二手房行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

• 方蔓桃 2023年3月13日 來(lái)源：百度 1059 67
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過(guò)去，購(gòu)房者辦理二手房交易過(guò)戶(hù)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽約后須由買(mǎi)方先向銀行提出貸款申請(qǐng)，貸款審批通過(guò)后，賣(mài)方必須先結(jié)清原銀行貸款，辦理抵押注銷(xiāo)登記，然后才可申請(qǐng)辦理二手房過(guò)戶(hù)的轉(zhuǎn)移登記和買(mǎi)方貸款的抵押登記，抵押登記完成后買(mǎi)方銀行放款，向賣(mài)方賬戶(hù)支付購(gòu)房款。

二手房行業(yè)市場(chǎng)前景如何?目前，我國(guó)二手房市場(chǎng)累計(jì)交易額已突破30萬(wàn)億元，核心城市的二手房交易已超過(guò)新房成為主導(dǎo)。但是，高流失率、惡性競(jìng)爭(zhēng)、重復(fù)建設(shè)以及用戶(hù)滿(mǎn)意度不達(dá)標(biāo)等問(wèn)題依然困擾著房屋中介行業(yè)。未來(lái)只有“抱團(tuán)”發(fā)展，才能提高行業(yè)整體效率，降低邊際成本，推動(dòng)行業(yè)向?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化方向發(fā)展

近段時(shí)間以來(lái)，全國(guó)多地推出“帶押過(guò)戶(hù)”的二手房交易新模式。有業(yè)內(nèi)人士表示，“帶押過(guò)戶(hù)”模式為買(mǎi)賣(mài)雙方節(jié)省了費(fèi)用、時(shí)間，提升了交易安全性，或有利于活躍各地二手房市場(chǎng)。

過(guò)去，購(gòu)房者辦理二手房交易過(guò)戶(hù)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽約后須由買(mǎi)方先向銀行提出貸款申請(qǐng)，貸款審批通過(guò)后，賣(mài)方必須先結(jié)清原銀行貸款，辦理抵押注銷(xiāo)登記，然后才可申請(qǐng)辦理二手房過(guò)戶(hù)的轉(zhuǎn)移登記和買(mǎi)方貸款的抵押登記，抵押登記完成后買(mǎi)方銀行放款，向賣(mài)方賬戶(hù)支付購(gòu)房款。

買(mǎi)賣(mài)雙方不僅要在登記機(jī)構(gòu)和銀行之間來(lái)往多次，所需的時(shí)間周期也會(huì)很長(zhǎng)，且在全部交易和登記手續(xù)完成之前，賣(mài)方結(jié)清原銀行貸款的費(fèi)用，很多需要借助過(guò)橋資金，房屋過(guò)戶(hù)的成本高。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年中國(guó)二手房行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告》分析：

二手房行業(yè)現(xiàn)狀分析

二手房市場(chǎng)崛起是房屋中介行業(yè)成長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力。過(guò)去5年，中國(guó)二手房交易體量實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)，全國(guó)交易量達(dá)1557萬(wàn)套，占全部房屋總交易額的70%。過(guò)去20年，北京的二手房交易GMV(成交總額)為5.1萬(wàn)億元，交易總套數(shù)為210萬(wàn)套，交易量翻了7.5倍，GMV翻了120倍;上海的二手房交易GMV為6.6萬(wàn)億元，交易總套數(shù)為365萬(wàn)套，交易量翻了15倍，GMV翻了250倍。隨著存量市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展，核心城市的二手房交易已超過(guò)新房成為主導(dǎo)。

近年來(lái)隨著我國(guó)二手房市場(chǎng)的逐漸放開(kāi)，進(jìn)入市場(chǎng)的二手房數(shù)量不斷增加，二手房交易規(guī)模不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)規(guī)模也在不斷增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，我國(guó)累計(jì)二手房交易金額已經(jīng)超過(guò)30萬(wàn)億元;2019年我國(guó)二手房市場(chǎng)規(guī)模6.7萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)到2021年將達(dá)到8.4萬(wàn)億元。

在市場(chǎng)推動(dòng)下，圍繞二手房交易產(chǎn)生的經(jīng)紀(jì)公司品牌、傭金市場(chǎng)、廣告市場(chǎng)和配套服務(wù)逐步完善，形成了完整的二手房產(chǎn)業(yè)鏈，全國(guó)的經(jīng)紀(jì)公司門(mén)店數(shù)超過(guò)20萬(wàn)家，有145萬(wàn)名經(jīng)紀(jì)人服務(wù)于2億戶(hù)社區(qū)家庭。

2020年全國(guó)二手房成交量420萬(wàn)套，交易面積3.96億平方米;2021年全國(guó)二手房成交量393萬(wàn)套，交易面積3.6億平方米。一、二線城市房產(chǎn)交易逐步進(jìn)入二手房為主體的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

2021 年下半年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售開(kāi)始下滑，2022 全年維持低迷態(tài)勢(shì)， 僅有兩個(gè)月的脈沖式恢復(fù)。2021 年全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額同比+4.8%，市場(chǎng) 前高后低，其中上半年同比+38.9%，下半年同比-16.6%。2022 年 1-11 月 全國(guó)商品房累計(jì)銷(xiāo)售金額 11.86 萬(wàn)億元，同比-26.6%;從單月來(lái)看，4 月、 5 月同比降幅最大，超過(guò)-30%，下半年由于低基數(shù)原因，同比降幅有所收 窄。年內(nèi)持續(xù)有政策刺激出臺(tái)，但對(duì)銷(xiāo)售多為脈沖式促進(jìn)，6 月全國(guó)第一 波疫情結(jié)束，二季度累計(jì)的需求集中釋放，單月銷(xiāo)售同比降幅低于 20%， 而進(jìn)入 7 月份后受停工斷貸事件影響，銷(xiāo)售再度回落;9 月受各地保交樓 快速推進(jìn)、政府回購(gòu)房增加及涉房交易稅費(fèi)減免等影響，單月銷(xiāo)售有所恢 復(fù)，但持續(xù)性較低。

