2024城市更新行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及相關(guān)政策分析

• 黃文玉 2024年3月7日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 508 27
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未來，城市更新行業(yè)將更加注重多元化和跨界合作。這包括與不同領(lǐng)域的企業(yè)合作，共同開發(fā)城市更新項目;與金融機構(gòu)合作，為項目提供資金支持;與社區(qū)和居民合作，共同推動城市更新進(jìn)程等。

隨著城市化進(jìn)程的加速和居民生活水平的提高，人們對居住環(huán)境、公共設(shè)施以及城市品質(zhì)的要求也在不斷提高。這將促使城市更新行業(yè)市場需求持續(xù)增長，尤其是在老舊城區(qū)改造、歷史文化街區(qū)保護(hù)、公共空間優(yōu)化等領(lǐng)域。

城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動。城市更新，是指對中心城區(qū)建成區(qū)內(nèi)城市空間形態(tài)和功能進(jìn)行整治、改善、優(yōu)化，從而實現(xiàn)房屋使用、市政設(shè)施、公建配套等全面完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、環(huán)境品質(zhì)、文化傳承等全面提升的建設(shè)活動。

新中國70年來，中國城市化進(jìn)程不斷加快，城市發(fā)展布局和結(jié)構(gòu)日趨合理，但同時也面臨著城市開發(fā)漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現(xiàn)狀。在此背景下，中國城市開始從增量時代進(jìn)入存量時代，城市更新成為中國經(jīng)濟新風(fēng)口和未來城市發(fā)展的新增長極。“十四五”期間，隨著我國城市更新的不斷推動，其戰(zhàn)略地位也進(jìn)一步提高，中央的支持力度也在進(jìn)一步提升。

城市更新行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及相關(guān)政策分析

我國仍處于城市快速發(fā)展的階段，截至2022年末，常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%、部分東部沿海城市已超70%、城鎮(zhèn)年新增就業(yè)1206萬人，城鎮(zhèn)人口規(guī)模及家庭數(shù)量的增加對于城市人居環(huán)境、建成區(qū)物質(zhì)空間形態(tài)、城市服務(wù)功能的重塑和改善提出更高要求。

黨的二十大報告提出，“堅持人民城市人民建、人民城市為人民，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式，實施城市更新行動，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市”，為新時期推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)指明了基本方向。作為新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵路徑，城市更新行動將在城市建成區(qū)內(nèi)開展提升城市功能、優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)、改善人居環(huán)境、塑造特色風(fēng)貌等持續(xù)改善城市空間形態(tài)和功能。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2028年中國城市更新行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示：

近幾年，中國大城市開發(fā)日趨飽和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，城市更新的內(nèi)涵不斷被豐富，城市更新改造不再是簡單的推倒重建，而是更加注重城市整體空間規(guī)劃和土地利用、資源配置的均衡以及人居環(huán)境的改善等。新時期、新形勢下的城市更新被賦予更高的歷史使命，成為城市未來發(fā)展的新主題。

在政策層面，國家對于城市更新的重視程度日益提高。自2019年以來，城市更新熱度持續(xù)上升，特別是《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》的發(fā)布，明確提出了實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升，奠定了城市更新在我國新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中的重要地位。此后，各試點城市在頂層設(shè)計方面制定和出臺了眾多與城市更新相關(guān)的政策和規(guī)劃文件，以推動城市更新工作的統(tǒng)籌和體系化建設(shè)。

2022年，中央部委有關(guān)城市更新行動的具體政策不斷出臺，政策側(cè)重“三區(qū)一村”改造、存量資產(chǎn)盤活，并繼續(xù)強調(diào)有序推進(jìn)城市更新行動。7月，國家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資有關(guān)工作的通知》提出，“對長期閑置但具有較大開發(fā)利用價值的老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等資產(chǎn)，可采取資產(chǎn)升級改造與定位轉(zhuǎn)型、加強專業(yè)化運營管理等，充分挖掘資產(chǎn)潛在價值，提高回報水平。”;同期，國家發(fā)展改革委發(fā)布《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》提出，“有序推進(jìn)城市更新改造。重點在老城區(qū)推進(jìn)以老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等‘三區(qū)一村’的城市更新改造，探索政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參與模式。注重改造活化既有建筑，防止大拆大建。

隨著政府對城市更新重視程度的提高，未來將有更多有利于城市更新行業(yè)發(fā)展的政策措施出臺。這些政策可能包括財政資金支持、稅收優(yōu)惠、土地政策優(yōu)化等，為城市更新項目提供更為有利的發(fā)展環(huán)境。

城市更新行業(yè)未來發(fā)展趨勢及方向預(yù)測

未來，城市更新行業(yè)將更加注重多元化和跨界合作。這包括與不同領(lǐng)域的企業(yè)合作，共同開發(fā)城市更新項目;與金融機構(gòu)合作，為項目提供資金支持;與社區(qū)和居民合作，共同推動城市更新進(jìn)程等。這種多元化和跨界合作的趨勢將有助于推動城市更新行業(yè)的創(chuàng)新和發(fā)展。

根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，我國已經(jīng)進(jìn)入城市更新的重要時期，即由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入白銀時代，但存量資產(chǎn)運營卻漸入佳境。伴隨中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，以往城市化進(jìn)程中“增量開發(fā)”、“外延擴張”為主的做法已逐步被“存量盤活”、“內(nèi)涵提升”替代，一線城市面臨傳統(tǒng)商圈和存量產(chǎn)業(yè)用地等建筑物的轉(zhuǎn)型升級，從而促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

城市的發(fā)展伴隨著新區(qū)擴張和舊區(qū)更新，以及不同時期從結(jié)構(gòu)到內(nèi)容、內(nèi)涵的不斷深化。隨著中國經(jīng)濟發(fā)展由“高速度”逐漸向“高質(zhì)量”轉(zhuǎn)化，城市經(jīng)濟的發(fā)展與空間利用對城市功能提出新的更高的要求，城市更新為滿足城市功能升級需求以及房企轉(zhuǎn)型升級、業(yè)態(tài)優(yōu)化提供了重要途徑。在“減量建設(shè)”與“產(chǎn)業(yè)升級”并存時代，城市更新對現(xiàn)有建筑的升級改造與創(chuàng)新利用，成為下一輪城市發(fā)展的新增長點，成為企業(yè)轉(zhuǎn)型升級持續(xù)性發(fā)展的主要動因。

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