前7月全國近800宗地塊流拍 房企股權(quán)質(zhì)押隱現(xiàn)“雷區(qū)

• 2018年8月2日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 950 59
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  2018-2023年版房地產(chǎn)項目商業(yè)計劃書

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半年多時間，全國流拍地塊就近800宗！

記者注意到，今年以來，調(diào)控嚴厲的一線城市流拍地塊有13宗，就連此前房企必爭之地的上海，也出現(xiàn)了流拍情況。而7月至今拍賣的5宗住宅地塊、2宗租賃住房地塊也均以底價成交，5宗地塊被叫停出讓，其中包括位于楊浦內(nèi)環(huán)以內(nèi)的純宅地。

半年多時間，全國流拍地塊就近800宗！中指院數(shù)據(jù)顯示，2018年7月份全國300城市土地市場供求兩端環(huán)比略降，住宅用地成交均價下降幅度接近兩成，溢價率較去年同期下降22個百分點。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，一線城市土地流標(biāo)13宗；二線城市合計流標(biāo)經(jīng)營性土地154宗；三四線城市經(jīng)營性土地合計流標(biāo)達到了629宗。

融資難+限價嚴 房企無奈“減糧”

在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，地方政府太“貪心”是土地市場流拍增多的最根本原因。市場正在改變，但政府依舊老模式賣地，寧可流拍，也要不斷提高拍賣底價。

安居客首席分析師張波告訴記者，過去半年，開發(fā)商大部分融資難是個不爭的事實，即使是經(jīng)歷央行幾次降準(zhǔn)，依然無法有效緩解房企對資金的饑渴，資金層面偏緊讓房企在地塊的選擇上不會再“頭腦發(fā)熱”。

今年以來，在融資監(jiān)管更加嚴格的大背景下，房企融資渠道逐步收緊，銀行貸款仍是房企融資的主要途徑。與此同時，公司債大幅萎縮，信托規(guī)模增速下滑，中票保持穩(wěn)定增長，海外融資規(guī)模大漲后續(xù)難度加大。大型國有房企融資優(yōu)勢較大，而中小房企融資成本普遍提高，其中信托融資成本較去年提高2~3個百分點。

資金之外，張波認為，“面粉或無法支撐未來面包價格”，部分城市的地塊掛牌價格相比周邊房價偏高，房企拿地后風(fēng)險增加也是影響房企拿地的重要因素。

第三方面，則是樓市的變化，這也導(dǎo)致房企更為“謹慎”。

“限價因素導(dǎo)致房企對于未來房產(chǎn)上市交易價格持有更為保守的預(yù)期；樓市調(diào)控不斷從嚴更是讓房企對于未來樓市走勢顯得不樂觀?！睆埐ㄕJ為。

歐陽捷對此表示認同，他向記者表示，原先房企可以通過各種融資渠道拿地，如今房企拿地的資金基本都是自有資金，從今年上半年房企到位資金來看，按揭貸款和國內(nèi)貸款增速都已經(jīng)掉入“零增長”的負值區(qū)間。也正是在此背景下，房企拿地越發(fā)謹慎。

在歐陽捷看來，其實流拍恰是市場化的邏輯對非市場化土地制度的回應(yīng)，如果企業(yè)被迫高價拿地、低價賣房，那才是最不堪的。

因為銷售回款作為項目預(yù)收賬款被納入監(jiān)管資金，只能按進度提取，賬上不能動用的錢越來越多，越大的房企賬上越有錢、也許現(xiàn)金越短缺。

“因而當(dāng)流向房企口袋的水龍頭慢慢擰緊，房企拿地的錢自然就會省著點花了，火爆的土拍溢價率也就下來了?！?/p>

這也意味著，市場上的流拍和低溢價，不代表著房企在勒緊褲帶過冬，也不代表市場撿漏機會增多，而是房企對于后市不斷提升謹慎度。

張波表示，品牌房企在不斷追求市場規(guī)模的同時，增強了對未來風(fēng)險的認識。換言之，并非房企不拿地，而是在拿地的選擇上更為保守。

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股權(quán)質(zhì)押是指公司股東以股票作為質(zhì)押物向質(zhì)押方融入資金，并定期支付利息。當(dāng)出質(zhì)人到期不能履行債務(wù)時，質(zhì)押方可以依照約定處置股票。在融資難的背景下，越來越多的上市房企選擇股權(quán)質(zhì)押的方式融資，其中泛海國際、陽光城等房企的股權(quán)質(zhì)押比例已經(jīng)超過50%。股權(quán)質(zhì)押是資本市場常見的融資方式，但是隱藏的風(fēng)險也逐漸浮于水面。

近期，泰禾投資率先進行“減負”，一周兩次發(fā)布股票解除質(zhì)押公告。7月19日，泰禾投資將9143萬股股份解除質(zhì)押，占其所持股份比例的15%。此前的7月12日，3057萬股股票解除質(zhì)押，占其所持股份比例的5.01%。兩次解除質(zhì)押之后，泰禾集團的股權(quán)質(zhì)押比例為54.38%，大股東質(zhì)押率依然在90%以上。

不僅僅是泰禾集團，在融資難的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為股權(quán)質(zhì)押比例高的“高危區(qū)”。多數(shù)上市房企股權(quán)質(zhì)押比例已經(jīng)超過50%。

據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至7月25日，股票質(zhì)押比例超過50%的房企有銀億股份(83.11%)、泛海控股(71.83%)、新光圓成(67.93%)、九鼎投資(67.22%)、皇庭國際(64.18%)、粵泰股份(63%)、財信發(fā)展(61.06%)、粵泰股份(63%)、海航基礎(chǔ)(60.10%)、陽光城(60.05%)、新華聯(lián)(59.66%)、萬通地產(chǎn)(58.49%)、嘉凱城(56.35%)、泰禾集團(54.38%)、中洲控股(53.91%)。

此外，房企中大股東質(zhì)押率較高的房企包括萬科、綠地控股、新城控股，大股東質(zhì)押率分別為100%、77.95%、57.33%。萬科A的第三大股東為寶能旗下鉅盛華，其質(zhì)押率為100%，但由于非第一、二大股東質(zhì)押，整體累計質(zhì)押比例并不高。而綠地控股也為第一大股東質(zhì)押。

不僅是單個房企，據(jù)川財證券研究報告，從各行業(yè)的股票質(zhì)押規(guī)模占A股整體股票質(zhì)押規(guī)模的占比來看，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)躍升為第一位。

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