深圳二手房成交量大漲37% 2022年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)投資調(diào)研

• 2021年12月3日 ZouJunRong來(lái)源：騰訊網(wǎng) 新浪 1090 70
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深圳樓市終于回暖了!10月，深圳共成交1605套二手住宅，跌回10年前的水平，更創(chuàng)下2012年3月以來(lái)的最低值。最新數(shù)據(jù)顯示，11月，深圳二手住宅成交2211套，環(huán)比上漲超37%，止步七連跌。

2022年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)投資調(diào)研

深圳樓市終于回暖了!10月，深圳共成交1605套二手住宅，跌回10年前的水平，更創(chuàng)下2012年3月以來(lái)的最低值。最新數(shù)據(jù)顯示，11月，深圳二手住宅成交2211套，環(huán)比上漲超37%，止步七連跌。這次深圳樓市成交量反彈，是否意味著筑底完成、開(kāi)始反轉(zhuǎn)?

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院公布《2022-2027年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》顯示

超八成二手房接近指導(dǎo)價(jià)成交

一口氣連跌7個(gè)月之后，深圳11月二手住宅成交量終于回升。深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，11月全市二手住宅過(guò)戶(hù)套數(shù)為2211套，環(huán)比上升37.8%;二手住宅成交20.9萬(wàn)平方米，環(huán)比上升39.1%。但這與深圳二手房正常成交水平相比，仍然相距甚遠(yuǎn)。去年同期成交數(shù)據(jù)是5812套，即使11月成交回暖，仍不及去年同期的一半。值得注意的是，在市場(chǎng)回暖之際，有一個(gè)新特點(diǎn)浮現(xiàn)了，即二手房接近指導(dǎo)價(jià)成交逐漸成為趨勢(shì)。

今年2月，深圳出臺(tái)的二手房指導(dǎo)價(jià)普遍是市場(chǎng)價(jià)的7折水平，但近期成交價(jià)格接近指導(dǎo)價(jià)正成為大勢(shì)所趨。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，11月成交的二手住宅中超過(guò)八成為偏離指導(dǎo)價(jià)20%以?xún)?nèi)的房源，偏離指導(dǎo)價(jià)10%以?xún)?nèi)的房源成交占比也高達(dá)56%，購(gòu)房需求已明顯向“筍盤(pán)”集中。還有數(shù)據(jù)表明，深圳超六成二手房小區(qū)房?jī)r(jià)跌幅超20%。克而瑞研究中心指出，深圳2021年10月二手住宅小區(qū)售價(jià)較2021年1月趨勢(shì)性下滑，可比價(jià)格跌幅中位數(shù)、平均數(shù)分別為23.1%和21.6%，二手房?jī)r(jià)格現(xiàn)已基本回歸到2019年底。其中，多達(dá)66.9%的二手房小區(qū)可比價(jià)格跌幅超20%，另有21%的二手房小區(qū)可比價(jià)格跌幅在10%-20%。

二手房市場(chǎng)行情

二手房行情不好，需求向新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，加之年末開(kāi)發(fā)商集中推盤(pán)搶收，新房成了寵兒。

11月26日，深圳豪宅盤(pán)海德園181套住宅開(kāi)盤(pán)售罄，當(dāng)天就收金33.67億元。據(jù)了解，本次海德園B區(qū)推181套住宅，產(chǎn)品是建筑面積121-296平米的3-6居室，備案均價(jià)約12.6萬(wàn)元/㎡，單價(jià)區(qū)間在11.46-14.41萬(wàn)元/㎡，總價(jià)1385萬(wàn)元/套起。入圍最低積分62.2，刷新深圳下半年新盤(pán)登記入圍積分最高紀(jì)錄。

11月14日，深鐵懿府二期推648套房子，也是開(kāi)盤(pán)售罄，單日攬金73.4億元。這批房源的備案均價(jià)約10.3萬(wàn)元/㎡，推售建筑面積100-120平米的三四居室，總價(jià)區(qū)間為887-1422萬(wàn)元/套。從整體數(shù)據(jù)看，11月，深圳新房住宅成交5644套，環(huán)比上升19.8%;成交面積為55.6萬(wàn)平方米，環(huán)比上升14.5%。雖然整體成交量走強(qiáng)，但是不同樓盤(pán)卻冷熱不均。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月有18個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，整體開(kāi)盤(pán)去化不足五成，僅有兩個(gè)項(xiàng)開(kāi)盤(pán)售罄，雖然新房供應(yīng)大幅回升，但是市場(chǎng)熱度繼續(xù)下滑，客戶(hù)更加趨于理性。

