土地拍賣(mài)市場(chǎng)冷熱不均 熱點(diǎn)地區(qū)密集進(jìn)行土地出讓 部分民營(yíng)房企拿地積極

• 曾燕 2023年6月29日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 296 12
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報(bào)道稱(chēng)，今年以來(lái)局部土拍市場(chǎng)高光頻現(xiàn)。在北京，觸頂+溢價(jià)成交是主旋律;在廈門(mén)，144家房企競(jìng)拍3宗地塊，其中88家房企搶一宗地，創(chuàng)下參拍企業(yè)數(shù)量新高;在杭州，地塊觸頂成交率一度高達(dá)80%，民企拿地金額占比超六成。

土地拍賣(mài)市場(chǎng)冷熱不均

報(bào)道稱(chēng)，今年以來(lái)局部土拍市場(chǎng)高光頻現(xiàn)。在北京，觸頂+溢價(jià)成交是主旋律;在廈門(mén)，144家房企競(jìng)拍3宗地塊，其中88家房企搶一宗地，創(chuàng)下參拍企業(yè)數(shù)量新高;在杭州，地塊觸頂成交率一度高達(dá)80%，民企拿地金額占比超六成。整體而言，核心城市核心地塊溢價(jià)率高，上海、杭州、成都、合肥多宗地塊拍賣(mài)至地價(jià)上限，但其非核心區(qū)域土地多以低價(jià)成交。此外，非核心城市底價(jià)成交則是主流，比如，無(wú)錫、天津、武漢等城市的土拍情緒仍較低。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果核心城市土地拍賣(mài)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇，不排除部分房企將投資戰(zhàn)線下沉，屆時(shí)部分三四線城市土拍或許會(huì)迎來(lái)活躍期。

今年以來(lái)，局部土拍市場(chǎng)高光頻現(xiàn)。在北京，觸頂+溢價(jià)成交是主旋律;在廈門(mén)，144家房企競(jìng)拍3宗地塊，其中88家房企搶一宗地，創(chuàng)下參拍企業(yè)數(shù)量新高;在杭州，地塊觸頂成交率一度高達(dá)80%，民企拿地金額占比超六成。整體而言，核心城市核心地塊溢價(jià)率高，上海、杭州、成都、合肥多宗地塊拍賣(mài)至地價(jià)上限，但其非核心區(qū)域土地多以低價(jià)成交。此外，非核心城市底價(jià)成交則是主流，比如，無(wú)錫、天津、武漢等城市的土拍情緒仍較低。在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，保證去化率，讓有效回款盡快充盈現(xiàn)金流量表，已成為房企投資拿地的新規(guī)律。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果核心城市土地拍賣(mài)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇，不排除部分房企將投資戰(zhàn)線下沉，屆時(shí)部分三四線城市土拍或許會(huì)迎來(lái)活躍期。

6月20日下午，隨著北京本月第四場(chǎng)土拍結(jié)束，北京第一批供應(yīng)住宅清單中的最后7宗地塊全部完成出讓?zhuān)馕吨本┑谝惠喖泄┑芈淠弧１敬喂┑毓餐瞥?3宗住宅用地，用地規(guī)模約98.05公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約181.44萬(wàn)平方米，土地成交價(jià)款約712億元。

第一輪土拍收官，第二輪土拍也將開(kāi)啟。5月17日，北京2023年第二輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單已公布，共涉及29宗用地，地上建筑規(guī)模為307萬(wàn)平方米。其中，6月30日將有房山區(qū)2宗地、平谷區(qū)1宗地進(jìn)行公開(kāi)出讓。

6月27日，天津9宗宅地成功出讓?zhuān)婕澳祥_(kāi)、海教園、西青、北辰、中北、水西等區(qū)域，總占地面積54.82萬(wàn)平方米，總建筑面積104.63萬(wàn)平方米。最終以1宗封頂搖號(hào)、8宗底價(jià)成交，攬金122.66億元。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2023-2028年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》統(tǒng)計(jì)分析顯示：

土地市場(chǎng)分化明顯

6月26日，蘇州第三批次住宅用地?fù)u號(hào)結(jié)果出爐，12宗宅地全部出讓成功，總出讓面積為42萬(wàn)平方米，總建面為68萬(wàn)平方米，出讓金額合計(jì)約118億元，成交樓面均價(jià)17323元/平方米，平均溢價(jià)率為2.45%。其中，8宗地塊底價(jià)成交，4宗地塊有溢價(jià)，吳門(mén)橋、斜塘2宗地塊觸頂搖號(hào)。

業(yè)內(nèi)人士表示，蘇州本批次土拍與上批次相隔不足一月，地塊素質(zhì)稍遜于上批次，核心區(qū)供地減少，整體競(jìng)爭(zhēng)程度有一定回落，地塊所處板塊熱度分化明顯。從拿地房企來(lái)看，仍以中建國(guó)際、中建三局、保利置業(yè)、建發(fā)房產(chǎn)等央國(guó)企為主，蘇州軌交、漕湖置業(yè)等地方國(guó)企也積極參與聯(lián)合拿地。

今年以來(lái)，蘇州已經(jīng)從多個(gè)方面出臺(tái)政策降低購(gòu)房門(mén)檻，如契稅補(bǔ)貼、放松限購(gòu)、提高公積金貸款額度、商轉(zhuǎn)公等，政策環(huán)境相對(duì)寬松，但購(gòu)房者預(yù)期和置業(yè)信心依舊不高，新房成交整體表現(xiàn)較為平淡，房企也面臨產(chǎn)品同質(zhì)化問(wèn)題，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。

