9月25日起 首套房貸利率不需要申請(qǐng) 銀行自動(dòng)調(diào)整 能省不少錢(qián)

• 李波 2023年9月25日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 1255 82
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根據(jù)中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的通知，9月25日起，銀行將開(kāi)始下調(diào)存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率水平。隨著存量房貸利率調(diào)整進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，銀行各項(xiàng)準(zhǔn)備工作如何?操作是否便捷?

根據(jù)中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的通知，9月25日起，銀行將開(kāi)始下調(diào)存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率水平。隨著存量房貸利率調(diào)整進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，銀行各項(xiàng)準(zhǔn)備工作如何?操作是否便捷?

首套房貸利率不需要申請(qǐng) 銀行自動(dòng)調(diào)整

此次調(diào)整范圍為首套住房貸款、二套轉(zhuǎn)首套，以及公積金組合貸中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款。目前多家銀行已經(jīng)出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，對(duì)常見(jiàn)問(wèn)題進(jìn)行釋疑。

總體來(lái)看，調(diào)整分為兩類(lèi)情形：首套房和二套轉(zhuǎn)首套。對(duì)于首套房貸利率調(diào)整，客戶將不需要任何操作，銀行將主動(dòng)批量調(diào)整。

據(jù)了解，目前多家銀行在手機(jī)銀行上線了“存量房貸利率調(diào)整”服務(wù)，同時(shí)也為客戶提供配套查詢服務(wù)，簡(jiǎn)化辦理流程。

比如在工商銀行手機(jī)銀行首頁(yè)就能看到“利率調(diào)整”模塊，點(diǎn)擊進(jìn)去，可以看到個(gè)人住房貸款，里面顯示這筆貸款是不是符合條件的首套貸款。

如果是符合條件的首套貸款，也不需要個(gè)人去向銀行申請(qǐng)下調(diào)利率，銀行會(huì)在9月25日主動(dòng)批量調(diào)整，并把結(jié)果通過(guò)短信方式通知本人，新的利率水平在當(dāng)天就會(huì)生效。

除工商銀行外，農(nóng)業(yè)銀行自9月15日起在掌上銀行、貸款經(jīng)辦行、營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、“中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行微銀行”等渠道開(kāi)通存量首套住房貸款利率調(diào)整有關(guān)情況查詢服務(wù)。

中國(guó)銀行手機(jī)銀行已上線“存量房貸利率調(diào)整”功能，可以查詢個(gè)人住房貸款的貸款金額、本金余額、當(dāng)前執(zhí)行利率、利率計(jì)算方式、發(fā)放時(shí)是否首套房貸等信息。中小銀行也在陸續(xù)參照國(guó)有銀行制定并發(fā)布實(shí)施細(xì)則。

“二套轉(zhuǎn)首套”房貸利率調(diào)整于9月25日起受理申請(qǐng)

通過(guò)多家銀行發(fā)布的細(xì)則來(lái)看，對(duì)于“二套轉(zhuǎn)首套”的情況，則需要借款人主動(dòng)向銀行提出申請(qǐng)。

對(duì)于貸款時(shí)為非首套房但現(xiàn)在已符合所在城市首套政策的購(gòu)房家庭，也就是“二套轉(zhuǎn)首套”的房貸利率申請(qǐng)，多家銀行表示，由于“因城施策”原因，各城市二套房認(rèn)定的情形復(fù)雜多樣，無(wú)法通過(guò)銀行系統(tǒng)直接識(shí)別，所以需要借款人向銀行提供首套房貸款相關(guān)證明資料。借款人可以從9月25日起向銀行提出申請(qǐng)并提供證明材料。

收到申請(qǐng)后，銀行將對(duì)調(diào)整申請(qǐng)逐筆進(jìn)行人工審核，并于10月25日對(duì)審核通過(guò)的業(yè)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一批量調(diào)整。

如果錯(cuò)過(guò)了10月25日之前的集中申請(qǐng)期，之后還能申請(qǐng)嗎?對(duì)此，多家國(guó)有大行表示，集中申請(qǐng)期后，借款人仍可以繼續(xù)提交利率調(diào)整申請(qǐng)。

全國(guó)平均調(diào)整幅度約80個(gè)基點(diǎn)

對(duì)于大家最關(guān)心的調(diào)整幅度，目前來(lái)看，各家銀行調(diào)整規(guī)則基本一致。存量房貸的調(diào)整幅度主要根據(jù)原貸款發(fā)放時(shí)間、發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限、發(fā)放時(shí)全國(guó)首套房貸利率政策下限而決定。全國(guó)范圍調(diào)整的平均幅度大約為80個(gè)基點(diǎn)。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2022-2027年住房貸款行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》統(tǒng)計(jì)分析顯示：

什么是認(rèn)房不認(rèn)貸 利好哪些人群?

