2017年夏季達(dá)沃斯論壇6月27日至29日在大連舉行。本屆論壇的主題是：“在第四次工業(yè)革命中實(shí)現(xiàn)包容性增長(zhǎng)”。中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副理事長(zhǎng)劉世錦在接受網(wǎng)易財(cái)經(jīng)專訪時(shí)表示，今年下半年，房地產(chǎn)投資將逐步回回歸常態(tài)，即投資增長(zhǎng)幅度將在百分之二、三，甚至?xí)霈F(xiàn)零增長(zhǎng)或者負(fù)增長(zhǎng)。

劉世錦認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)歷史需求峰值在2014年已經(jīng)達(dá)到最高，此后整個(gè)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度基本上就是持平、下降。事實(shí)上，2015年9月份，房地產(chǎn)投資當(dāng)月同比已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。即便是在2016年一季度，在一線城市房?jī)r(jià)大幅上漲的背景下，房地產(chǎn)投資又開始回升，但這并沒(méi)有改變房地產(chǎn)投資達(dá)到歷史需求峰值的大格局。

此外，劉世錦表示，前段時(shí)間房?jī)r(jià)問(wèn)題比較突出，是和中國(guó)城市化進(jìn)程中的大都市圈加快發(fā)展有關(guān)。目前房?jī)r(jià)上漲主要集中在大都市圈范圍內(nèi)，如珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀以及內(nèi)地一些大都市圈。而大都市圈外的一些地區(qū)，即便是省會(huì)城市，房?jī)r(jià)也漲不上去，甚至有些地區(qū)庫(kù)存現(xiàn)象還相當(dāng)突出。劉世錦認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控如果僅從需求發(fā)力，短時(shí)間內(nèi)會(huì)起到一些作用，但是根本上還是要從供給端推動(dòng)改革。

房?jī)r(jià)過(guò)高會(huì)帶動(dòng)城市所有價(jià)格的上漲，導(dǎo)致城市競(jìng)爭(zhēng)力下降。劉世錦認(rèn)為，房?jī)r(jià)過(guò)高對(duì)城市的整個(gè)資源配置、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展、轉(zhuǎn)型升級(jí)以及創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)都會(huì)帶來(lái)負(fù)面影響，這也是現(xiàn)在的當(dāng)務(wù)之急。但他也認(rèn)為，除非出現(xiàn)一些特殊情況，目前情況下房?jī)r(jià)不會(huì)無(wú)緣無(wú)故的大跌。

以下為劉世錦接受網(wǎng)易財(cái)經(jīng)采訪實(shí)錄：

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：今年上半年政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一些調(diào)控，這對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了什么樣的影響？

劉世錦：我想講房地產(chǎn)的問(wèn)題，首先還是要注重規(guī)律。我們一個(gè)基本的判斷，中國(guó)房地產(chǎn)歷史需求峰值，也就是說(shuō)在整個(gè)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化過(guò)程中間，房地產(chǎn)投資那個(gè)需求量最大，或者說(shuō)增長(zhǎng)速度最高的時(shí)候是在2014年。具體有一個(gè)指標(biāo)，就是構(gòu)成房地產(chǎn)投資70%左右的城市居民住宅的歷史需求峰值，是1200到1300萬(wàn)套住房，2014年已經(jīng)達(dá)到了。達(dá)到以后整個(gè)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度，基本上就持平，然后下降。

事實(shí)上在2015年的9月份，房地產(chǎn)投資當(dāng)月同比已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)的增長(zhǎng)。但是2016年一季度，房地產(chǎn)投資又開始回升，背景就是一線城市房?jī)r(jià)的大幅度上漲。但是這樣一個(gè)變化并沒(méi)有改變房地產(chǎn)投資達(dá)到歷史需求峰值這樣一個(gè)大的格局。所以我們的判斷，房地產(chǎn)投資在今年下半年，逐步回回歸常態(tài)。所謂常態(tài)就是增長(zhǎng)個(gè)百分之二、三，零增長(zhǎng)，甚至負(fù)增長(zhǎng)，這是一個(gè)房地產(chǎn)，從大的方面來(lái)講一個(gè)總的增長(zhǎng)潛力。

