2023年中國(guó)香港商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析

• 陳澤芳 2023年10月19日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1157 74
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香港土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)顯示，2022年香港樓宇成交量下跌近四成。其中，樓宇買賣合約共59619份，相較2021年和2020年分別下跌38%、18.7%;樓宇買賣合約總值5544.6億元(港元，下同)，較2021下滑39.6%，較2020年下滑11.8%。在房?jī)r(jià)表現(xiàn)方面，香港差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)顯示，2

香港商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀如何?由于利率不利因素及資產(chǎn)重新定價(jià)影響交易量，寫字樓市場(chǎng)的投資額由去年的173億美元下降至127億美元，創(chuàng)下行業(yè)有史以來(lái)最差季度表現(xiàn)之一。物流及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的投資額亦按年下跌24%，乃受新一輪價(jià)格發(fā)現(xiàn)及融資挑戰(zhàn)影響，導(dǎo)致超過(guò)1億美元的交易宗數(shù)減少。由于全球經(jīng)濟(jì)萎縮、美國(guó)持續(xù)加息，香港商業(yè)地產(chǎn)在今年上半年面臨多方面困難。香港作為自由貿(mào)易港，擁有稅收優(yōu)惠政策、完善的商業(yè)基礎(chǔ)及法律機(jī)制，加上內(nèi)地?cái)U(kuò)大內(nèi)需，香港擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，相信通過(guò)輸入專才、引入海外家族基金等措施，將吸引更多租客來(lái)港。

業(yè)界人士表示，預(yù)計(jì)內(nèi)地旅客逐步回歸，可帶動(dòng)零售消費(fèi)，有助支持零售業(yè)租賃需求及租金增長(zhǎng)，尤其以旅客消費(fèi)為主的零售商，包括藥房及醫(yī)療行業(yè)等或加快租鋪，將刺激今年街鋪?zhàn)饨鸢茨暝鲩L(zhǎng)5%至10%。通關(guān)可帶動(dòng)跨境貿(mào)易需求，惟工廈如貨倉(cāng)租戶面對(duì)租金上升，取態(tài)變得審慎， 預(yù)計(jì)今年貨倉(cāng)租金會(huì)按年持平。受高融資成本拖累，料上半年整體工商鋪交投仍較淡靜，展望下半年或有所改善。中資今年將回歸香港商業(yè)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，整體情況或于下半年較明顯。

2023年中國(guó)香港商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析

商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

香港土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)顯示，2022年香港樓宇成交量下跌近四成。其中，樓宇買賣合約共59619份，相較2021年和2020年分別下跌38%、18.7%;樓宇買賣合約總值5544.6億元(港元，下同)，較2021下滑39.6%，較2020年下滑11.8%。在房?jī)r(jià)表現(xiàn)方面，香港差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)顯示，2022年11月，香港私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)339.4，按月跌幅擴(kuò)大至3.3%，按年跌幅擴(kuò)大至近13.8%。

2023年6月香港零售業(yè)總銷貨價(jià)值的臨時(shí)估計(jì)為331億港元，同比上升19.6%，略高于市場(chǎng)預(yù)期，錄得連升7個(gè)月。數(shù)據(jù)顯示，今年6月與去年同期比較，珠寶首飾、鐘表及名貴禮物上升64.3%，其他未分類消費(fèi)品上升20.5%，服裝上升34.2%，電器及其他未分類耐用消費(fèi)品、汽車及汽車零件和中藥等類別均錄得上升。業(yè)界人士認(rèn)為，隨著通關(guān)后市況逐步復(fù)常，加上息口料于下半年見頂，將推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)投資及租賃需求上升。該行預(yù)料市場(chǎng)情緒于2023年將顯著改善，寫字樓及零售的租賃勢(shì)頭將于年內(nèi)上升。至于物業(yè)資本價(jià)值的升跌趨勢(shì)將取決于個(gè)別房地產(chǎn)行業(yè)的供求平衡，當(dāng)中以零售物業(yè)具有上行潛力。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國(guó)香港商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)投資發(fā)展分析報(bào)告》顯示：

今年上半年，九龍倉(cāng)置業(yè)在寫字樓方面出租率為87%，收入減少14%，營(yíng)業(yè)盈利減少16%。九龍倉(cāng)置業(yè)認(rèn)為，寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩會(huì)繼續(xù)對(duì)租金和出租率構(gòu)成壓力，預(yù)計(jì)在營(yíng)商氣氛出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變之前，此情況將持續(xù)。具體到各商場(chǎng)，依然屬海港城為九龍倉(cāng)置業(yè)的收入保障。截至2023年6月末，海港城整體收入增加8%，營(yíng)業(yè)盈利增加12%。

受全球經(jīng)濟(jì)不明朗因素影響，香港經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)度較預(yù)期更慢，在第二季度出現(xiàn)明顯放緩，零售市場(chǎng)恢復(fù)亦不及預(yù)期。九龍倉(cāng)置業(yè)在香港零售銷售額增長(zhǎng)也由第一季的24%放緩至第二季的18%。數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月末，九龍倉(cāng)置業(yè)未經(jīng)審核的集團(tuán)基礎(chǔ)凈盈利減少9%至30.59億港元。若計(jì)入投資物業(yè)重估虧損凈額為11.33億港元，股東應(yīng)占集團(tuán)盈利為18.05億港元，去年同期錄得虧損14.68億港元。雖然中期業(yè)績(jī)錄得了扭虧為盈，但是不同業(yè)務(wù)板塊表現(xiàn)分化明顯。比如投資物業(yè)盈利下降10%至港幣30.79億元，酒店業(yè)務(wù)則恢復(fù)盈利港幣0.55億元。

自2023年初全面恢復(fù)常規(guī)往來(lái)后，整體旅客人數(shù)提升，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)酒店出租率改善，業(yè)績(jī)表現(xiàn)出色。半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年實(shí)現(xiàn)收入19.41億港元，同比增長(zhǎng)27.11%。長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)董事會(huì)主席及董事總經(jīng)理李澤鉅表示，酒店業(yè)務(wù)已度過(guò)困難時(shí)期，入住率升至75%，但仍未回到疫情前水平，正穩(wěn)定復(fù)蘇。

本研究咨詢報(bào)告由中研普華咨詢公司領(lǐng)銜撰寫，在大量周密的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家商務(wù)部、國(guó)家海外辦事機(jī)構(gòu)、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家經(jīng)濟(jì)信息中心、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、全國(guó)商業(yè)信息中心、中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心、中國(guó)行業(yè)研究網(wǎng)、全國(guó)及海外多種相關(guān)報(bào)刊雜志的基礎(chǔ)信息以及專業(yè)研究單位等公布和提供的大量資料。更多行業(yè)詳情請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國(guó)香港商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)投資發(fā)展分析報(bào)告》。

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