城市土地空間擴(kuò)展，中國(guó)“城中村”改造行業(yè)未來(lái)市場(chǎng)規(guī)模分析

• 2018年11月8日 LiuDaiFeng來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 343 15
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  行業(yè)去傳統(tǒng)因子迫在眉睫，城中村改造擁抱互聯(lián)網(wǎng)才能轉(zhuǎn)型升級(jí)并獲得提升！

  “城中村”，狹義上指在農(nóng)村村落城市化的進(jìn)程中，農(nóng)民土地大部分或全部被征用后，農(nóng)民的身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用癫⑷匀辉谠迓渚幼《葑兂傻木用駞^(qū)；廣義上指在城市高速化發(fā)展的進(jìn)程中，滯后于時(shí)代發(fā)展...

城市土地空間擴(kuò)展，中國(guó)“城中村”改造行業(yè)未來(lái)市場(chǎng)規(guī)模分析

“城中村”，狹義上指在農(nóng)村村落城市化的進(jìn)程中，農(nóng)民土地大部分或全部被征用后，農(nóng)民的身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用癫⑷匀辉谠迓渚幼《葑兂傻木用駞^(qū)；廣義上指在城市高速化發(fā)展的進(jìn)程中，滯后于時(shí)代發(fā)展的步伐、游離于現(xiàn)代城市管理門外、生活水平低下的居民區(qū)。在通常的認(rèn)識(shí)觀念里，“城中村”即“都市里的村莊”。

為了促進(jìn)城市的建設(shè)發(fā)展，政府大力征收城區(qū)周圍的農(nóng)村土地，以獲得更大的城市擴(kuò)展空間。但是，被征用土地的農(nóng)民沒(méi)有得到很好的安置，基本都留在了原居住地，逐漸發(fā)展成為“村莊進(jìn)入城市，城市包圍農(nóng)村”的景象。這就是城中村的主要源頭。

我國(guó)的城中村是具有中國(guó)特點(diǎn)的，城中村與城市發(fā)展整體需要之間的矛盾也日益突出，已經(jīng)成為制約城市化進(jìn)程和全面建設(shè)小康社會(huì)的主要"瓶頸"因素之一。如果不妥善解決城中村問(wèn)題，我國(guó)的城市化過(guò)程就會(huì)受到阻礙。站在長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度分析，從營(yíng)造和諧社會(huì)的高度出發(fā)，改造城中村是勢(shì)在必行的，城中村改造的重要性、必要性和緊迫性是不言而喻的。

改革開(kāi)放30多年來(lái)，我國(guó)城市化進(jìn)程很快，城市化率由1978年的17.92%提高到2017年的58.52%，平均每年提高一個(gè)百分點(diǎn)。舊城鎮(zhèn)化的城市化率雖然很高，城市化的質(zhì)量卻不是很高。中國(guó)現(xiàn)有城中村區(qū)域分布來(lái)看，東部地區(qū)仍舊是城中村最主要的地區(qū)。主要是東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，城市擴(kuò)張速度遠(yuǎn)高于中西部地區(qū)，因此會(huì)存在攤大餅，將還未來(lái)得及改造的農(nóng)村納入城市的范疇；同時(shí)，外來(lái)人口大量流入，多數(shù)人進(jìn)入城中村，導(dǎo)致城中村在某些時(shí)候還出現(xiàn)了擴(kuò)大傾向。其他地區(qū)的城中村多屬于歷史遺留問(wèn)題，城市發(fā)展中規(guī)劃不合理導(dǎo)致的。

一、中國(guó)現(xiàn)有城中村數(shù)量規(guī)模

從新中國(guó)成立到改革開(kāi)放，再到新世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)城鎮(zhèn)化經(jīng)歷了緩慢發(fā)展期、加速發(fā)展期和快速發(fā)展期三個(gè)階段，如今的城鎮(zhèn)化表現(xiàn)出多個(gè)特點(diǎn)。

改革開(kāi)放30多年來(lái)，我國(guó)城市化進(jìn)程很快，城市化率由1978年的17.92%提高到2017年的58.52%，平均每年提高一個(gè)百分點(diǎn)。舊城鎮(zhèn)化的城市化率雖然很高，城市化的質(zhì)量卻不是很高。