據(jù)中國(guó)人民銀行官網(wǎng)，8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

通知明確，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)同志介紹，此項(xiàng)政策將使更多購(gòu)房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購(gòu)房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”是指，如果名下有房，再買(mǎi)房就算二套;特別是如果名下曾經(jīng)有過(guò)貸款，無(wú)論現(xiàn)在貸款是否還清，再進(jìn)行買(mǎi)房都會(huì)認(rèn)定為二套。

這就是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。分析稱，對(duì)于很多真實(shí)改善購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，賣(mài)一套房再買(mǎi)就算二套房，這非常不合理。

那么什么是“認(rèn)房不用認(rèn)貸”?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”指的是商業(yè)銀行在確定貸款比例時(shí)，只按照家庭名下是否有房來(lái)認(rèn)定，不管購(gòu)房家庭是否有住房貸款記錄。

假設(shè)小王已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了一套市值200萬(wàn)的房子，并通過(guò)商業(yè)銀行辦理了住房貸款。他的家庭目前還欠銀行100萬(wàn)的貸款。

現(xiàn)在小王一家打算購(gòu)買(mǎi)第二套房子，市值300萬(wàn)。根據(jù)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策，銀行將不再考慮小王家是否有住房貸款記錄，而只關(guān)注他們名下是否有房產(chǎn)。

由于小王名下已經(jīng)有一套房產(chǎn)，即使他家之前的住房貸款還沒(méi)有還清，銀行會(huì)將這次購(gòu)房視為第二套房，按照第二套房貸款的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審批。

如果小王將這套市值200萬(wàn)的房子賣(mài)掉，那么再購(gòu)買(mǎi)300萬(wàn)的這套房子就可以視為首套房。

據(jù)易居研究院梳理，此前在“認(rèn)房又認(rèn)貸”條件下，北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付比例分別為80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房貸利率差最高達(dá)到了70BP。

若上述城市均實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，二套房首付比例可從73%(北上廣深平均數(shù)據(jù)，以下同)降至33%。按600萬(wàn)總價(jià)的房源計(jì)算，首付款將從435萬(wàn)元降至195萬(wàn)元，可以降低55%的資金支付壓力。

房貸利率從5.03%降至4.50%。按一線城市二套房平均貸款本金405萬(wàn)元計(jì)算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計(jì)減少47萬(wàn)元。

平安證券分析，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”具體利好兩類(lèi)購(gòu)房群體，將切實(shí)降低其首付比例與房貸利率：

1)本地置換，名下住房出售后新購(gòu)住房按首套執(zhí)行信貸政策，首付比例與房貸利率均與首套房齊平;2)異地購(gòu)房，在認(rèn)定套數(shù)時(shí)只核查購(gòu)房當(dāng)?shù)刈》壳闆r，外地有房或有房貸記錄同樣按首套執(zhí)行信貸政策。

平安證券認(rèn)為，核心城市有望跟進(jìn)執(zhí)行，短期銷(xiāo)售預(yù)計(jì)隨之提振：實(shí)際執(zhí)行層面，因城施策背景下此前多數(shù)城市已作出“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策調(diào)整。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年超過(guò)65城發(fā)文調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸政策，但當(dāng)前仍有包含北京上海在內(nèi)至少多個(gè)核心城市嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，三部委發(fā)文后預(yù)計(jì)核心城市購(gòu)房信貸政策有望跟進(jìn)調(diào)整、持續(xù)優(yōu)化。

由于“認(rèn)房不認(rèn)貸”切實(shí)降低特定群體購(gòu)房門(mén)檻與成本，短期相關(guān)需求釋放有望對(duì)銷(xiāo)售形成提振。

以杭州為例，杭州2022年11月11日?qǐng)?zhí)行購(gòu)房新政，對(duì)于在杭州市無(wú)住房、但有住房按揭貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清的居民家庭，為改善條件再次購(gòu)買(mǎi)普通自住房，按首套房貸政策執(zhí)行。

根據(jù)中指披露數(shù)據(jù)，政策執(zhí)行后三周杭州商品房銷(xiāo)售額較前三周累計(jì)增長(zhǎng)235.2%，政策執(zhí)行11月當(dāng)月銷(xiāo)售額較10月增長(zhǎng)113.4%。

國(guó)金證券研報(bào)指出，廣州打響了一線城市認(rèn)房不認(rèn)貸的“第一槍”，在銷(xiāo)售持續(xù)承壓背景下，預(yù)計(jì)高能級(jí)城市將有更多寬松政策出臺(tái)，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖。寬松政策主要利好重點(diǎn)布局一線和強(qiáng)二線城市的主流房企，一線本地房企同樣因此受益。

未來(lái)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景和投資機(jī)會(huì)在哪?欲了解更多關(guān)于行業(yè)具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報(bào)告《2022-2027年住房貸款行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》。

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