“數(shù)字鄉(xiāng)村”與“雙碳”目標(biāo)推進(jìn)，2025年中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體行業(yè)市場深度調(diào)研

中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體行業(yè)正蓬勃發(fā)展，成為推動新型城鎮(zhèn)化與鄉(xiāng)村振興的重要力量。鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體作為一種集居住、商業(yè)、文化、教育、醫(yī)療、旅游等多功能于一體的綜合性發(fā)展模式，旨在打破傳統(tǒng)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。當(dāng)前，該行業(yè)市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，已涵蓋多個領(lǐng)域，形成了較為完善的市場結(jié)構(gòu)。其中，商業(yè)綜合體占據(jù)主導(dǎo)地位，市場占比超過50%，且隨著農(nóng)村消費(fèi)市場的活躍，這一比例有望繼續(xù)提升。

一、供需分析

供給端分析

1. 開發(fā)模式多元化：鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體的開發(fā)模式呈現(xiàn)多樣化趨勢，包括“獨(dú)立開發(fā)”“合資-公共財政補(bǔ)貼”“合作鏈開發(fā)”等模式。例如，“合資模式”通過政府與企業(yè)共同投資，降低風(fēng)險并整合資源，典型案例包括豐城市上塘鎮(zhèn)美林國際城項目。

2. 政策驅(qū)動與技術(shù)升級：政策環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，國家強(qiáng)調(diào)新型城鎮(zhèn)化的集約化與生態(tài)化發(fā)展，推動綠色建筑技術(shù)、智能設(shè)計(如智能停車系統(tǒng)、生態(tài)辦公空間)的應(yīng)用。2024年中央一號文件明確提出支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步刺激供給增長。

3. 企業(yè)布局加速：萬達(dá)、萬科、華潤置地等頭部企業(yè)加速下沉市場，通過差異化戰(zhàn)略(如文旅融合、農(nóng)業(yè)綜合體)搶占份額。

需求端分析

1. 城鎮(zhèn)化與消費(fèi)升級：2024年中國城鎮(zhèn)化率預(yù)計達(dá)68%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民人均可支配收入年增長6.5%，推動消費(fèi)需求從基礎(chǔ)生活向休閑體驗升級。鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體通過提供一站式服務(wù)，滿足居民對品質(zhì)生活的追求。

2. 人口結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型：鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口回流趨勢明顯，部分區(qū)域依托特色農(nóng)業(yè)(如張北縣馬鈴薯、館陶縣黃瓜)打造“農(nóng)業(yè)+商業(yè)”綜合體，形成產(chǎn)城融合的新需求。

3. 政策導(dǎo)向的剛性需求：鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略下，地方政府通過綜合體項目提升集鎮(zhèn)功能，例如完善公共設(shè)施、優(yōu)化交通網(wǎng)絡(luò)，形成政策驅(qū)動的需求增長。

供需矛盾：當(dāng)前供給端存在“重開發(fā)輕運(yùn)營”問題，部分項目因定位偏差導(dǎo)致空置率高;而需求端則呈現(xiàn)區(qū)域性不平衡，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)鄉(xiāng)鎮(zhèn)供需兩旺，欠發(fā)達(dá)地區(qū)仍需政策扶持。

二、產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院《2025-2030年中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體行業(yè)市場深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略規(guī)劃研究報告》顯示，鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體產(chǎn)業(yè)鏈涵蓋上游規(guī)劃設(shè)計與技術(shù)研發(fā)、中游開發(fā)建設(shè)、下游運(yùn)營管理及衍生服務(wù)，各環(huán)節(jié)緊密聯(lián)動。

上游：規(guī)劃與技術(shù)支撐

1. 規(guī)劃設(shè)計：強(qiáng)調(diào)功能整合與生態(tài)友好，例如通過“圍合與開敞空間變換”“豎向高差設(shè)計”優(yōu)化人流引導(dǎo)。

2. 技術(shù)研發(fā)：綠色建筑技術(shù)(如節(jié)能材料、光伏應(yīng)用)與智能系統(tǒng)(物聯(lián)網(wǎng)管理平臺)成為核心競爭力。

中游：核心業(yè)態(tài)開發(fā)

1. 購物中心：占比約40%，需結(jié)合鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)特點(diǎn)，引入?yún)^(qū)域性品牌與農(nóng)特產(chǎn)品展銷。