為了解決大城市過(guò)分發(fā)展存在的問(wèn)題，對(duì)大城市應(yīng)該消腫，這個(gè)消腫也就是把一些企業(yè)、工業(yè)、服務(wù)業(yè)、教育、醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)資源有序地向中小城市轉(zhuǎn)移，這個(gè)轉(zhuǎn)移需要金融支持。

我國(guó)目前城市化水平不高，要成為一個(gè)工業(yè)化的國(guó)家、現(xiàn)代化的國(guó)家，城市化必須加快。發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率都高于95%，中等發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，例如韓國(guó)、中國(guó)臺(tái)灣的城市化率已經(jīng)達(dá)到85%，依照鄧小平同志的設(shè)想，我們?cè)?050年要達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。也就是說(shuō)我們?cè)?050年，真正的城市化率應(yīng)該達(dá)到或者接近85%。因此，我們推進(jìn)城市化的任務(wù)還很重，這個(gè)城市化就應(yīng)該是帶動(dòng)我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長(zhǎng)期潛在動(dòng)力。

目前關(guān)于中國(guó)現(xiàn)有城中村數(shù)量沒(méi)有專門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，城中村數(shù)據(jù)都集中在城市棚戶區(qū)的數(shù)據(jù)中。從目前各地公開(kāi)的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，中國(guó)城中村數(shù)量在5萬(wàn)左右。

二、中國(guó)現(xiàn)有城中村區(qū)域分布

中國(guó)現(xiàn)有城中村區(qū)域分布來(lái)看，東部地區(qū)仍舊是城中村最主要的地區(qū)。主要是東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，城市擴(kuò)張速度遠(yuǎn)高于中西部地區(qū)，因此會(huì)存在攤大餅，將還未來(lái)得及改造的農(nóng)村納入城市的范疇；同時(shí)，外來(lái)人口大量流入，多數(shù)人進(jìn)入城中村，導(dǎo)致城中村在某些時(shí)候還出現(xiàn)了擴(kuò)大傾向。其他地區(qū)的城中村多屬于歷史遺留問(wèn)題，城市發(fā)展中規(guī)劃不合理導(dǎo)致的。

圖表：中國(guó)現(xiàn)有城中村區(qū)域分布

資料來(lái)源：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中研普華

2018-2019年，國(guó)家棚戶區(qū)改造進(jìn)入關(guān)鍵性的二年，各種優(yōu)惠政策頻出。要了解國(guó)家棚戶區(qū)改造到底有哪些最新優(yōu)惠政策，還得先看2017年5月26日下午國(guó)新辦舉行的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)。

為落實(shí)2018-2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬(wàn)套任務(wù)，住建部將與有關(guān)部門一起，加大中央財(cái)政補(bǔ)助和金融、用地等支持。

按照國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，2018年到2020年三年時(shí)間里，將再改造各類棚戶區(qū)1500萬(wàn)套，這是棚戶區(qū)改造的第二個(gè)三年計(jì)劃。2015年，國(guó)務(wù)院提出，2015-2017年全國(guó)改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)住房1800萬(wàn)套，目前，2015年已完成改造601萬(wàn)套，2016年完成改造606萬(wàn)套。2017年1-4月，全國(guó)已開(kāi)工改造各類棚戶區(qū)219萬(wàn)套，占年度目標(biāo)任務(wù)的36%，比2016年同期提高了3個(gè)百分點(diǎn)。

截至2017年中旬，全國(guó)棚戶區(qū)改造已經(jīng)累計(jì)開(kāi)工3287萬(wàn)套，其中城鎮(zhèn)棚戶區(qū)2592萬(wàn)套，國(guó)有工礦棚戶區(qū)302萬(wàn)套，國(guó)有林區(qū)（場(chǎng)）棚戶區(qū)164萬(wàn)套、國(guó)有墾區(qū)危房229萬(wàn)套。通過(guò)棚改，使8000多萬(wàn)居民“出棚進(jìn)樓”。面對(duì)第二個(gè)棚改3年計(jì)劃，住建部要求各地，要重點(diǎn)謀劃好2018年棚改工作，盡早落實(shí)項(xiàng)目、資金等，確保2018棚戶區(qū)改造早安排、早開(kāi)工、早見(jiàn)效。