明顯回暖仍需時(shí)間

多位受訪專(zhuān)家認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間，市場(chǎng)會(huì)理性溫和回升，但明顯的回升仍需時(shí)間，大的上漲行情則幾乎不可能。事實(shí)上，11月深圳二手房成交量上漲存在偶然性。深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示，上月受十一假期影響，成交慘淡，導(dǎo)致十月成交降至歷史低位。另一方面，二手交易系統(tǒng)11月中旬出臺(tái)，部分機(jī)構(gòu)與客戶(hù)趕在政策實(shí)施前網(wǎng)簽，導(dǎo)致近期網(wǎng)簽出現(xiàn)明顯回升。

“政策吹暖風(fēng)，高層不斷強(qiáng)調(diào)保持樓市平穩(wěn)發(fā)展;加之按揭貸款增加，利率下調(diào)，按照往常的邏輯理解，樓市該走入觸底反彈的通道?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

展望后市，李宇嘉認(rèn)為，深圳樓市不可能迎來(lái)趨勢(shì)反轉(zhuǎn)。因?yàn)楹芏嘀萍s因素仍存在，一是指導(dǎo)價(jià)控住資金杠桿，掐住了深圳樓市反彈的“七寸”;二是信貸釋放空間不可能像過(guò)去那么大，大多數(shù)銀行房地產(chǎn)貸款額度并不大;三是這幾年建立了長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，政策不可能大幅松綁。

據(jù)易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，深圳市場(chǎng)的購(gòu)房及換房需求比較強(qiáng)勁，前期市場(chǎng)積累了很多需求等待釋放，待新的價(jià)格動(dòng)態(tài)平衡形成，潛在需求就會(huì)入市，仍看好深圳樓市，但需防范房?jī)r(jià)炒作。

房地產(chǎn)行業(yè)投資下滑趨勢(shì)明顯

作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，房地產(chǎn)不僅GDP增長(zhǎng)產(chǎn)生了巨大的推動(dòng)作用，更改善了人民生活，促進(jìn)了城市化進(jìn)程，推動(dòng)了上下游產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。在中國(guó)發(fā)展的新時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)邁上了新的平臺(tái)，正跨過(guò)新的起跑線(xiàn)。

展望2021年，國(guó)際環(huán)境不確定、不穩(wěn)定性因素仍較多，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，但經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展不平衡、不充分問(wèn)題仍值得關(guān)注，就業(yè)形勢(shì)雖有好轉(zhuǎn)，但整體仍面臨較大壓力。未來(lái)中央仍將多舉措暢通國(guó)內(nèi)大循環(huán)，充分市場(chǎng)國(guó)內(nèi)需求潛力。

2021年10月房地產(chǎn)投資同比下降5.4%，連續(xù)兩個(gè)月同比負(fù)增長(zhǎng)。月住宅銷(xiāo)售面積和金額均同比下降24.1%，連續(xù)四個(gè)月同比負(fù)增長(zhǎng)，而且降幅在不斷加大。

2021年1-10月，累計(jì)房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)7.2%，累計(jì)增速不斷下降，全年可能同比去年微幅增長(zhǎng)。累計(jì)住宅銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)7.1%，全年住宅銷(xiāo)售面積大概率仍然超過(guò)15億平米。累計(jì)住宅銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)12.7%，全年住宅銷(xiāo)售金額大概率超過(guò)15萬(wàn)億。

分省份來(lái)看，廣東、江蘇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額居前兩名，投資額均超1萬(wàn)億元。其中，廣東投資12975.25億元居首，江蘇10596.2億元緊隨其后。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模等有關(guān)。廣東、江蘇省份地產(chǎn)規(guī)模大，各類(lèi)大型房企積極在上述區(qū)域布局投資。預(yù)計(jì)四季度房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力有所緩解，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將呈現(xiàn)維穩(wěn)特征。

房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境整體下行、地產(chǎn)政策整體緊縮。房住不炒、因城施策、住者有其屋等地產(chǎn)長(zhǎng)效管控機(jī)制打造新市場(chǎng)格局，擠出市場(chǎng)泡沫，恢復(fù)以需求為導(dǎo)向的市場(chǎng)本質(zhì)，導(dǎo)致今年二季度開(kāi)始整體住房服務(wù)市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟，下行趨勢(shì)極為明顯。

未來(lái)行業(yè)市場(chǎng)投資前景如何?想要了解更多行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2022-2027年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》。

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