截止至2021年11月，深圳網(wǎng)簽二手房套數(shù)4.07萬(wàn)套，同比下滑57.28%;上海網(wǎng)簽二手房套數(shù)27.18萬(wàn)套，同比下滑7.66%;廣州網(wǎng)簽二手房套數(shù)10.86萬(wàn)套，同比下滑1.23%;北京網(wǎng)簽二手房套數(shù)19.1萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)14.7%，成為一線城市中唯一一個(gè)網(wǎng)簽量明顯上漲的城市。

去年“十一”期間，50城二手房日均成交套數(shù)同比增長(zhǎng)約54%，較2020年同期增長(zhǎng)約3%。50城中九成城市二手房成交量同比增長(zhǎng)，其中東莞、成都、廈門(mén)、佛山、蘇州等城市二手房成交套數(shù)超過(guò)去年同期的2倍。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，“十一”長(zhǎng)假，二手房市場(chǎng)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的5城成交367套，較去年同期上漲98.4%。其中，北京、深圳、東莞、佛山、青島5城均較去年“十一”期間成交上漲。

11月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，10月份全國(guó)70城二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.5%，同比下降3.7%。一線城市二手住宅價(jià)格同比上漲1.3%，但環(huán)比已連降兩月，而二三線城市二手住宅價(jià)格同比環(huán)比均持續(xù)下降。、

2022年以來(lái)，各地陸續(xù)加大了對(duì)二手房市場(chǎng)的放松力度，從限售年限縮短、降低二手房購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，以及近來(lái)的“帶押過(guò)戶(hù)”的落地、稅費(fèi)減免、公積金利率下調(diào)等政策，均在一定程度上強(qiáng)化了二手房市場(chǎng)信心。

數(shù)據(jù)顯示，房屋經(jīng)紀(jì)人收入過(guò)于集中在頭部，10%的高收入經(jīng)紀(jì)人在總體收入中的占比高達(dá)40%至50%，50%的低收入經(jīng)紀(jì)人收入占比僅有10%左右。這一收入差距在市場(chǎng)處于下行周期時(shí)尤為明顯。

縱觀全國(guó)房屋中介行業(yè)和經(jīng)紀(jì)人現(xiàn)狀，缺少協(xié)作也是制約行業(yè)發(fā)展的一大問(wèn)題。數(shù)據(jù)顯示，盡管大城市的頭部企業(yè)市場(chǎng)占有率偏高，但全國(guó)門(mén)店小于10家的小規(guī)模公司在數(shù)量上也占到了97%的比例，這反映出行業(yè)內(nèi)單兵作戰(zhàn)盛行的現(xiàn)實(shí)，因?yàn)榛ハ嘀g缺少協(xié)作，難以形成規(guī)模效應(yīng)。

此外，就目前行業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)的傭金費(fèi)率、人效和經(jīng)紀(jì)人覆蓋率等均未達(dá)到國(guó)際成熟市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)的平均傭金率僅有2%，遠(yuǎn)低于美國(guó)、日本等成熟市場(chǎng)5%至6%的平均傭金率;我國(guó)千人經(jīng)紀(jì)人覆蓋率約為0.25%，低于美國(guó)的0.6%;從人效來(lái)看，我國(guó)經(jīng)紀(jì)人目前人均年單量約為3單，與美國(guó)相當(dāng)，但時(shí)間投入?yún)s是后者的2倍。

二手房市場(chǎng)行業(yè)前景分析

2022年以來(lái)，在政策上，二手房方面的政策調(diào)整尺度相對(duì)而言大于新房。目前，關(guān)于二手房交易的政策放松主要有4類(lèi)，一是限售年限的縮短或取消，加快了二手房供應(yīng)入市。二是稅務(wù)方面的優(yōu)惠，如二手房增值稅免征年限的減少?！笆弧鼻埃?cái)政部再度推出“1年內(nèi)換房退個(gè)稅”政策，對(duì)市場(chǎng)信心有所提振。三是二手房限購(gòu)方面的放松，如杭州、南京等地對(duì)二手房的購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻和限購(gòu)套數(shù)均有不同程度的放松，并且相比于新房而言，二手房放松的尺度相對(duì)要大一些，部分城市對(duì)本地戶(hù)籍家庭購(gòu)買(mǎi)二手房已經(jīng)不做限制，對(duì)外地客群購(gòu)買(mǎi)二手房的門(mén)檻也降至較為寬松的程度，對(duì)需求起了一定的釋放作用;四是“帶押過(guò)戶(hù)”的推廣，推動(dòng)了交易過(guò)程的簡(jiǎn)化。

過(guò)去幾年新房大量成交，增加了二手次新房的供應(yīng)，經(jīng)過(guò)幾年的限售期，加上目前限售年限縮短，二手次新房可以上市交易了。相比于新房，二手次新房兼具房齡新和現(xiàn)房?jī)纱髢?yōu)勢(shì)，對(duì)購(gòu)房者而言具有相當(dāng)?shù)奈Α?/p>

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制實(shí)施以來(lái)，在各方共同努力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行平穩(wěn)，基本實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。下一步，將堅(jiān)決落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署，牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控這根弦，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，強(qiáng)化城市主體責(zé)任，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

想要了解更多二手房行業(yè)的發(fā)展前景，請(qǐng)查閱《2022-2027年中國(guó)二手房行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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