前一段時(shí)間房?jī)r(jià)問(wèn)題比較突出，但是你仔細(xì)看一看它有一個(gè)特點(diǎn)，其實(shí)是和中國(guó)城市化進(jìn)程中的一個(gè)新現(xiàn)象，就是大都市圈在加快成長(zhǎng)這個(gè)特點(diǎn)相關(guān)的?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)漲的都是大都市圈范圍之內(nèi)的城市，你看珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀還有內(nèi)地一些大都市圈，它的核心城市、一線城市房?jī)r(jià)往上漲，漲的整個(gè)力量是比較強(qiáng)的。處在這個(gè)都市圈里面有些二線城市、三線城市甚至四線城市一些小鎮(zhèn)子，它房?jī)r(jià)也往上漲。

但是反過(guò)來(lái)說(shuō)，有些在這個(gè)大都市圈之外的一些地區(qū)，有些地區(qū)庫(kù)存的現(xiàn)象還相當(dāng)突出，房?jī)r(jià)也漲不上去，在有些地方省會(huì)城市，在本地也算一線城市，房?jī)r(jià)也漲不上去。所以政府條在過(guò)去一段時(shí)間特別強(qiáng)調(diào)因城施策，我覺得是對(duì)的。但是這個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控如果僅僅是從需求發(fā)力，短時(shí)間之內(nèi)也會(huì)起一些作用，但是我更強(qiáng)調(diào)要從供給側(cè)推動(dòng)改革。

當(dāng)然供給側(cè)改革內(nèi)容也比較多，比如說(shuō)你要提高住宅占整個(gè)建設(shè)用地的比例，農(nóng)村土地制度的改革，特別是城市結(jié)構(gòu)的一個(gè)改變，包括房地產(chǎn)稅等等，這些方面的改革是要加強(qiáng)的。這樣的話才能從供給側(cè)能夠提供一些新的動(dòng)力，從中長(zhǎng)期能夠適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)在發(fā)展的這樣一個(gè)新的格局。真正解決一個(gè)就是中央講的房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，達(dá)到這個(gè)目標(biāo)。

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：接下來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)將會(huì)是什么樣的？

劉世錦：這個(gè)房?jī)r(jià)的走勢(shì)取決于供求兩個(gè)方面，現(xiàn)在在一線的城市，特別是剛才我講的大都市圈的核心城市，人都朝這個(gè)地方走，特別是年輕人是朝這些地區(qū)來(lái)聚集的。他為什么要來(lái)呢？通俗的說(shuō)就是他能掙到錢，或者我們說(shuō)就業(yè)創(chuàng)業(yè)的機(jī)會(huì)比較多，他朝這個(gè)地方來(lái)，就是這個(gè)需求是在上升的，剛需是在上升的。

所以我剛才特別強(qiáng)調(diào)供給側(cè)改革，就是你得增加有效供給。有效供給跟上來(lái)了，房?jī)r(jià)就不會(huì)大漲，有些地方可能還會(huì)逐步的回落。但是如果這個(gè)有效供給跟不上的話，這個(gè)需求是在上升的，有些地方你說(shuō)房?jī)r(jià)讓它往下降恐怕也比較難，特別是有些一線城市。如果供給側(cè)改革沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，供給跟不上，也不排除一些地方，你把一些需求性的政策稍微一放松以后，房?jī)r(jià)又起來(lái)了。

所以我剛才特別強(qiáng)調(diào)為什么供給側(cè)的改革呢？這個(gè)實(shí)際上跟房?jī)r(jià)有直接的關(guān)系的。

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：之前有觀點(diǎn)說(shuō)，樓市現(xiàn)在最大的風(fēng)險(xiǎn)是價(jià)格的暴跌，您覺得中國(guó)樓市會(huì)出現(xiàn)價(jià)格暴跌嗎？

