小區(qū)“錢袋子”透明公開 模式不同 多地小區(qū)給業(yè)主分紅 物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境分析報(bào)告

• 李波 2023年2月13日 來源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 956 60
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廣東深圳：小區(qū)“錢袋子”透明公開 物業(yè)用心業(yè)主放心。小區(qū)物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收入屬于全體業(yè)主所有，然而小區(qū)物業(yè)的具體收支到底有多少?對(duì)不少業(yè)主來說，都是一個(gè)謎。在深圳，很多小區(qū)的物業(yè)收支卻做到了透明公開，他們是如何做的?

廣東深圳：小區(qū)“錢袋子”透明公開 物業(yè)用心業(yè)主放心

小區(qū)物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收入屬于全體業(yè)主所有，然而小區(qū)物業(yè)的具體收支到底有多少?對(duì)不少業(yè)主來說，都是一個(gè)謎。在深圳，很多小區(qū)的物業(yè)收支卻做到了透明公開，他們是如何做的?

模式不同，多地小區(qū)給業(yè)主分紅

不少地區(qū)也在嘗試將物業(yè)收益分發(fā)給業(yè)主。就在幾天前，湖南長(zhǎng)沙華盛社區(qū)麓谷小鎮(zhèn)小區(qū)，為2600余戶業(yè)主，一次性發(fā)放了70多萬元的紅包，平均每戶可分得230元。

去年12月，浙江杭州梧桐藍(lán)山小區(qū)將年度收益中的30余萬元向業(yè)主進(jìn)行了分紅。去年7月，蘇州歐洲城小區(qū)為全部一千余戶業(yè)主發(fā)放近100萬元公共收益分紅，每戶最少能拿到550元。希望能有更多的小區(qū)依法依規(guī)規(guī)范管理，透明公開每一筆收支，讓業(yè)主們住得舒心、用得放心。

中國(guó)城鎮(zhèn)化水平大幅提高及人均可支配收入顯著增長(zhǎng)，成為物業(yè)管理行業(yè)的主要增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)因素。近年來，隨著快速城鎮(zhèn)化及人均可支配收入的不斷增長(zhǎng)，物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的在管建筑面積及物業(yè)數(shù)目迅速增加。

物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的在管總建筑面積平均數(shù)由2015年的23.6百萬平方米增至2020年的48.8百萬平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為15.63%。物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在管物業(yè)平均數(shù)由2015年的154個(gè)增至2020年的244個(gè)，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為9.64%。

由于在管物業(yè)的建筑面積及數(shù)目增長(zhǎng)，物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的平均收益由2015年的540.8百萬元增至2020年的1173百萬元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為16.7%。

隨著中高收入階層的涌現(xiàn)及其消費(fèi)力不斷提升帶動(dòng)對(duì)更優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)的需求，將對(duì)中國(guó)中高端物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展產(chǎn)生重大影響。

在客戶需求及激烈競(jìng)爭(zhēng)的推動(dòng)下，物業(yè)管理公司已進(jìn)行投資以提高服務(wù)質(zhì)量，且更加注重客戶的需求。物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)順應(yīng)這一趨勢(shì)，采取多項(xiàng)措施，優(yōu)化其傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)，并運(yùn)用技術(shù)解決方案提升服務(wù)質(zhì)量。

物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈

物業(yè)服務(wù)行業(yè)的上游是指物業(yè)資源供應(yīng)領(lǐng)域，包括建筑建材、通信及軟件服務(wù)供應(yīng)以及各類房地產(chǎn)開發(fā)，目前我國(guó)物業(yè)服務(wù)涉及房產(chǎn)包括住宅、寫字樓以及其他公共物業(yè)等多種類型;

物業(yè)服務(wù)中游則包括物業(yè)綜合管理、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化管理等各種形式的服務(wù);產(chǎn)業(yè)鏈的下游則是物業(yè)服務(wù)的對(duì)象，主要包括物業(yè)的業(yè)主以及住戶等。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境

近年來，各省市陸續(xù)頒發(fā)相關(guān)法律及法規(guī)，從而建立當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)監(jiān)管框架。在多項(xiàng)政策的鼓勵(lì)下，將助力中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)繼續(xù)在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

2021年1月，住房部及其他部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》。為響應(yīng)有關(guān)政策，物業(yè)管理公司有策略地?cái)U(kuò)展及多元化非物業(yè)開發(fā)商及社區(qū)增值服務(wù)。

物業(yè)行業(yè)準(zhǔn)入門檻較低，參與者眾多。從近兩年國(guó)家及地方層面政策看，物業(yè)行業(yè)尚處在規(guī)范化與市場(chǎng)化階段，也伴隨著社會(huì)發(fā)展水平的進(jìn)步誕生新的需求，如養(yǎng)老、家政、線下零售、托育、快遞等。

雖然這些需求在各自領(lǐng)域有專業(yè)性公司，但物業(yè)公司憑借與業(yè)主的低成本零距離高頻接觸的天然優(yōu)勢(shì)，有望分得社區(qū)服務(wù)市場(chǎng)的一塊蛋糕。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境與投資趨勢(shì)分析報(bào)告》分析：

中國(guó)的物業(yè)服務(wù)行業(yè)正走在產(chǎn)業(yè)快速集中的路上。例如，產(chǎn)業(yè)集中品牌如萬科、綠城、保利等總體定位于高端物業(yè)園區(qū)，品牌溢價(jià)能力因服務(wù)質(zhì)量而迅速增強(qiáng)，即使在成本加成的基礎(chǔ)物業(yè)中也能獲得比中小型物管公司更高的利潤(rùn)率。