2. 住宅與寫字樓：住宅開發(fā)注重性價比，寫字樓則需適配小微企業(yè)需求，提供靈活辦公空間。

3. 酒店與餐飲：文旅型鄉(xiāng)鎮(zhèn)傾向發(fā)展主題酒店，餐飲業(yè)態(tài)則需融合地方特色(如興隆縣山楂衍生食品)。

下游：運(yùn)營與增值服務(wù)

1. 物業(yè)管理：專業(yè)公司(如萬科物業(yè))通過數(shù)字化提升效率，同時探索社區(qū)服務(wù)(養(yǎng)老、教育)增值。

2. 品牌與營銷：構(gòu)建地方IP(如“山楂之鄉(xiāng)”品牌)，通過節(jié)慶活動與電商直播吸引客流。

產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同效應(yīng)：典型案例顯示，業(yè)態(tài)組合合理的綜合體(如購物中心與農(nóng)貿(mào)市場的聯(lián)動)可提升整體收益20%-30%。

三、競爭格局與市場集中度

1. 頭部企業(yè)主導(dǎo)：萬達(dá)、華潤置地等憑借資金與經(jīng)驗優(yōu)勢，占據(jù)一線鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場，市占率合計超35%。

2. 區(qū)域玩家崛起：地方房企(如益田集團(tuán))通過深耕本地需求，在二三線鄉(xiāng)鎮(zhèn)形成錯位競爭。

3. 競爭策略分化：

差異化戰(zhàn)略：凱德集團(tuán)聚焦高端寫字樓與酒店，避開同質(zhì)化競爭。

成本領(lǐng)先：中小開發(fā)商通過“輕資產(chǎn)運(yùn)營”(如租賃改造)降低投入。

市場集中度：CR5約為45%，未來隨著政策規(guī)范(如用地審批收緊)，行業(yè)整合將加速。

四、投資戰(zhàn)略研究

投資機(jī)會

1. 政策紅利窗口期：2025年中央財政計劃投入500億元支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)基建，重點(diǎn)傾斜中西部。

2. 新興業(yè)態(tài)潛力：冷鏈物流中心、文旅綜合體等細(xì)分領(lǐng)域年增長率預(yù)計超15%。

3. 數(shù)字化轉(zhuǎn)型：智能管理系統(tǒng)(如智慧停車、客流分析)投資回報率可達(dá)25%。

風(fēng)險因素

1. 政策風(fēng)險：土地流轉(zhuǎn)政策變動可能影響項目進(jìn)度。

2. 運(yùn)營風(fēng)險：散售模式導(dǎo)致后期管理混亂，空置率超30%的項目面臨資金鏈斷裂。

3. 市場不確定性：人口外流鄉(xiāng)鎮(zhèn)的項目需求不足，需謹(jǐn)慎選址。

策略建議

1. 精準(zhǔn)定位：依據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平(如人均GDP≥5萬元的鄉(xiāng)鎮(zhèn)優(yōu)先)與消費(fèi)習(xí)慣定制業(yè)態(tài)。

2. 合作開發(fā)：采用“政府+企業(yè)+村集體”模式，分?jǐn)傦L(fēng)險并整合資源(如土地、政策補(bǔ)貼)。

3. 長期運(yùn)營思維：建立全周期管理機(jī)制，通過會員體系與社區(qū)活動提升用戶粘性。

2025年鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體行業(yè)將在政策與市場的雙輪驅(qū)動下進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段。供需結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同效應(yīng)增強(qiáng)，頭部企業(yè)通過技術(shù)創(chuàng)新與模式迭代鞏固優(yōu)勢。投資者需重點(diǎn)關(guān)注中西部潛力區(qū)域與新興業(yè)態(tài)，同時強(qiáng)化風(fēng)險管控能力。未來，隨著“數(shù)字鄉(xiāng)村”與“雙碳”目標(biāo)的推進(jìn)，綠色智能型綜合體將成為主流，進(jìn)一步釋放千億級市場潛力。

在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。報告準(zhǔn)確把握行業(yè)未被滿足的市場需求和趨勢，有效規(guī)避行業(yè)投資風(fēng)險，更有效率地鞏固或者拓展相應(yīng)的戰(zhàn)略性目標(biāo)市場，牢牢把握行業(yè)競爭的主動權(quán)。更多行業(yè)詳情請點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2025-2030年中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體行業(yè)市場深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略規(guī)劃研究報告》。