除蘇州外，北京、廣州、杭州等地相繼推出新一輪土地集中出讓。

6月20日，北京再迎土地集中出讓?zhuān)瑨炫?宗地塊，總起拍價(jià)格184.2億元，最終總成交金額189億元。截至6月20日，北京6月以來(lái)共出讓17宗住宅用地，總成交金額543.9億元。地塊之間熱度不一。

拿地積極性提升

對(duì)于房企拿地特征，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析認(rèn)為，近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力不斷上升，房企拿地意愿急劇下降。今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生積極變化，房企拿地出現(xiàn)新現(xiàn)象。從區(qū)域來(lái)看，浙江、江蘇和廣東這些民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的中小民營(yíng)房企拿地較為活躍。這些目前在積極拿地的民營(yíng)房企，將是房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的新勢(shì)力。

從上市公司公告看，近期，城建發(fā)展、京投發(fā)展、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份等公司相繼披露拿地公告。

城建發(fā)展6月25日晚公告稱(chēng)，6月21日，公司收到黃山市黃山區(qū)自然資源和規(guī)劃局出具的《成交確認(rèn)書(shū)》，公司全資子公司北京城建黃山投資發(fā)展有限公司以3251.3萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得B-02-01地塊、以15001.3萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得B-02-02地塊、以4145.06萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得B-07-01地塊、以814.56萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得B-07-02地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

部分房企拿地金額較高。華發(fā)股份公告顯示，6月13日，公司全資子公司成都華耀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司經(jīng)公開(kāi)競(jìng)投獲得四川天府新區(qū)公園城市建設(shè)局公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓的編號(hào)為T(mén)F(07)：2023-13地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，成交總價(jià)為38.18億元，溢價(jià)率為14.38%。

京投發(fā)展6月20日晚公告稱(chēng)，京投置地和京投公司組成的聯(lián)合體收到《北京市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書(shū)》，以50億元的價(jià)格競(jìng)得北京市豐臺(tái)區(qū)地鐵十九號(hào)線新宮車(chē)輛段綜合利用項(xiàng)目FXG-1401-0601-03等地塊R2二類(lèi)居住用地、A334托幼用地項(xiàng)目的使用權(quán)。

此外，京投置地和保利北京地產(chǎn)組成的聯(lián)合體收到《北京市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書(shū)》，以33.2億元的價(jià)格競(jìng)得北京市朝陽(yáng)區(qū)東壩北西區(qū)B006地塊的使用權(quán);以24億元的價(jià)格競(jìng)得上述東壩北西區(qū)C009、C012地塊的使用權(quán)。負(fù)責(zé)上述地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目公司的持股比例為京投置地20%、保利北京地產(chǎn)80%。

對(duì)此，機(jī)構(gòu)表示，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，當(dāng)前供需兩端政策都在確保房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)發(fā)展，政策正在形成合力，銷(xiāo)售市場(chǎng)雖有波動(dòng)，但從年內(nèi)整體來(lái)看，依然處于觸底回升之中。此外，銷(xiāo)售的分化程度也在提升，銷(xiāo)售與拿地都在向高能級(jí)城市集中。投資策略方面，推薦重點(diǎn)布局高能級(jí)城市、具有信用優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)央企、國(guó)企，以及有望受益于融資端的支持、有效改善資產(chǎn)負(fù)債狀況的優(yōu)質(zhì)民企。

熱點(diǎn)地區(qū)密集進(jìn)行土地出讓 部分民營(yíng)房企拿地積極

日前，多個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)密集進(jìn)行土地集中出讓?zhuān)貕K之間熱度分化明顯，部分房企拿地積極。從區(qū)域來(lái)看，浙江、江蘇和廣東這些民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的中小民營(yíng)房企拿地較為活躍。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，大型企業(yè)間并購(gòu)整合與資本運(yùn)作日趨頻繁，國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)愈來(lái)愈重視對(duì)行業(yè)市場(chǎng)的分析研究，特別是對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境和客戶(hù)需求趨勢(shì)變化的深入研究，以期提前占領(lǐng)市場(chǎng)，取得先發(fā)優(yōu)勢(shì)。正因?yàn)槿绱?，一大批?yōu)秀品牌迅速崛起，逐漸成為行業(yè)中的翹楚。中研普華利用多種獨(dú)創(chuàng)的信息處理技術(shù)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)海量的數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、整理、加工、分析、傳遞，為客戶(hù)提供一攬子信息解決方案和咨詢(xún)服務(wù)，最大限度地降低客戶(hù)投資風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)成本，把握投資機(jī)遇，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

本報(bào)告利用中研普華長(zhǎng)期對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)跟蹤搜集的一手市場(chǎng)數(shù)據(jù)，同時(shí)依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家商務(wù)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、行業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)行業(yè)研究網(wǎng)、全國(guó)及海外專(zhuān)業(yè)研究機(jī)構(gòu)提供的大量權(quán)威資料，采用與國(guó)際同步的科學(xué)分析模型，全面而準(zhǔn)確地為您從行業(yè)的整體高度來(lái)架構(gòu)分析體系。讓您全面、準(zhǔn)確地把握整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)走向和發(fā)展趨勢(shì)。

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