7月18日晚間，萬(wàn)科公告稱(chēng)，為滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)需要，萬(wàn)科向銀行融資147.28億元。

一、融資概況

融資主體：萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)科”)

融資金額：合計(jì)人民幣147.28億元

融資期限：均為4年

公告時(shí)間：2024年7月18日晚間

二、擔(dān)保情況

擔(dān)保方：萬(wàn)科全資子公司深圳市九州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、重慶溪畔置業(yè)有限公司

擔(dān)保方式：分別以持有的土地抵押給銀行

擔(dān)保目的：為萬(wàn)科在上述銀行融資事項(xiàng)提供相應(yīng)的擔(dān)保

三、公司財(cái)務(wù)狀況

截至2024年3月31日，萬(wàn)科的主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如下：

資產(chǎn)總額：1.46萬(wàn)億元(合并報(bào)表口徑)

負(fù)債總額：1.06萬(wàn)億元

凈資產(chǎn)：3995.33億元

營(yíng)業(yè)收入：615.94億元(2024年1月至3月)

利潤(rùn)總額：6.99億元(2024年1月至3月)

歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)：虧損3.62億元(2024年1月至3月)

四、對(duì)外擔(dān)保情況

截至2024年6月30日：

萬(wàn)科擔(dān)保余額人民幣524.98億元

占公司2023年末經(jīng)審計(jì)歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的比重為20.93%

其中，公司及控股子公司為公司及其他控股子公司提供擔(dān)保余額人民幣523.15億元

公司及控股子公司對(duì)聯(lián)營(yíng)公司及合營(yíng)公司提供擔(dān)保余額人民幣1.83億元

公司無(wú)逾期擔(dān)保和涉及訴訟的擔(dān)保

本次擔(dān)保發(fā)生后：

萬(wàn)科對(duì)外擔(dān)?？傤~將為766.48億元

占公司2023年末經(jīng)審計(jì)歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的比重將為30.56%

五、融資背景與影響

融資渠道：萬(wàn)科表示，公司獲得金融機(jī)構(gòu)極大支持，融資渠道保持通暢。今年以來(lái)，公司合計(jì)新增融資、再融資超600億元，對(duì)應(yīng)償還超過(guò)500億元。

融資模式轉(zhuǎn)型：萬(wàn)科融資模式轉(zhuǎn)型取得了較大進(jìn)展，項(xiàng)目白名單方面按照“應(yīng)報(bào)盡報(bào)”原則積極申請(qǐng)，大部分在建項(xiàng)目都已向?qū)俚爻鞘凶隽松陥?bào)。同時(shí)，公司也利用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸的機(jī)會(huì)，積極開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，上半年新增149.8億元。

債務(wù)償還規(guī)劃：上半年，萬(wàn)科完成了公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)的安全兌付，下半年有關(guān)債務(wù)償還已有安排。公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)方面，上半年公司完成3筆境外債的償付，折合人民幣約105億元，年內(nèi)已無(wú)到期的境外公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù);完成3筆境內(nèi)公司債和中票的償付，合計(jì)50億元。下半年，境內(nèi)公開(kāi)債券還剩余2筆，合計(jì)共43億元，通過(guò)經(jīng)營(yíng)端現(xiàn)金流、過(guò)渡銀團(tuán)等渠道已有相應(yīng)償還安排。

萬(wàn)科此次向銀行融資147.28億元，旨在滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)需要，并通過(guò)全資子公司提供的土地抵押擔(dān)保來(lái)增強(qiáng)融資的可行性。此舉體現(xiàn)了萬(wàn)科在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)策略和融資渠道的多樣性。同時(shí)，萬(wàn)科也通過(guò)融資模式轉(zhuǎn)型和債務(wù)償還規(guī)劃來(lái)鞏固公司的現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。

萬(wàn)科全資子公司深圳市九州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、重慶溪畔置業(yè)有限公司分別以持有的土地抵押給銀行，為萬(wàn)科在上述銀行融資事項(xiàng)提供相應(yīng)的擔(dān)保，期限均為4年。

