鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體是一種城鄉(xiāng)融合的鄉(xiāng)村振興發(fā)展模式，旨在通過產(chǎn)業(yè)、文化、空間的融合，實現(xiàn)城鄉(xiāng)要素的平等對話與共生共榮。它打破了傳統(tǒng)城鄉(xiāng)二元思維，整合資源、激活價值，促進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。

當前，鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體在中國的實踐主要體現(xiàn)在“城鄉(xiāng)綜合體”的概念上。這種模式強調(diào)“三融”：產(chǎn)業(yè)融合、空間融合、人群融合。例如，湯池田園客廳通過稻米文化串聯(lián)研學、餐飲、藝術(shù)等產(chǎn)業(yè)，形成“一粒米的產(chǎn)業(yè)鏈”;南京龍尚村則將危舊農(nóng)房改造為藝術(shù)民宿，實現(xiàn)“新老共生”。這些實踐展示了鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體在促進鄉(xiāng)村振興方面的具體應用和成效。

中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體行業(yè)作為新型城鎮(zhèn)化與鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重要載體，近年來在國家政策驅(qū)動與市場需求升級的雙重作用下快速發(fā)展。隨著城鄉(xiāng)融合發(fā)展進程加速，傳統(tǒng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)面臨轉(zhuǎn)型壓力，單一功能的商業(yè)形態(tài)已無法滿足居民對消費升級、公共服務及文化體驗的多元化需求。鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體通過整合居住、商業(yè)、文化、教育、醫(yī)療、旅游等多元業(yè)態(tài)，成為縮小城鄉(xiāng)差距、激活農(nóng)村消費潛力、促進產(chǎn)業(yè)融合的關(guān)鍵抓手。

政策層面，國家自“十三五”以來持續(xù)加碼鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，出臺《新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》《關(guān)于推進鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體建設(shè)的指導意見》等文件，明確通過土地政策優(yōu)化、財政補貼、稅收減免等措施支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體建設(shè)。經(jīng)濟層面，農(nóng)村居民人均可支配收入持續(xù)增長，消費需求從基礎(chǔ)生活品向品質(zhì)化、體驗式服務延伸，為鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體提供了市場基礎(chǔ)。技術(shù)層面，互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)及智慧物流的普及，推動鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體向數(shù)字化、智能化運營轉(zhuǎn)型，加速線上線下融合。當前，鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體已從東部沿海發(fā)達地區(qū)向中西部延伸，形成區(qū)域差異化發(fā)展格局，成為新型城鎮(zhèn)化與鄉(xiāng)村振興協(xié)同推進的重要實踐。

在“雙循環(huán)”發(fā)展格局下，鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體不僅是空間載體的物理整合，更是產(chǎn)業(yè)協(xié)同、文化傳承、生態(tài)治理、數(shù)字賦能的系統(tǒng)性工程。中研普華依托“產(chǎn)業(yè)+規(guī)劃+資本+平臺”的創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)，重點破解傳統(tǒng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展中存在的產(chǎn)業(yè)碎片化、人口空心化、資源利用低效化等痛點，通過全鏈條服務模型推動城鄉(xiāng)要素雙向流動與價值再創(chuàng)造。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體行業(yè)市場深度調(diào)研

(一)市場現(xiàn)狀分析

1. 市場規(guī)模與增長動力

鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體行業(yè)市場規(guī)模持續(xù)擴容。增長動力主要源于三方面：

政策紅利：中央與地方政策疊加支持，如土地審批簡化、專項資金補貼及PPP模式推廣，降低企業(yè)投資門檻。

消費升級：農(nóng)村居民消費結(jié)構(gòu)向教育、健康、休閑等領(lǐng)域傾斜，推動綜合體業(yè)態(tài)從傳統(tǒng)零售向文旅、康養(yǎng)等新興服務拓展。

產(chǎn)業(yè)融合：“農(nóng)文旅商”一體化模式興起，例如結(jié)合地方特色打造非遺文化體驗區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園，形成差異化競爭力。

2. 區(qū)域發(fā)展特征

區(qū)域分布呈現(xiàn)“東強西快”格局：

東部地區(qū)(如浙江、江蘇)市場成熟度高，以大型商業(yè)綜合體為主導，注重品牌化與連鎖化運營。

中西部地區(qū)依托政策傾斜與后發(fā)優(yōu)勢，聚焦“特色小鎮(zhèn)”模式，如貴州的苗繡文旅綜合體、陜西的紅色旅游綜合體，成為區(qū)域經(jīng)濟增長新引擎。

3. 產(chǎn)業(yè)鏈與競爭格局

產(chǎn)業(yè)鏈涵蓋投資開發(fā)、建設(shè)運營、配套服務三大環(huán)節(jié)，參與者包括國企、民企及外資企業(yè)：

國企主導大型基建與公共服務項目，資金與政策優(yōu)勢明顯;

民企憑借靈活機制切入細分市場，如社區(qū)團購、共享經(jīng)濟等創(chuàng)新業(yè)態(tài);

外資通過品牌合作與技術(shù)輸出參與高端項目。當前市場集中度較低，但頭部企業(yè)通過并購加速整合，未來競爭將向運營效率與模式創(chuàng)新傾斜。

4. 技術(shù)賦能與模式創(chuàng)新

智慧化轉(zhuǎn)型成為行業(yè)共識：

數(shù)字化管理：引入物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實現(xiàn)能耗監(jiān)控、客流分析，提升運營效率;

電商融合：搭建本地化電商平臺，打通農(nóng)產(chǎn)品上行與工業(yè)品下行雙向渠道;

共享經(jīng)濟：探索共享倉儲、共享辦公等輕資產(chǎn)模式，降低鄉(xiāng)鎮(zhèn)商戶運營成本。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2025-2030年中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體行業(yè)市場深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略規(guī)劃研究報告》分析：

鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體行業(yè)在政策與市場的雙重利好下邁入高速發(fā)展期，但深層次矛盾逐漸顯現(xiàn)。一方面，東部地區(qū)面臨同質(zhì)化競爭與土地資源約束，部分項目因定位模糊陷入招商困境;另一方面，中西部及欠發(fā)達地區(qū)受制于基礎(chǔ)設(shè)施滯后、專業(yè)人才匱乏，綜合體的可持續(xù)運營能力不足。此外，消費者需求分化加劇，單純規(guī)模擴張難以滿足個性化體驗需求，倒逼行業(yè)從“重開發(fā)”向“重運營”轉(zhuǎn)型。未來，行業(yè)需在政策精準落地、技術(shù)創(chuàng)新應用與區(qū)域協(xié)同發(fā)展中尋找平衡，構(gòu)建差異化、生態(tài)化、智慧化的新型鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體生態(tài)。

(二)行業(yè)挑戰(zhàn)與對策

1. 核心挑戰(zhàn)

基建與人才短板：中西部交通、物流網(wǎng)絡不完善，專業(yè)運營團隊稀缺;

資金壓力：項目回報周期長，社會資本參與度不足;

生態(tài)保護與開發(fā)平衡：過度商業(yè)化可能破壞鄉(xiāng)鎮(zhèn)原生文化與自然環(huán)境。

2. 破局路徑

政企協(xié)同機制：政府主導規(guī)劃與基建，企業(yè)專注市場化運營，探索“EPC+O”模式(設(shè)計-采購-施工+運營);

金融創(chuàng)新：發(fā)行鄉(xiāng)村振興專項債、引入REITs融資，拓寬資金渠道;

人才培育：與高校合作定向培養(yǎng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)管理人才，建立“本地化+專業(yè)化”團隊;

綠色開發(fā)：推廣低碳建筑技術(shù)，保留鄉(xiāng)土文化元素，打造“低密度、高黏性”的生態(tài)型綜合體。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體行業(yè)未來趨勢展望

1. 業(yè)態(tài)融合深化

鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體將更深度嵌入地方產(chǎn)業(yè)體系，例如：

“綜合體+農(nóng)業(yè)”：設(shè)立農(nóng)產(chǎn)品展銷中心、預制菜加工基地，推動三產(chǎn)融合;

“綜合體+康養(yǎng)”：結(jié)合生態(tài)資源開發(fā)健康療養(yǎng)、老年公寓等銀發(fā)經(jīng)濟產(chǎn)品。

2. 智慧化與普惠化并行

數(shù)字基建下沉：5G、AI技術(shù)普及，推動無人零售、虛擬導覽等場景落地;

服務普惠：引入平價醫(yī)療站、社區(qū)學堂，強化綜合體公共服務屬性。

3. 區(qū)域協(xié)同與品牌輸出

跨區(qū)域聯(lián)動：建立“核心城市+衛(wèi)星鄉(xiāng)鎮(zhèn)”的商業(yè)網(wǎng)絡，實現(xiàn)資源共享;

品牌化連鎖：頭部企業(yè)通過標準化模式復制，輸出管理經(jīng)驗與品牌價值。

隨著城鎮(zhèn)化率的提升和城鄉(xiāng)關(guān)系的轉(zhuǎn)變，鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體的發(fā)展趨勢是從“單向輸血”轉(zhuǎn)向“雙向融合”。未來的鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體將不再僅僅是城市的附庸或孤立的烏托邦，而是以產(chǎn)業(yè)、文化、空間為紐帶，實現(xiàn)城鄉(xiāng)要素的平等對話與共生共榮。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體的發(fā)展前景廣闊，特別是在后鄉(xiāng)村振興時代，它能夠整合資源、激活價值，為鄉(xiāng)村振興提供新的破局之道。通過產(chǎn)業(yè)融合、空間融合和人群融合，鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體能夠促進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，提升鄉(xiāng)村的經(jīng)濟活力和社會功能。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體作為鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的交匯載體，承載著城鄉(xiāng)資源要素流動、產(chǎn)業(yè)生態(tài)重構(gòu)、公共服務優(yōu)化等多重使命。本報告基于中研普華在產(chǎn)業(yè)咨詢領(lǐng)域二十余年的方法論沉淀，結(jié)合國家“十五五”規(guī)劃對縣域經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的核心要求，系統(tǒng)探索鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體的發(fā)展路徑與實施框架。

中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體行業(yè)正站在城鄉(xiāng)融合與鄉(xiāng)村振興的歷史交匯點，其發(fā)展不僅是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的升級，更是社會治理與文化傳承的系統(tǒng)工程。當前，行業(yè)在政策紅利與市場潛力驅(qū)動下快速擴容，但區(qū)域發(fā)展失衡、運營能力不足等問題仍需破解。未來，鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體的成功將取決于三大核心能力：一是差異化定位，立足本土資源稟賦打造“一鎮(zhèn)一品”;二是智慧化賦能，通過技術(shù)手段提升效率與體驗;三是可持續(xù)運營，平衡商業(yè)效益與社會價值。

隨著國家“十四五”鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的深入推進，鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體有望成為鏈接城鄉(xiāng)、激活內(nèi)需、傳承文化的關(guān)鍵節(jié)點，為共同富裕目標的實現(xiàn)提供堅實支撐。行業(yè)的長遠發(fā)展需政府、企業(yè)與社會多方協(xié)同，在創(chuàng)新中探索適合中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)的發(fā)展范式，最終構(gòu)建宜居、宜業(yè)、宜游的鄉(xiāng)村新生態(tài)。

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