昆明城中村概況

根據(jù)昆明市政府的計(jì)劃，從2008年到2012年，昆明市將對(duì)主城區(qū)的336個(gè)城中村進(jìn)行改造，涉及總建筑面積4000多萬(wàn)平方米，相當(dāng)于昆明主城區(qū)7～8年的商品房建筑面積。其中一環(huán)以內(nèi)城中村22個(gè)，一環(huán)至二環(huán)51個(gè)，二環(huán)以外263個(gè)。截止到2017上半年，昆明已有86個(gè)城中村進(jìn)入全面拆遷，累計(jì)拆除城中村建(構(gòu))筑物760萬(wàn)平方米。113個(gè)村的項(xiàng)目改造規(guī)劃通過(guò)市規(guī)委會(huì)審議。37個(gè)城中村工程建設(shè)已開(kāi)工，工程建設(shè)面積510萬(wàn)平方米。昆明城中村絕對(duì)數(shù)量之大，布局之廣，較全國(guó)其他省會(huì)城市更為突出。

2010年9月28日，昆明市首個(gè)城中村回遷安置房張官營(yíng)落成入住。張官營(yíng)模式即“先安置、再搬遷、后拆遷”，優(yōu)先啟動(dòng)回遷安置房及公益性項(xiàng)目建設(shè)，并按照“政府主導(dǎo)、企業(yè)參與”原則，嚴(yán)格參與企業(yè)準(zhǔn)入條件，通過(guò)比選，讓具有資質(zhì)、實(shí)力、講誠(chéng)信的企業(yè)參與到項(xiàng)目改造中來(lái)，發(fā)揮引領(lǐng)作用，以此確保村民回遷安置房的建設(shè)以及城中村改造的推進(jìn)。張官營(yíng)城中村改造實(shí)現(xiàn)了零上訪、零投訴、零加層、零強(qiáng)拆的“四個(gè)零”記錄，得到社會(huì)各界廣泛認(rèn)可，成為全市城中村改造的樣板。借鑒全國(guó)城中村改造的成功典范，結(jié)合自身實(shí)際情況，通過(guò)探索創(chuàng)新，昆明的城中村改造逐步走出了具有昆明特色的道路。

2昆明城中村的特點(diǎn)

(1)量大面廣，基礎(chǔ)設(shè)施短缺

在249平方公里范圍內(nèi)有多達(dá)336個(gè)城中村，涉及村民60多萬(wàn)人，而且從城市核心區(qū)到城市邊緣均有分布。此外，城中村開(kāi)發(fā)強(qiáng)度普遍過(guò)大，公共活動(dòng)空間缺乏，供水、供電、電訊、煤氣和排水等市政設(shè)施不完善，臟亂差現(xiàn)象普遍，給城市形象和群眾生活帶來(lái)嚴(yán)重影響。

(2)建筑密度大，容積率高

昆明市城中村的平均建筑容積率0.8，二環(huán)路內(nèi)達(dá)1.43，有相當(dāng)一部分村莊的容積率在2.0以上。部分區(qū)位條件好，靠近市場(chǎng)的村莊甚至高達(dá)4.0。遠(yuǎn)高于一般的城市居住小區(qū)1.8的容積率，改造的難度很大。

(3)產(chǎn)業(yè)分布混亂，環(huán)境狀況惡化

不規(guī)范的鄉(xiāng)鎮(zhèn)及村社企業(yè)、以租代征建設(shè)、租用民房辦家庭作坊式企業(yè)眾多，企業(yè)用房與居民房屋相互交織，企業(yè)生產(chǎn)時(shí)的廢水、廢氣、廢料隨意排放，加重了環(huán)境的惡化。

(4)違法用地、違章建筑嚴(yán)重

城中村常利用土地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，大量出租集體土地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該市2004年違法用地清理8000余宗、近13萬(wàn)畝，大部分發(fā)生在城中村。城中村居民大量私建房屋用以出租，“握手樓”、“貼面樓”、窩棚式房屋占城中村房屋比重大，城中村的違法建設(shè)較為嚴(yán)重，特別是當(dāng)城市建設(shè)需要進(jìn)行拆遷時(shí)，許多村民把加層等違章建設(shè)當(dāng)作獲取高額補(bǔ)償?shù)囊环N手段。

(5)人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，社會(huì)管理滯后

城中村聚集著大量的外來(lái)人口，有的城中村人口密度大，流動(dòng)人口聚集，治安防范和矛盾化解機(jī)制弱，治安問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，管理形勢(shì)日趨嚴(yán)峻，造成諸多社會(huì)隱患和城市問(wèn)題。

