美國(guó)五大科技公司投資商業(yè)房地產(chǎn) 亞馬遜擁有392億美元房地產(chǎn)

• 2020年11月27日 HuangJiang來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 933 58
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疫情以來(lái)，美國(guó)諸多行業(yè)受到重創(chuàng)，但互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)股價(jià)水漲船高，帶來(lái)更多的現(xiàn)金流。美國(guó)最大的幾家科技公司正在給萎靡的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)提振，它們成為寫(xiě)字樓和其他空間的主要租戶和收購(gòu)者，而許多非科技公司則在試圖撕毀租約。

11月27日，疫情以來(lái)，美國(guó)諸多行業(yè)受到重創(chuàng)，但互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)股價(jià)水漲船高，帶來(lái)更多的現(xiàn)金流。美國(guó)最大的幾家科技公司正在給萎靡的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)提振，它們成為寫(xiě)字樓和其他空間的主要租戶和收購(gòu)者，而許多非科技公司則在試圖撕毀租約。

根據(jù)中研普華《2020-2025年房地產(chǎn)投資市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評(píng)估報(bào)告》分析：

數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)科技行業(yè)最大的五家房地產(chǎn)所有者是亞馬遜、Facebook蘋(píng)果谷歌母公司Alphabet以及微軟，它們總共占據(jù)了約5.89億平方英尺(合5472萬(wàn)平方米)的美國(guó)房地產(chǎn)。這比紐約市所有的寫(xiě)字樓空間還大，相當(dāng)于大約220棟帝國(guó)大廈。這標(biāo)志著，這些科技巨頭擁有的地產(chǎn)比十年前增長(zhǎng)了五倍。

科技業(yè)飆升的房地產(chǎn)需求在很大程度上是城鎮(zhèn)的福音，但也引發(fā)了人們對(duì)租金上漲和士紳化(或稱(chēng)中產(chǎn)階層化)的諸多擔(dān)憂。大型科技公司的到來(lái)通常會(huì)帶來(lái)大量高薪員工的涌入，并為當(dāng)?shù)卣畮?lái)更多財(cái)產(chǎn)稅收入。他們的存在產(chǎn)生了積極的連鎖反應(yīng)，幫助促進(jìn)了零售業(yè)、餐飲業(yè)和其他行業(yè)的發(fā)展。

雖然Facebook、微軟和谷歌都表示，他們將支持在新冠肺炎疫情爆發(fā)后在家工作趨勢(shì)，但這似乎并沒(méi)有削弱他們對(duì)倉(cāng)庫(kù)、數(shù)據(jù)中心、零售店和更多辦公空間的胃口。僅今年一年，這五家科技巨頭就將其房地產(chǎn)足跡擴(kuò)大了四分之一以上，這是過(guò)去十年來(lái)的最快增速。

其他行業(yè)過(guò)去曾大舉擴(kuò)張，比如20世紀(jì)80年代初的金融服務(wù)業(yè)或20世紀(jì)60年代的制造業(yè)企業(yè)，但經(jīng)紀(jì)商表示，大型科技公司對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊沒(méi)有先例。房地產(chǎn)投資銀行Eastdil Secure首席執(zhí)行官羅伊·馬奇(Roy March)說(shuō)：“這可能是房地產(chǎn)業(yè)有史以來(lái)最好的機(jī)會(huì)。我認(rèn)為，自內(nèi)燃機(jī)發(fā)明以來(lái)，我們從未有過(guò)一個(gè)行業(yè)驅(qū)動(dòng)如此高的需求?！?/p>

大型科技公司的需求反映了這些公司持續(xù)增長(zhǎng)的速度、可支配的現(xiàn)金數(shù)量以及最近因?yàn)樾鹿诜窝锥谡麄€(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上打折的租賣(mài)價(jià)格。他們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制反映了他們?cè)谏缃幻襟w、網(wǎng)絡(luò)搜索、在線廣告和電子商務(wù)方面的主導(dǎo)地位。這五家公司也幫助推動(dòng)了股市上漲，它們?cè)跇?biāo)普500指數(shù)中占有相當(dāng)大的份額，在該指數(shù)從3月低點(diǎn)飆升的過(guò)程中發(fā)揮了關(guān)鍵作用。

科技巨頭主導(dǎo)房地產(chǎn)領(lǐng)域

這場(chǎng)流行病只會(huì)讓這些公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域占據(jù)更大的主導(dǎo)地位。由于經(jīng)濟(jì)前景不明朗，以及遠(yuǎn)程辦公日益普及，大多數(shù)其他公司都推遲了房地產(chǎn)交易，而亞馬遜、Facebook及其同行仍在繼續(xù)租賃和購(gòu)買(mǎi)辦公場(chǎng)所。亞馬遜負(fù)責(zé)全球房地產(chǎn)和設(shè)施的副總裁約翰·舍特勒(John Schoettler)說(shuō)：“我們相信，疫情過(guò)后，我們最終會(huì)回到辦公室完成大部分工作。我們相信，我們做的很多最好的工作都是在辦公室里完成的，員工們可以在這里聚在一起，共同解決問(wèn)題，相互協(xié)作?！?/p>

