方蔓桃
工業(yè)廠房，顧名思義，是用于工業(yè)生產過程中的房屋。工業(yè)廠房除了用于生產的車間，還包括其附屬建筑物，如配電房、供水房、排污和設備物資儲存等配套房屋，都屬于工業(yè)廠房的范疇，或工業(yè)廠房的一部分。指直接用于生產或為生產配套的各種房屋，包括主要車間、輔助用房及附屬設施用房。凡工業(yè)、交通運輸、商業(yè)、建筑業(yè)以及科研、學校等單位中的廠房都應包括在內。工業(yè)廠房除了用于生產的車間，還包括其附屬建筑物。
工業(yè)地產的商業(yè)模式具備大投資、快速啟動、提供增值服務、追求長期穩(wěn)定收益的四大特性。工業(yè)用地逐漸升級為符合新經濟和新型工業(yè)化發(fā)展的產業(yè)剛需，工業(yè)地產投資日趨升溫。
同時，工業(yè)廠房也因此成為行業(yè)的“頂流”產品，不僅僅是從政策方面，產業(yè)聚集更是讓廠房在園區(qū)中的地位舉足輕重，在各地甚至出現了“廠房一房難求”的局面，作為園區(qū)核心力量，廠房也得到了地方政府和市場的認可。
對工業(yè)地產開發(fā)商來說，極高的可售比，是盡快收回投資，從中獲利的關鍵。然而，近年來，各地政府已經開始收緊銷售政策，可售比例被一再限制?，F在核心一線城市幾乎很難拿到可售項目，二三線城市自持比例也在提高，而再往下的四五線城市即使要求不高，由于地方產業(yè)基礎薄弱，即使拿了地，后續(xù)的招商也是一大難題。
比如江蘇在2021年出臺的《關于進一步推進工業(yè)用地提質增效的意見》(下稱《意見》)中提出江蘇省將定期修訂江蘇省建設用地指標，逐步提高容積率、固定資產投資強度、土地產出率、地均稅收等標準。同時，《意見》也對于工業(yè)項目的容積率底限提出要求：蘇南、蘇中、蘇北容積率分別不低于1.5,1.2,1.0。鼓勵建設高標準廠房，高標準廠房容積率不低于2.0，鼓勵建設四層及以上配工業(yè)電梯的高標準廠房。
根據中研普華產業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國工業(yè)廠房工程行業(yè)競爭格局與投資戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示：
工業(yè)地產上游是政府，掌握著土地資源，下游是產業(yè)企業(yè)，這些企業(yè)是工業(yè)廠房的直接使用者。從上游來看，由于我國缺乏暢通的工業(yè)地產融資通道，工業(yè)地產商希望提高物業(yè)出售比例以迅速回籠資金，而政府則更希望企業(yè)更多地自持，雙方博弈的結果取決于哪方話語權更大。從下游來看，工業(yè)地產的客戶是企業(yè)，他們的購買行為非常理性，決策過程非常慢，且企業(yè)客戶的基本需求差異非常大，不同的行業(yè)的需求很不一樣。比如做電子信息的、做生物醫(yī)藥的、做醫(yī)療器械的……每一種產業(yè)類型的經營差別大，對廠房的需求也不一樣。
工業(yè)地產是城市眾多產業(yè)的空間物質載體，自改革開放以來，工業(yè)地產結合我國新型城鎮(zhèn)化建設的總體思路，很好地將“地產、產業(yè)、城市”三者進行了有機結合，在拉動區(qū)域經濟發(fā)展中發(fā)揮了重要作用。
從市場端來看，工業(yè)地產市場需求萎縮是一個不可忽視的事實。隨著國內外經濟形勢的變化和政策的調整，工業(yè)地產市場的需求逐漸減少，開發(fā)商面臨著越來越大的銷售壓力。
首先，近年來，隨著各地工業(yè)地產建設的繁榮，環(huán)渤海、長三角、珠三角地區(qū)憑借其雄厚的產業(yè)基礎，成為中國產業(yè)地產建設的聚集區(qū)，區(qū)域工業(yè)地產市場格局已基本形成，工業(yè)企業(yè)“退城進園”已基本完成，現存的能夠達到政府準入的優(yōu)質企業(yè)資源不多，市場逐漸從增量轉為存量。
目前國家鼓勵發(fā)展實體經濟，高端制造業(yè)將不斷涌現，產業(yè)結構將不斷升級，對于高標準工業(yè)廠房的需求也會上升。另外資產是增值的，城市在擴張，土地資源越來越稀缺，多年后購買的廠房將會不斷增值。
近幾年受國內外環(huán)境及疫情影響，政府實行寬松貨幣政策，不斷下調存款準備金率來刺激經濟發(fā)展。同時銀行存款利率也在不斷下調，無法有效抵御通貨膨脹，把錢存在銀行不能增值反而貶值，而且定期存款期限長，時間成本很大。
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