截至2024年3月31日，萬(wàn)科合并報(bào)表口徑資產(chǎn)總額1.46萬(wàn)億元，負(fù)債總額1.06萬(wàn)億元，凈資產(chǎn)3995.33億元;2024年1月至3月，萬(wàn)科營(yíng)業(yè)收入615.94億元，利潤(rùn)總額6.99億元，歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)為虧損3.62億元。

近期，萬(wàn)科頻頻披露銀行融資的最新動(dòng)向。對(duì)于公司融資現(xiàn)狀，7月9日，萬(wàn)科在投資者關(guān)系活動(dòng)記錄表中披露稱(chēng)，公司獲得金融機(jī)構(gòu)極大支持，融資渠道保持通暢。今年以來(lái)，公司合計(jì)新增融資、再融資超600億元，對(duì)應(yīng)償還超過(guò)500億元。過(guò)程中主要金融機(jī)構(gòu)都給予了公司極大支持。

萬(wàn)科表示，公司融資模式轉(zhuǎn)型取得了較大進(jìn)展。融資模式轉(zhuǎn)型是一攬子方案當(dāng)中的重要內(nèi)容。項(xiàng)目白名單方面，按照“應(yīng)報(bào)盡報(bào)”原則積極申請(qǐng)，公司大部分在建項(xiàng)目都已經(jīng)向?qū)俚爻鞘凶隽松陥?bào)。公司也利用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸的機(jī)會(huì)，積極開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，上半年新增149.8億元。

關(guān)于外界關(guān)心的銀團(tuán)貸款，萬(wàn)科方面表示，公司正在有序推進(jìn)。5月，公司獲得招商銀行牽頭的200億元銀團(tuán)貸款，這也是近年來(lái)房地產(chǎn)單筆金額較大的一筆貸款;6月，落地交行固融資產(chǎn)包融資。未來(lái)公司還將繼續(xù)爭(zhēng)取銀團(tuán)貸款機(jī)會(huì)，鞏固公司現(xiàn)金流。對(duì)于接下來(lái)的債務(wù)償還規(guī)劃，萬(wàn)科方面稱(chēng)，上半年公司完成了公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)的安全兌付，下半年有關(guān)債務(wù)償還已有安排。

公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)方面，上半年公司完成3筆境外債的償付，折合人民幣約105億元，年內(nèi)已無(wú)到期的境外公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù);完成3筆境內(nèi)公司債和中票的償付，合計(jì)50億元。下半年，境內(nèi)公開(kāi)債券還剩余2筆，合計(jì)共43億元，通過(guò)經(jīng)營(yíng)端現(xiàn)金流、過(guò)渡銀團(tuán)等渠道已有相應(yīng)償還安排。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資態(tài)勢(shì)及投融資策略指引報(bào)告》顯示：

1—5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金42571億元，同比下降24.3%。其中，國(guó)內(nèi)貸款6810億元，下降6.2%;利用外資11億元，下降20.3%;自籌資金14816億元，下降9.8%;定金及預(yù)收款12584億元，下降36.7%;個(gè)人按揭貸款6191億元，下降40.2%。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投入資金大、涉及合作方多的行業(yè)特征。從市場(chǎng)研究到土地獲得、投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、建設(shè)施工、銷(xiāo)售服務(wù)和物業(yè)管理的開(kāi)發(fā)流程中，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及到多個(gè)領(lǐng)域。

1—5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資40632億元，同比下降10.1%;其中，住宅投資30824億元，下降10.6%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積688896萬(wàn)平方米，同比下降11.6%。其中，住宅施工面積481557萬(wàn)平方米，下降12.2%。

房屋新開(kāi)工面積30090萬(wàn)平方米，下降24.2%。其中，住宅新開(kāi)工面積21760萬(wàn)平方米，下降25.0%。房屋竣工面積22245萬(wàn)平方米，下降20.1%。其中，住宅竣工面積16199萬(wàn)平方米，下降19.8%。

