香港樓價長期升幅或終止？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為年內(nèi)見頂

• 2018年9月3日 YangJinZhu來源：搜狐 750 45
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  2018-2023年寫字樓市場投資機(jī)會及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評估報告

  2017年隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、國企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進(jìn)，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟(jì)將在各種不確定和沖擊中構(gòu)筑新的增長動力。目前國內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過剩、非金融國有企業(yè)的高杠桿...

這份《香港物業(yè)報告》顯示，7月份私樓樓價指數(shù)報393.5點，按月升幅0.82%，相較6月份的1.85%明顯收窄，是自2017年9月錄得0.32%升幅后近十個月來最小單月升幅。

上周末（8月31日），香港差餉物業(yè)估價署按慣例發(fā)布的一組數(shù)字在當(dāng)?shù)貥鞘幸鹨魂囋陝印?/p>

這份《香港物業(yè)報告》顯示，7月份私樓樓價指數(shù)報393.5點，按月升幅0.82%，相較6月份的1.85%明顯收窄，是自2017年9月錄得0.32%升幅后近十個月來最小單月升幅。香港樓市經(jīng)過20多個月不停歇的上漲后，已是強(qiáng)弩之末。業(yè)內(nèi)人士普遍看淡未來樓市行情，認(rèn)為樓市在年內(nèi)可能會終止升勢，暫時見頂。

香港樓市降溫在其他方面也得到印證。上周五，香港金管局公布的7月份住宅按揭統(tǒng)計調(diào)查結(jié)果表明，當(dāng)月新申請貸款個案較6月份按月減少2.5%，至14217宗。

一般認(rèn)為，香港樓市降溫緣于三個因素：一是香港特區(qū)政府六項房屋政策新措施對樓市產(chǎn)生影響，二是美聯(lián)儲不斷加息帶來資金成本的壓力，三是受到由美國挑起的全球貿(mào)易摩擦影響。

這三個因素中，當(dāng)數(shù)房屋新政影響最大。新政策對需要住房的市民確實有吸引力，合乎資格的市民會放棄對高價私樓的追逐而等候公營房屋。

據(jù)觀察，進(jìn)入三季度香港樓市開始逐步降溫。但由于“受力”情況不同，一手樓與二手樓表現(xiàn)各異?？傮w看，一手樓表現(xiàn)活躍，成交上升，但價格“克制”；二手樓表現(xiàn)清淡，觀望氣氛濃。

先看一手樓市。6月29日，香港特區(qū)政府發(fā)布房屋政策新措施，提出三個目標(biāo)、六項措施。其中一個目標(biāo)是促使一手私人住宅單位盡早推向市場，其相關(guān)的措施有：一是向空置的一手私人住宅單位征收“額外差餉”；二是修改“預(yù)售樓花同意方案”，以改善銷售手法。

從市場反應(yīng)看，這一招對抑制開發(fā)商捂盤惜售的效果較為明顯。由于應(yīng)繳稅收足以影響到開發(fā)商的業(yè)績，政策出臺后，開發(fā)商認(rèn)真對待，推售樓盤明顯加快，以避免余貨成為課稅對象。有專欄作家這樣形象地描述：“因不少發(fā)展商都加快賣樓，各不相讓，造成各個發(fā)展商都不敢明顯提價，以免被同業(yè)乘虛而入，搶走生意，禍及業(yè)績?！?/p>

據(jù)統(tǒng)計，8月份一手樓成交數(shù)突破1230宗，若只計算已取得入伙紙的現(xiàn)樓新盤成交，已逼近1000宗。7月份現(xiàn)樓新盤成交則只有190宗，8月份按月急升超過四倍。如果以政府早前公布的已落成但仍未出售的一手樓單位約9000伙來計算，現(xiàn)在一手樓空置余貨相應(yīng)降至7800伙。據(jù)透露，最積極賣現(xiàn)樓的發(fā)展商非新地莫屬，8月份頭三個最多現(xiàn)樓新盤成交都是新地的樓盤，單計算這三個樓盤，當(dāng)月已套現(xiàn)近100億港元。

相形之下，二手樓市場明顯降溫。6月底六項房屋政策新措施出臺，疊加股市連挫，財富效應(yīng)消失，于是買家觀望，成交清淡。

反映二手樓價走勢的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）顯示，新措施推出后七周，CCL指數(shù)累升0.39%，較新措施推出前七周累升3.7%，升幅減少3.3個百分點。具體看，同期主攻剛需人群的新界西樓價錄得1%跌幅，同期港島區(qū)指數(shù)也累計跌去0.99%。

如果從私人住宅買賣合約登記方面看，截至8月29日，8月份二手私人住宅買賣合約登記錄得2807宗，總值247.3億港元。相較7月份的4032宗和362億港元，分別下跌23%和25%。

目前，香港市場對樓市走向的看法在一點上是比較一致的，那就是香港樓價長達(dá)兩年多氣勢如虹的上漲勢頭，基本將在年內(nèi)終止。至于第四季度或明年會不會出現(xiàn)樓價普遍下跌，是陰跌還是快速下跌，還要看影響樓價的幾個因素如何變化。比如，不久后將發(fā)布的施政報告能否維持市民對公營房屋供應(yīng)的預(yù)期，美聯(lián)儲貨幣政策對香港資金市場的影響程度，以及全球貿(mào)易摩擦是降溫還是往深處發(fā)展等等。

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