劉世錦：我不知道誰(shuí)有這樣的觀點(diǎn)，我倒想講一講，就是房?jī)r(jià)如果暴漲的話，對(duì)我們的經(jīng)濟(jì)有什么影響?，F(xiàn)在你像一線城市房?jī)r(jià)漲的這么高，可能你放在十年前，就是很大膽的一些預(yù)測(cè)者也未必能想到房?jī)r(jià)能漲到目前這個(gè)程度。這個(gè)房?jī)r(jià)漲起來(lái)以后，好像大家多數(shù)人是高興的，除了沒(méi)買到房子的人不高興，剩下的人都不高興。

政府高興吧，因?yàn)橘u地收入增長(zhǎng)了；有房子的人也高興，很多人睡了一晚上房?jī)r(jià)漲了，而且漲的幅度可能比他幾年掙的工資還多；房地產(chǎn)開發(fā)商更不用說(shuō)了。但是房?jī)r(jià)漲了以后，就一定是好事嗎？房?jī)r(jià)過(guò)高它是一個(gè)基礎(chǔ)性的價(jià)格，這個(gè)城市幾乎所有的價(jià)格都得跟著往上漲，漲上去以后這個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力是在下降的。已經(jīng)有的產(chǎn)業(yè)，你的競(jìng)爭(zhēng)力在下降，如果你還想搞新的產(chǎn)業(yè)，有些本來(lái)能夠搞起來(lái)的，房?jī)r(jià)過(guò)高以后就搞不起來(lái)了，這方面的例子是很多的，國(guó)內(nèi)國(guó)外都有。

所以我現(xiàn)在覺得我們倒是要關(guān)注房?jī)r(jià)過(guò)高，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)來(lái)講，就是高出它的均衡水平以后，對(duì)整個(gè)資源配置，對(duì)你的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，對(duì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)所帶來(lái)的這種負(fù)面影響。這個(gè)可能是現(xiàn)在是當(dāng)務(wù)之急，首先的問(wèn)題。當(dāng)然有人就說(shuō)房?jī)r(jià)不敢大跌，特別是有房的人。但是除非出現(xiàn)一些特殊的情況，在目前的情況下房?jī)r(jià)一般也不會(huì)無(wú)緣無(wú)故的大跌。

但是我想說(shuō)，剛才講了，房?jī)r(jià)如果過(guò)高以后，如果供給側(cè)改革跟上來(lái)了，有些房?jī)r(jià)由于供給改善了以后，它回到一個(gè)均衡的水平，就是不是過(guò)高了，而是達(dá)到一個(gè)正常水平的話，那也是應(yīng)該的。我們現(xiàn)在不是講有些地方是有泡沫了嗎，那你這個(gè)泡沫長(zhǎng)期存在正常嗎？恐怕也不正常。當(dāng)然你得注意戳這個(gè)泡沫的時(shí)候得注意這個(gè)節(jié)奏，考慮這個(gè)承受能力，考慮緩沖的能力，這某種意義上是個(gè)技術(shù)問(wèn)題，或者是個(gè)戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)的問(wèn)題。戰(zhàn)術(shù)問(wèn)題就是你要判斷，這個(gè)房?jī)r(jià)過(guò)高對(duì)你的長(zhǎng)期發(fā)展到底是不是可取的。

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：中國(guó)的樓市現(xiàn)在已經(jīng)在往一個(gè)健康的方向發(fā)展嗎？

劉世錦：這個(gè)取決于很多因素，剛才我講的供給側(cè)改革講了好幾條。關(guān)鍵這幾條你能不能落到實(shí)處，落到實(shí)處以后中國(guó)的房地產(chǎn)就會(huì)逐步進(jìn)入一個(gè)我們稱之為健康的，是符合我們?cè)心康牡?，或者現(xiàn)在不是講不忘初心嘛，房地產(chǎn)蓋房子是為了什么？是為了住，不是為了炒。真正是能夠滿足人民群眾對(duì)解決住的問(wèn)題，而且住得要好一些這樣的需求，它是要滿足這個(gè)需要的，這是健康發(fā)展的最重要的標(biāo)志。

再一個(gè)就是它是基本上是比較平穩(wěn)的，可持續(xù)的，要把這些問(wèn)題解決好。