1—5月份，新建商品房銷(xiāo)售面積36642萬(wàn)平方米，同比下降20.3%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降23.6%。新建商品房銷(xiāo)售額35665億元，下降27.9%，其中住宅銷(xiāo)售額下降30.5%。5月末，商品房待售面積74256萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.8%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)24.6%。

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀可以從多個(gè)維度進(jìn)行分析，以下是對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀的概述：

一、市場(chǎng)整體表現(xiàn)

新房市場(chǎng)：2024年以來(lái)，全國(guó)新房市場(chǎng)整體延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，盡管政策層面有所放松，但整體市場(chǎng)仍面臨較大的下行壓力。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，上半年重點(diǎn)城市新房成交累計(jì)同比下降顯著，二手房成交面積累計(jì)同比下降，但降幅小于新房，顯示出二手房市場(chǎng)在“以?xún)r(jià)換量”策略下表現(xiàn)出一定的韌性。

二手房市場(chǎng)：在“以?xún)r(jià)換量”的帶動(dòng)下，二手房市場(chǎng)成交保持一定規(guī)模，部分核心城市二手房成交率先好轉(zhuǎn)。上半年百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌，但跌幅有所收窄，部分城市如上海、深圳、杭州等二手房市場(chǎng)表現(xiàn)明顯優(yōu)于新房。

二、政策環(huán)境

政策基調(diào)：房地產(chǎn)政策主基調(diào)延續(xù)寬松，政策側(cè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向“去庫(kù)存”和“穩(wěn)市場(chǎng)”。中央及地方政府相繼出臺(tái)了一系列寬松政策，包括降低首付比例、取消房貸利率下限、調(diào)整限購(gòu)和信貸政策等，以刺激市場(chǎng)需求。

政策效果：隨著政策的逐步落地，部分城市市場(chǎng)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，但整體政策見(jiàn)效仍需時(shí)間。預(yù)計(jì)下半年政策將持續(xù)發(fā)力，進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)。

三、市場(chǎng)供求與價(jià)格

市場(chǎng)供求：上半年新房銷(xiāo)售表現(xiàn)較弱，重點(diǎn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降顯著。然而，隨著政策效果的顯現(xiàn)和基數(shù)效應(yīng)的減弱，部分月份成交面積同比降幅有所收窄。二手房市場(chǎng)則表現(xiàn)出較好的韌性，成交套數(shù)同比降幅較小，部分月份甚至出現(xiàn)正增長(zhǎng)。

價(jià)格變化：新房?jī)r(jià)格受改善型樓盤(pán)入市帶動(dòng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢(shì)，但整體漲幅有限。二手房?jī)r(jià)格則延續(xù)下行態(tài)勢(shì)，但跌幅有所收窄。

四、土地市場(chǎng)

供求規(guī)模：上半年全國(guó)住宅用地供求規(guī)模同比降幅均超30%，土地成交樓面均價(jià)和溢價(jià)率均較去年同期下降。房企投資繼續(xù)聚焦核心城市，土地成交的城市集中度進(jìn)一步提升。

土拍熱度：進(jìn)入二季度后，由于優(yōu)質(zhì)地塊較少疊加房企拿地意愿尚未修復(fù)，土拍熱度整體較低。但部分核心城市如上海、杭州、成都等地部分地塊尚能競(jìng)拍出高溢價(jià)。

五、未來(lái)展望

市場(chǎng)趨勢(shì)：預(yù)計(jì)在政策托底和高基數(shù)效應(yīng)減弱的影響下，下半年全國(guó)新房銷(xiāo)售同比降幅將逐步收窄。但由于居民收入預(yù)期、房?jī)r(jià)下跌預(yù)期尚未明顯改善以及行業(yè)下行壓力仍存等因素制約下，新房市場(chǎng)或仍處于筑底階段。

供應(yīng)與投資：新開(kāi)工面積下行態(tài)勢(shì)難改全年預(yù)計(jì)同比降幅仍較大;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在低基數(shù)效應(yīng)顯現(xiàn)下下半年同比降幅或有收窄但全年投資表現(xiàn)預(yù)計(jì)仍偏弱。