這種主導(dǎo)地位也引發(fā)了焦慮?？萍夹袠I(yè)對(duì)公寓租金的影響使得住在這里的許多長(zhǎng)期居居民買(mǎi)不起城市住房，這使得大型科技公司成為反中產(chǎn)階級(jí)化活動(dòng)人士眼中的惡魔。2018年，谷歌放棄了在柏林克羅伊茨堡(Kreuzberg)附近為科技初創(chuàng)企業(yè)開(kāi)設(shè)園區(qū)的計(jì)劃。此前有抗議稱(chēng)，這家科技公司將推高公寓租金。幾個(gè)月后，亞馬遜取消了在紐約州長(zhǎng)島市開(kāi)設(shè)大型辦公園區(qū)的協(xié)議，此前也曾引發(fā)了當(dāng)?shù)鼐用窈驮S多政界人士的類(lèi)似反彈。

這五家科技公司承諾投資數(shù)十億美元建造經(jīng)濟(jì)適用房，但金額太小，不足以抵消它們對(duì)公寓租金上漲的影響。科技行業(yè)與其他租用了大量辦公空間的行業(yè)的不同之處在于，它購(gòu)買(mǎi)或建造了多少房地產(chǎn)。

根據(jù)提交給美國(guó)證券交易委員會(huì)(SEC)的一份文件，截至今年9月份，Alphabet擁有價(jià)值399億美元的土地和建筑，這還不包括正在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)。這一數(shù)字高于10年前的40億美元。截至2019年底，亞馬遜擁有價(jià)值392億美元的房地產(chǎn)，高于2010年的略高于10億美元。

通過(guò)購(gòu)買(mǎi)而不是租賃，科技公司可以利用其巨額現(xiàn)金儲(chǔ)備，避免與房東打交道。他們還可以從他們的存在創(chuàng)造的房地產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)中獲利。

科技巨頭擴(kuò)張房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

谷歌在房地產(chǎn)領(lǐng)域的第一次豪賭發(fā)生在2010年，當(dāng)時(shí)該公司斥資18億美元買(mǎi)下了曼哈頓切爾西區(qū)的一棟寫(xiě)字樓。撮合這筆交易的高緯物業(yè)(Cushman&Wakefield)資本市場(chǎng)主席道格拉斯·哈蒙(Douglas Harmon)說(shuō)，這筆交易標(biāo)志著紐約房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)的結(jié)束，并引發(fā)了長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的房?jī)r(jià)上漲。該公司在切爾西區(qū)租賃了更多辦公空間，并斥資24億美元購(gòu)買(mǎi)了附近的另一棟建筑。

部分得益于谷歌的擴(kuò)張，該地區(qū)的寫(xiě)字樓租金和公寓價(jià)格在過(guò)去十年里的增長(zhǎng)速度快于曼哈頓的平均水平。員工們開(kāi)始尋找距離工作地點(diǎn)步行距離最近的公寓，并幫助吸引了商店和高端餐廳。牛津地產(chǎn)集團(tuán)(Oxford Properties Group)總裁邁克爾·特納(Michael Turner)表示：“科技租戶往往會(huì)創(chuàng)造生態(tài)系統(tǒng)，就像金融服務(wù)租戶在主宰城市周?chē)奶祀H線時(shí)所做的那樣?！痹摷瘓F(tuán)去年將哈德遜廣場(chǎng)附近的一棟辦公樓租給了谷歌。

科技公司對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并不局限于大城市。俄克拉荷馬州普賴(lài)爾約有9000人，這里是谷歌最大的數(shù)據(jù)中心之一，而且該公司正斥資6億美元擴(kuò)建該數(shù)據(jù)中心。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人卡拉·梅斯拉恩(Karla Meislahn)估計(jì)，多年來(lái)她已經(jīng)向谷歌員工出售了大約35套住房，而建造數(shù)據(jù)中心的建筑工人正在填補(bǔ)出租單元的空缺。根據(jù)Zillow Group的數(shù)據(jù)，自2011年初以來(lái)，該縣的典型房?jī)r(jià)上漲了近40%，其中谷歌的擴(kuò)張起到了顯著作用。

想了解更詳實(shí)的房地產(chǎn)投資行業(yè)分析請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華出版的《2020-2025年房地產(chǎn)投資市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評(píng)估報(bào)告》

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  2020-2025年房地產(chǎn)投資市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評(píng)估報(bào)告

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