三、深入推進(jìn)昆明市城中村改造的對(duì)策建議

1堅(jiān)持規(guī)劃先行，統(tǒng)籌合理布局

按照“規(guī)劃預(yù)定功能、功能引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)聚集企業(yè)、企業(yè)促進(jìn)發(fā)展”的思路，堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)、完善功能”的原則，科學(xué)編制城中村一村一策改造規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)與城市建設(shè)總體規(guī)劃和片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃相銜接，通過(guò)有序、有效的重建改造，合理調(diào)整城市用地布局，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、片區(qū)繁榮，完善城市功能，美化城市環(huán)境，提升城市品位。

2整合土地資源，提高利用效率

在實(shí)施城中村重建改造進(jìn)程中，除城市規(guī)劃涉及到市政公用設(shè)施及市級(jí)以上重大公益建設(shè)項(xiàng)目外，建成區(qū)內(nèi)城中村的現(xiàn)有集體土地以及周邊村集體經(jīng)濟(jì)組織擁有使用權(quán)的國(guó)有土地，不再審批與城中村改造重建無(wú)關(guān)的項(xiàng)目，城中村改造不再配給集體自留用地和審批新增宅基地。城中村重建改造項(xiàng)目的土地增值收益和建設(shè)項(xiàng)目的同級(jí)稅收留成部分，按返還比例，全部用于城中村改造。

3推進(jìn)市場(chǎng)運(yùn)作，多方參與改造

堅(jiān)持政府主導(dǎo)下的市場(chǎng)化運(yùn)作，積極鼓勵(lì)社會(huì)資本參與城中村重建改造，拓寬城中村改造的融資渠道，出臺(tái)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中涉及的城市建設(shè)配套費(fèi)、土地出讓金、耕地開(kāi)墾費(fèi)等方面的優(yōu)惠政策，提高優(yōu)秀開(kāi)發(fā)企業(yè)參與城中村改造的積極性，努力提高重建改造項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

4重視村民教育，提高就業(yè)技能

目前很多城市都存在重視城中村的景觀改造而忽視人的改造問(wèn)題，改造后村民的生存方式?jīng)]有得到改變，帶來(lái)很多問(wèn)題。因此，城中村改造應(yīng)將村民納入教育培訓(xùn)計(jì)劃，提高村民就業(yè)技能與水平，為村民自主創(chuàng)業(yè)提供智力與資金扶持。

5完善配套制度，建立社會(huì)保障

嚴(yán)格堅(jiān)持征地政策和補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，注意城市房屋拆遷和農(nóng)村房屋拆遷的區(qū)別，注重新老政策的銜接，不能隨意突破。要盡快完善戶籍、教育、土地等方面的配套制度建設(shè)，優(yōu)先為就業(yè)困難的城中村居民提供就業(yè)服務(wù)，實(shí)施與城市居民統(tǒng)一的最低生活保障，在征收土地同時(shí)建立養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)保險(xiǎn)等為主體的社會(huì)保障制度。

6加強(qiáng)督促檢查，實(shí)行目標(biāo)考核

實(shí)行區(qū)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)口聯(lián)系各個(gè)城中村制度，將城中村重建改造列入?yún)^(qū)政府、各街道辦事處、各職能部門年度工作計(jì)劃，實(shí)行目標(biāo)管理，與領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任掛鉤。

三、中國(guó)城中村改造需求分析

2008年-2016年，全國(guó)城中村、棚戶區(qū)改造累計(jì)開(kāi)工3287萬(wàn)套。通過(guò)棚戶區(qū)改造，使8000多萬(wàn)居民“出棚進(jìn)樓”，改善了困難群眾住房條件。通過(guò)城中村改造，幫助約950萬(wàn)農(nóng)民就地轉(zhuǎn)化為市民，住進(jìn)了配套完善的安置房小區(qū)。

這是惠及億萬(wàn)人民群眾的大工程，與之相關(guān)的需求包括教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、城市生活消費(fèi)及其他公共服務(wù)提供。

四、中國(guó)城中村改造市場(chǎng)規(guī)模

圖表：2015-2018年上半年中國(guó)城中村改造市場(chǎng)規(guī)模

注：該數(shù)據(jù)含棚戶區(qū)部分，下同。該市場(chǎng)規(guī)模為每年新增規(guī)模，非累積。

資料來(lái)源：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中研普華

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