深圳寫字樓租金連跌11個季度 2021年三季度深圳寫字樓市場供求關(guān)系預(yù)測

• 2021年7月14日 WuYaNan來源：新浪網(wǎng) 中研網(wǎng) 1179 76
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深圳甲級寫字樓長期供過于求，租金已連續(xù)下跌11個季度。二季度深圳全市甲級寫字樓平均租金為183.6元/平方米/月，環(huán)、同比分別下降0.2%、2.4%。其中，羅湖區(qū)和南山區(qū)的租金同比跌幅最大，分別下跌3.9%和2.5%。

深圳寫字樓租金連跌11個季度

深圳甲級寫字樓長期供過于求，租金已連續(xù)下跌11個季度。7月13日下午，市場機構(gòu)第一太平戴維斯發(fā)布2021年二季度深圳房地產(chǎn)市場報告，顯示上述情況。據(jù)該機構(gòu)監(jiān)測，二季度深圳全市甲級寫字樓平均租金為183.6元/平方米/月，環(huán)、同比分別下降0.2%、2.4%。其中，羅湖區(qū)和南山區(qū)的租金同比跌幅最大，分別下跌3.9%和2.5%。

此前，58同城、安居客《2021年第一季度寫字樓價格地圖》顯示，一線城市中，深圳寫字樓掛牌價格排在首位，北京緊隨其后。北京寫字樓掛牌價格為34868元/㎡，環(huán)比微漲0.26%。西城區(qū)以41180元/㎡的掛牌價格領(lǐng)跑其他區(qū)域，海淀區(qū)以38884元/㎡的掛牌價格排名緊跟其后。

二季度深圳寫字樓租金平均183.6元/平方米/月

據(jù)該機構(gòu)監(jiān)測，二季度深圳全市甲級寫字樓平均租金為183.6元/平方米/月，環(huán)、同比分別下降0.2%、2.4%。其中，羅湖區(qū)和南山區(qū)的租金同比跌幅最大，分別下跌3.9%和2.5%。

二季度內(nèi)，全市甲級寫字樓平均空置率為26.4%，環(huán)、同比均下滑1.6個百分點，雖已恢復(fù)至新冠肺炎疫情爆發(fā)前的水平，但仍處于高位。深圳仍然是四大一線城市中寫字樓空置率最高的城市。

目前，全市平均空置率環(huán)比及同比均下降1.6個百分點，至26.4%，回歸至疫情發(fā)生初期的水平，供過于求狀況有所緩解。全市租金指數(shù)繼續(xù)探底，同時降幅持續(xù)收窄，指數(shù)環(huán)比微跌0.2%，同比下降2.4%。截至季末，全市平均租金為人民幣每平方米每月183.6元。

當前我國寫字樓市場運行現(xiàn)狀：

受辦公樓銷售面積快速下滑影響，國內(nèi)寫字樓租售銷售額在2019年跌破6000億元，至5328.96億元，同比下降15.1%，下降幅度從2018年的2.55%擴大至2019年的15.1%。與住宅房地產(chǎn)市場一樣，辦公樓銷售依舊以期房銷售為主，2019年辦公樓期房銷售4040.61億元，占辦公樓銷售額比重的75.82%，辦公樓現(xiàn)房銷售1288.36億元，占比24.18%。

我國第三產(chǎn)業(yè)GDP雖然長期保持穩(wěn)定的增長趨勢，但增速從2008年至今，卻一直處于下降趨勢，截至2019年，我國第三產(chǎn)業(yè)GDP增速降至6.9%，相比2018年下降0.7個百分點。2019年中國工業(yè)增加值同比增長5.7%，相比2018年增速下降0.4個百分點。宏觀經(jīng)濟增速下降，以及經(jīng)濟下行壓力，給國內(nèi)辦公樓市場銷售帶來了一定負面影響。

圖表：寫字樓竣工面積(萬方)及增速情況

數(shù)據(jù)來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

上半年廣州寫字樓升級需求旺盛

2021年第二季度，兩個甲級寫字樓項目投入使用，分別位于珠江新城的萬科中心和魚珠的行信中心，為市場帶來約15萬平方米的寫字樓面積。

上半年廣州寫字樓、零售物業(yè)和倉儲物流市場延續(xù)了2020年下半年的復(fù)蘇態(tài)勢。寫字樓市場升級需求旺盛，帶動新項目去化，總體空置率下降且租金回穩(wěn)。零售物業(yè)市場方面，餐飲和汽車展廳繼續(xù)積極拓展，而新進廣州的零售品牌依然首選天河路。另外，以跨境電商為代表的大面積租賃需求旺盛，帶動倉儲物流設(shè)施空置面積的快速去化，推動租金進一步增長。

深圳甲級寫字樓存量超香港

2021年上半年，由于新冠疫情及入境限制持續(xù)，香港寫字樓市場需求增長有限，租金指數(shù)自2019年下半年起持續(xù)下行，本期環(huán)比下跌 3.1% 至 147.2。后疫情時期市場供需兩端同步恢復(fù)，灣區(qū)甲級寫字樓空置率僅小幅上升。2021年上半年，大灣區(qū)甲級寫字樓市場新項目入市節(jié)奏逐步恢復(fù)，區(qū)域新增供應(yīng)達144.9萬平方米，市場總存量因此增至3,039.2萬平方米，環(huán)比擴容 5.0%。深圳、香港和廣州繼續(xù)占據(jù)存量主導(dǎo)地位，且深圳存量已超越香港居大灣區(qū)之首。

展望第三季度，深圳有四個新項目竣工入市，合計可租賃面積40.2萬平方米。下半年，預(yù)計市場仍將迎來近百萬平方米的新增供應(yīng)，因此，至2021年末，市場規(guī)?；?qū)⑼葦U容16.9%，供過于求問題料將激化。鑒于高量新增供應(yīng)預(yù)期，市場去化壓力猶存，全市空置率或?qū)⒅匦逻M入上升通道。

寫字樓行業(yè)調(diào)研報告從多個角度，對寫字樓行業(yè)的產(chǎn)品進行分類，給出不同種類、不同檔次、不同區(qū)域、不同應(yīng)用領(lǐng)域的產(chǎn)品的消費規(guī)模及占比，并深入調(diào)研各類細分產(chǎn)品的市場容量、需求特征、主要競爭廠商等，有助于客戶在整體上把握行業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及各類細分產(chǎn)品的市場需求。想了解更多寫字樓行業(yè)專業(yè)分析，請點擊中研普華研究院報告《2021-2026年版寫字樓產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》。

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