，市場(chǎng)理性已經(jīng)回歸。目前的市場(chǎng)是房源多而客戶少，所以還有意購(gòu)房的客戶完全可以仔細(xì)挑選，認(rèn)真尋找，整個(gè)市場(chǎng)的交易節(jié)奏因此變得較為緩慢。這足以說明本輪新政成效顯著，市場(chǎng)已經(jīng)徹底降溫。

有業(yè)內(nèi)人士也稱，北京二手住宅交易目前已經(jīng)下降到了一個(gè)非常低的水平，接下來或許還會(huì)下降，但下降的空間已經(jīng)不大，降幅會(huì)逐漸變小，低位趨穩(wěn)將成為北京二手房交易量接下來的持續(xù)走勢(shì)。價(jià)格方面，由于前期漲幅過大，所以回調(diào)的空間現(xiàn)在依舊存在，隨著交易量的持續(xù)低迷，未來房?jī)r(jià)的降幅還將進(jìn)一步擴(kuò)大。

連漲17個(gè)月的北京房?jī)r(jià)，還能瘋狂多久?

有句話說得好，“如果覺得沒什么可以奮斗的動(dòng)力，那么就去大北京看看房子吧”，據(jù)說這句話是現(xiàn)在最新的雞湯勵(lì)志語言。缺乏斗志的青年讀到這句話，馬上會(huì)戰(zhàn)斗力爆表，立刻投入到認(rèn)真的工作中。

但如果這位青年真的看了最近首都的房?jī)r(jià)，他不僅不會(huì)激發(fā)斗志，反而會(huì)立刻喪失斗志。北京房?jī)r(jià)之高，無論人們灌自己多少雞湯，一旦看到房?jī)r(jià)應(yīng)該馬上就會(huì)清醒過來。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)最近發(fā)布的房?jī)r(jià)行情顯示，首都房?jī)r(jià)連續(xù)17個(gè)月環(huán)比上漲。從2015年10月份以來，北京平均房?jī)r(jià)已經(jīng)由37221元每平，漲至2017年2月的60738元每平，平均漲幅高達(dá)63.18%。最近甚至還傳出學(xué)區(qū)房一晚上漲17萬的新聞。

如此瘋狂的北京房?jī)r(jià)，仿佛沒有最高只有更高，但它還會(huì)延續(xù)瘋狂，一直漲下去嗎?實(shí)際上，長(zhǎng)期看來，盡管現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)高到令人難以接受，但京城房市繼續(xù)堅(jiān)挺依然是未來的必然趨勢(shì)。何以見得?我們可以看到，限購(gòu)政策之下，炒房的資本并沒有遠(yuǎn)離北京，而是蟄伏于京城周圍，待機(jī)而動(dòng)。加上2017年北京住宅用地計(jì)劃供應(yīng)610公頃，同比減少近五成，買房者只能紛紛外撤。

這也造成北京中心城區(qū)一搞限購(gòu)，周邊地區(qū)房?jī)r(jià)馬上應(yīng)聲上漲。燕郊等地的價(jià)格暴漲暫且不提，就連固安、涿州、永清等起步較慢的“價(jià)值洼地”也駛?cè)敕績(jī)r(jià)上漲快車道。甚至是遠(yuǎn)在河北石家莊的樓盤，距離北京約300公里的地方，也受到首都房?jī)r(jià)“溢出效應(yīng)”的影響，近期價(jià)格漲幅明顯。仿佛北京高房?jī)r(jià)輻射范圍之廣，影響著周圍大部分地區(qū)。

可以預(yù)見，未來的北京以及周邊臨近地區(qū)，房?jī)r(jià)泡沫必將繼續(xù)堅(jiān)固，并持續(xù)膨脹。

到底是什么因素推動(dòng)北京房?jī)r(jià)連續(xù)17個(gè)月快速上漲呢?在回答這個(gè)問題以前，我們可以知道，答案絕對(duì)不是因?yàn)榫用袷杖朐鲩L(zhǎng)。北京城市居民的年人均可支配收入才52530元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)追不上房?jī)r(jià)。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，北京房?jī)r(jià)收入比14.5，連續(xù)三年位列全國(guó)第一，成為全國(guó)靠工資購(gòu)房難度最高的地區(qū)。我們甚至可以說，現(xiàn)在北京房?jī)r(jià)已和人們的工資收入沒有什么直接關(guān)系，那些能買得起房的人，絕大多數(shù)不可能是依靠固定工資收入來購(gòu)買。

真正推動(dòng)北京房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的，其實(shí)根源還是在于貨幣。

我們以2007年為一個(gè)節(jié)點(diǎn)，看看這個(gè)時(shí)間段前后發(fā)生了什么。自這一年以來，中國(guó)的貨幣供應(yīng)呈現(xiàn)一種前所未有的“爆發(fā)式”增長(zhǎng)，其總量超過了日本、歐洲、美國(guó)等幾大經(jīng)濟(jì)體，貨幣量是歐洲和美國(guó)的兩倍，是日本的三倍。如果把時(shí)間稍稍拉回，我國(guó)廣義貨幣余額從2000年初的12萬億，到2015年的144 萬億，十五年里貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)超過12倍。

但是在此期間，中國(guó)人口的變動(dòng)并不大，從1985年至今，中國(guó)人口只增長(zhǎng)了27%，年均增長(zhǎng)只有0.87%，但貨幣的增長(zhǎng)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過合理范圍。如此天量的新增貨幣，一方面意味著社會(huì)上一定有一小部分人手里增多了大量貨幣急需進(jìn)行高回報(bào)的投資，同時(shí)也必然意味著銀行的大量借債以及信用的擴(kuò)張。

實(shí)際上，信貸的過度擴(kuò)張?jiān)缫巡皇敲孛?，中?guó)M2與GDP之比多年來也呈現(xiàn)不斷上升的趨勢(shì)。M2與GDP在2000年為138.7%，此后上升到超過200%。不斷擴(kuò)張的信貸，其實(shí)也說明整個(gè)銀行系統(tǒng)回收債務(wù)的周期過慢，因此只能在短期內(nèi)不斷擴(kuò)張，瘋狂借錢給人買不動(dòng)產(chǎn)，以債養(yǎng)債，來維持金融系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)。所謂系統(tǒng)性危機(jī)，由此而來。

打開貨幣的水龍頭之后，貨幣的財(cái)富之水源源不斷因透支信用而創(chuàng)造。但這些財(cái)富必須要找一個(gè)流向，不動(dòng)產(chǎn)自然是最理想最安全的去處。這種金錢的大規(guī)模流向運(yùn)動(dòng)必然會(huì)在中國(guó)掀起一場(chǎng)新的“造富運(yùn)動(dòng)”，誰掌握了這些承載貨幣流向的“池子”，誰就會(huì)成為財(cái)富新貴階層。

于是，貨幣就像打開的水龍頭噴出的水，流向了中國(guó)最大的三個(gè)“蓄水池”——以上海為核心的長(zhǎng)三角城市帶，以深圳為核心的珠三角城市帶，以北京為核心的京津冀城市帶。京滬深的房?jī)r(jià)也冠絕全國(guó)，原因無他，就在于這幾個(gè)地方是全國(guó)最大最穩(wěn)定的財(cái)富蓄水池。