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)仍處于調(diào)整階段但政策層面已出現(xiàn)積極變化未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)將受到政策、供求關(guān)系、價(jià)格變化等多重因素的影響。

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)可以從多個(gè)角度進(jìn)行預(yù)測(cè)和歸納。以下是基于當(dāng)前市場(chǎng)情況、政策動(dòng)向和專(zhuān)家觀點(diǎn)的綜合分析：

市場(chǎng)供需關(guān)系變化：

隨著新生兒出生數(shù)量下降和人口自然增長(zhǎng)率的放緩，未來(lái)剛需和改善型購(gòu)房需求可能會(huì)逐漸減少。這將對(duì)高房?jī)r(jià)形成一定的壓力，導(dǎo)致市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生變化。

同時(shí)，城鎮(zhèn)化率的提高和人口流動(dòng)的趨勢(shì)，使得一些城市的人口流入與流出將更加明顯，這將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域差異產(chǎn)生影響。

政策調(diào)控持續(xù)：

政府將繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，以維護(hù)市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)展。這可能包括進(jìn)一步限制投資性購(gòu)房、加大對(duì)違規(guī)購(gòu)房行為的處罰力度、優(yōu)化土地供應(yīng)和土地利用政策等措施。

調(diào)控政策的目標(biāo)是保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，避免市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱或過(guò)冷的情況。這將有利于投資者和購(gòu)房者的利益，同時(shí)也符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。

房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整：

房地產(chǎn)市場(chǎng)將從高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，更加注重建筑質(zhì)量和居住環(huán)境的提升。這意味著未來(lái)將有更多的高質(zhì)量、高品質(zhì)的新房入市，滿(mǎn)足居民對(duì)美好生活的追求。

同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟和競(jìng)爭(zhēng)加劇，行業(yè)洗牌將不可避免。部分房企將消失或被并購(gòu)重組，優(yōu)質(zhì)房企將獲得更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。

租賃市場(chǎng)崛起：

隨著租賃政策的出臺(tái)和市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)，租賃市場(chǎng)將逐漸崛起并成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。這將為投資者提供更多的投資機(jī)會(huì)和選擇，同時(shí)也將緩解部分購(gòu)房者的住房壓力。

數(shù)字化轉(zhuǎn)型和智能化升級(jí)：

隨著科技的進(jìn)步和數(shù)字化、智能化技術(shù)的應(yīng)用，房地產(chǎn)行業(yè)將實(shí)現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型和智能化升級(jí)。這將提高房地產(chǎn)行業(yè)的效率和服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)也將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的創(chuàng)新和發(fā)展。

區(qū)域市場(chǎng)差異明顯：

由于人口流動(dòng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡等因素的影響，不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)明顯的差異。一些人口流入量大、經(jīng)濟(jì)發(fā)展快的城市將保持較高的房?jī)r(jià)水平，而一些人口流出量大、經(jīng)濟(jì)發(fā)展慢的城市則可能面臨房?jī)r(jià)下跌的壓力。

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)將受到政策調(diào)控、市場(chǎng)供需關(guān)系變化、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、租賃市場(chǎng)崛起、數(shù)字化轉(zhuǎn)型和智能化升級(jí)以及區(qū)域市場(chǎng)差異等多種因素的影響。投資者和購(gòu)房者需要密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和政策變化，做出明智的決策。

新政出臺(tái)后，低首付、低利率的政策效果持續(xù)釋放，不僅帶動(dòng)部分剛需客戶(hù)入市，同時(shí)也提高了改善性住房交易的活躍度。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月18日到6月17日，深圳新房住宅成交2286套，比新政前一個(gè)月上漲3.96%;二手住宅共成交4136套，比新政前一個(gè)月上漲2.86%。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，從最近出爐的數(shù)據(jù)來(lái)看，樓市信心正在加速重建，進(jìn)入下半年，更多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望企穩(wěn)。

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