我國(guó)物業(yè)行業(yè)有著大量的市場(chǎng)定位清晰的企業(yè)。

例如：萬科物業(yè)發(fā)展有限公司致力于讓更多用戶體驗(yàn)物業(yè)之美好，圍繞業(yè)主不動(dòng)產(chǎn)保值增值提供全生命周期服務(wù)的市場(chǎng)定位。

綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司以物業(yè)服務(wù)為根基，以服務(wù)平臺(tái)為介質(zhì)，以智慧科技為手段的市場(chǎng)定位。長(zhǎng)城物業(yè)集團(tuán)有限公司著力于“物業(yè)服務(wù)發(fā)展”與“社區(qū)生態(tài)建設(shè)”雙主航道的發(fā)展策略。

通過利用云應(yīng)用、電子商務(wù)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)及人工智能等資訊科技，多數(shù)物業(yè)管理公司得以發(fā)展出多元化業(yè)務(wù)、削減勞工成本并提升盈利能力。

此外，通過采用新技術(shù)并使用電子服務(wù)平臺(tái)，物業(yè)管理公司能夠有效整合及分配資源，以提供更加多元化的社區(qū)增值服務(wù)并進(jìn)一步將彼等的服務(wù)擴(kuò)展至公共空間管理、社區(qū)金融、房地產(chǎn)代理及家政服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過程中，中國(guó)必須進(jìn)入住房市場(chǎng)，作為人口的生活條件。20世紀(jì)80年代以前，住房、分配和管理主要是集中分包商，房地產(chǎn)很少。1999年，60%以上的社會(huì)住房出售給家庭。

至于新單位，在1985年及1999年，個(gè)人購(gòu)買單位的比例分別為14%及80%。這表明，單一居屋的公有制受到侵犯，情況正在逐步惡化，各種產(chǎn)權(quán)并存。

此外，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字，2000年，中國(guó)在地產(chǎn)業(yè)的占有率為本地生產(chǎn)總值的6%，而同期日本為11%，香港為19%?！笆濉庇?jì)劃明確指出，發(fā)展新市鎮(zhèn)是刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要手段。因此，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展空間巨大，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景十分樂觀。

物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量將呈現(xiàn)從擴(kuò)張到收縮直到穩(wěn)定的狀態(tài)。目前，我國(guó)住宅建筑總面積約為90億平方米。據(jù)估計(jì)，到目前為止，物業(yè)管理的平均面積還不到10萬平方米。

物業(yè)行業(yè)管理具有低收入、低利潤(rùn)的特點(diǎn)，需要大規(guī)模管理，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的基本規(guī)律必然導(dǎo)致許多物業(yè)管理公司的合并、清算和破產(chǎn)。

以深圳市為例，全市共有1200多個(gè)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)構(gòu)，其中正式注冊(cè)的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)470多個(gè)，共有30個(gè)房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，面積超過100萬平方米。然而，它管理著該市60%的居住面積，40%不到10萬平方米。

為避免無效競(jìng)爭(zhēng)和資源浪費(fèi)，深圳市政府對(duì)物業(yè)管理公司的注冊(cè)進(jìn)行了限制，限制了房地產(chǎn)管理公司絕對(duì)數(shù)量的增長(zhǎng).同時(shí)，已邀請(qǐng)發(fā)展商投標(biāo)興建新的住宅選擇管理公司。

這一趨勢(shì)表明，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)理人將被淘汰。物業(yè)管理將進(jìn)入戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，最終形成一批領(lǐng)先的物業(yè)管理企業(yè)，成為行業(yè)發(fā)展的標(biāo)志。

傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)主要包括公共安全、環(huán)境衛(wèi)生、維修、設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)，其目的是延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命?，F(xiàn)代物業(yè)管理系統(tǒng)已經(jīng)面向物業(yè)業(yè)主和用戶，為個(gè)人和個(gè)人管理創(chuàng)造條件。

不過，物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容亦會(huì)擴(kuò)展至樓宇設(shè)計(jì)階段，以及設(shè)備的安裝和調(diào)試階段。這在實(shí)踐中似乎是一種非專業(yè)行為，是物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)在要求。

一方面，開發(fā)商希望事先聽取物業(yè)管理公司的意見，充分利用信息資源，由物業(yè)管理公司接收，與業(yè)主及居民建立聯(lián)系，確保跟進(jìn)服務(wù)的質(zhì)素，以達(dá)至目標(biāo)樹立品牌;

另一方面，物業(yè)管理企業(yè)要了解和掌握設(shè)備狀況，承擔(dān)前期干預(yù)，以確保輸入期間的平穩(wěn)過渡。

想要了解更多物業(yè)服務(wù)行業(yè)詳情，請(qǐng)查閱《2022-2027年物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境與投資趨勢(shì)分析報(bào)告》。報(bào)告在總結(jié)中國(guó)物業(yè)服務(wù)發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上，結(jié)合新時(shí)期的各方面因素，對(duì)中國(guó)物業(yè)服務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)給予了細(xì)致和審慎的預(yù)測(cè)論證。

報(bào)告資料詳實(shí)，圖表豐富，既有深入的分析，又有直觀的比較，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中洞察先機(jī)，能準(zhǔn)確及時(shí)的針對(duì)自身環(huán)境調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略。

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  2022-2027年物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境與投資趨勢(shì)分析報(bào)告

  近年來，隨著快速城鎮(zhèn)化及人均可支配收入的不斷增長(zhǎng)，物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的在管建筑面積及物業(yè)數(shù)目迅速增加。物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的在管總建筑面積平均數(shù)由2015年的23.6百萬平方米增至2020年的48.8百...

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