房價曾連漲41個月的網(wǎng)紅城市，如今跌到近兩年新低 房地產(chǎn)投資行業(yè)分析

• 方蔓桃 2023年7月14日 來源：百度 581 32
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數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資等各項指標正在走出低谷，逐漸復蘇。從市場整體情況來看，隨著紓困政策不斷出臺，“增信心、防風險、穩(wěn)增長”的合力已形成，個別城市樓市開始回暖，房企流動性困難已逐漸緩解，融資環(huán)境得到有效改善，預計下半年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)逐步回穩(wěn)，信用

房地產(chǎn)投資行業(yè)市場前景怎樣?一份來自昆明房協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年昆明主城住宅供應120萬平方米，同比下降43%;成交面積205萬平方米，同比持平;成交均價13945元/平方米，創(chuàng)下近兩年新低。

而投資端，上半年，昆明主城五區(qū)招拍掛成交地塊僅為10幅，成交面積21.08萬平方米，且全部為底價成交，成交總價約31.68億元。

“上半年，昆明市場走勢與全國大環(huán)境同步，供給持續(xù)下探，企業(yè)預期低迷從拿地向新房傳導，市場持續(xù)去庫存?！笨硕鹪颇戏治霰硎?，下半年恰逢企業(yè)業(yè)績沖刺、多個大型節(jié)點，成交規(guī)?？赡茌^上半年有微弱提升。

房地產(chǎn)投資行業(yè)市場分析

數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資等各項指標正在走出低谷，逐漸復蘇。從市場整體情況來看，隨著紓困政策不斷出臺，“增信心、防風險、穩(wěn)增長”的合力已形成，個別城市樓市開始回暖，房企流動性困難已逐漸緩解，融資環(huán)境得到有效改善，預計下半年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)逐步回穩(wěn)，信用債融資規(guī)模有望提升。

2022年，全國超過330個省市(縣)發(fā)布樓市優(yōu)化寬松政策超過千條，且松綁限購、限售成為主流，并逐步從三四線城市向二線熱點城市蔓延。2022年開年以來，各地“穩(wěn)樓市”政策頻出。

2022年前兩個月，已有至少40地發(fā)布不同程度的樓市寬松政策。近日，多地先后出臺發(fā)布公積金新政，明確放寬公積金申請發(fā)放政策，包括降低二套房首付比例、提高貸款額度等。

來自昆明房協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，昆明主城住宅供應120萬平方米，同比下降43%;成交面積205萬平方米，而2022年上半年，該指標數(shù)據(jù)約為314萬平方米。截至2023年6月29日，昆明主城區(qū)住宅預售庫存802萬平方米，去化周期22個月。

成交價格上，據(jù)克而瑞云南，今年上半年，昆明主城住宅成交均價13926元/平方米，同比降幅2%;這一價格相較于2020年峰值時的15036元/平方米下降約7.38%。

一份來自昆明銳理的數(shù)據(jù)顯示，2021年5月昆明住宅成交均價為15729元/平方米，但當年下半年價格直降，10月跌至13315元/平方米。不過，全年住宅成交均價仍為15005元/平方米，較上年僅下降31元。

數(shù)據(jù)顯示，2023年元旦假期，三四線城市新房成交量普遍低于2022年元旦假期。例如，東莞2023年元旦假期新房成交面積為0.9萬平米，相比較上一個元旦假期下跌達到46.2%。

2023年3月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有64個和57個，比上月分別增加9個和17個。

2023年3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點;二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.2個百分點。

二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.6%和0.3%，漲幅比上月均擴大0.2個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅與上月相同;二手住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉為上漲0.2%。

2023年3月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比上漲城市分別有18個和8個，比上月分別增加4個和1個。

2023年3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲1.7%，漲幅與上月相同;二手住宅銷售價格同比上漲1.1%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。

二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降0.2%和2.4%，降幅比上月均收窄0.5個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降2.7%和3.9%，降幅比上月分別收窄0.6和0.5個百分點。

“西南四個省會城市中，昆明投資回報力度處于下游位，企業(yè)在投資偏向上會相對減弱。”一房企投拓人士告訴記者，“如果不是有特殊情況如招商引資、政策支持等，我們短時間內(nèi)、至少年內(nèi)是沒考慮在昆明拓展新項目。”

一個值得注意的情況是，土地財政在昆明財政收入中占據(jù)了相當比例。

昆明市財政局數(shù)據(jù)顯示，2022年全市政府性基金預算收入146.1億元，其中國有土地使用權出讓收入完成123.6億元，占了84.6%。

數(shù)據(jù)顯示，1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%;其中，住宅投資29527億元，下降2.1%。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%。

其中，國內(nèi)貸款6837億元，下降24.4%;利用外資38億元，增長129.4%;自籌資金16271億元，下降5.2%;定金及預收款15357億元，下降37.0%;個人按揭貸款8037億元，下降25.1%。

展望2023年，房地產(chǎn)市場的主要矛盾，已經(jīng)由過去企業(yè)主、被動縮表帶來的整體房地產(chǎn)投資行業(yè)收縮，轉向需求側。然而，核心與非核心城市在需求側所面臨的問題卻差異較大。

隨著疫情防控政策持續(xù)優(yōu)化,社會經(jīng)濟逐漸復蘇,疊加房企信用逐步修復,樓市寬松政策持續(xù)顯效,市場信心或有望修復,2023年房地產(chǎn)市場預計將逐漸企穩(wěn)。

房地產(chǎn)行業(yè)市場前景分析

過去三年多，除了2021年表現(xiàn)不錯，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了持續(xù)低迷，不少港股上市房企都還在停牌中。按照港交所的要求，一般連續(xù)停牌超過18個月就要被強制退市，但實際上，上市委員會也會審查具體退市案例，比如已經(jīng)在香港退市的新力控股，從停牌到最終摘牌時間達到25個月，香港還是有一個機制，給予上市公司股東充足時間自救以證明符合保留上市地位。過去一年半，我們推動的地產(chǎn)紓困方案獲得一些上市房企認可和采納，我們積極參與了他們的重組及復牌戰(zhàn)，成功協(xié)助停牌一年多的房企在限期內(nèi)又成功復牌?，F(xiàn)在港股也有其他個別長時間停牌后通過各種努力復牌的案例，但是，如果無法在規(guī)定時限提出有效滿足復牌的條件或能力，未來可能有更多的停牌房企被退市。我們期待所有停牌房企都積極面對，我們也樂意貢獻專業(yè)協(xié)助。

《“十四五”擴大內(nèi)需戰(zhàn)略實施方案》提出，要加強房地產(chǎn)市場預期引導，探索新發(fā)展模式。次日，國務院副總理劉鶴在第五輪中國-歐盟工商領袖和前高官對話上發(fā)言中提到，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。12月15日至16日召開的中央經(jīng)濟工作會議，再次強調(diào)了房地產(chǎn)對經(jīng)濟恢復的重要性。

中央經(jīng)濟工作會議明確，有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況。

今年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)企穩(wěn)趨勢，隨著銷售價格上漲城市個數(shù)繼續(xù)增加，表明房地產(chǎn)市場進一步出現(xiàn)積極變化。

中研研究院對該行業(yè)作了詳盡深入的分析，更多行業(yè)具體詳情可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報告《2023-2028年房地產(chǎn)投資行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報告》。

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