2025年中國城市更新行業(yè)：政策+技術+資本三重驅動

前言

中國城市發(fā)展已進入從增量擴張轉向存量提質的關鍵階段。自2021年城市更新首次寫入政府工作報告以來，這一領域累計撬動投資超13.7萬億元，實施項目達15.4萬個。2025年，隨著《關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》的正式印發(fā)，行業(yè)迎來政策與市場的雙重驅動。

行業(yè)現(xiàn)狀分析

1. 市場規(guī)模與增長動力

根據(jù)中研普華研究院《2025-2030年中國城市更新行業(yè)市場調(diào)查分析及發(fā)展前景展望報告》顯示：截至2024年底，全國571個城市累計實施城市更新項目6.5萬個，總投資額達5.8萬億元。2025年市場規(guī)模預計突破8.6萬億元，同比增長18.3%，到2030年有望突破12萬億元。增長動力主要源于三大方向：

政策驅動：中央財政2025年將評選不超過20個重點支持城市，西部地區(qū)單個城市最高可獲12億元補助;容積率獎勵試點、稅收優(yōu)惠延長至2030年、REITs擴容等政策形成合力。

需求升級：全國2000年底前建成的老舊小區(qū)約22萬個，涉及居民上億人，僅老舊小區(qū)改造一項預計拉動萬億元級投資。

技術賦能：數(shù)字孿生城市覆蓋率目標達50%，人工智能驅動的交通預測、停車管理等場景加速落地，智慧能源管理系統(tǒng)通過需求預測優(yōu)化能源供應。

2. 細分市場結構

城市更新項目涵蓋住宅、商業(yè)、工業(yè)、基礎設施及智慧城市五大領域：

住宅改造：2024年全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.8萬個，惠及居民超2200萬戶，改造內(nèi)容涵蓋加裝電梯、增設停車位、完善社區(qū)服務設施等。

商業(yè)更新：工業(yè)遺存改造占比提升至29%，如上海張園通過保留石庫門建筑肌理，引入高端商業(yè)與文化展覽功能，實現(xiàn)歷史風貌保護與現(xiàn)代商業(yè)運營的平衡。

工業(yè)區(qū)升級：全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級項目投資規(guī)模2025年達1.2萬億元，重點聚焦低效樓宇改造與新興產(chǎn)業(yè)導入。

基礎設施：2024年改造燃氣等各類管道約10萬公里，建設口袋公園4100多個、綠道5300多公里，拓展草坪開放空間1.1萬公頃。

智慧城市：2027年中國智慧城市ICT市場投資規(guī)模預計超1.18萬億元，涵蓋智能交通、智慧醫(yī)療、智慧能源等領域。

3. 參與主體與模式創(chuàng)新

行業(yè)呈現(xiàn)“政府主導+市場運作”雙輪驅動特征：

政府主導：北京、上海、廣州等40余個城市出臺專項規(guī)劃，明確更新方向與實施路徑。例如，廣州將“智能建造與工業(yè)化建筑”納入戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)集群，目標到2030年形成5000億級產(chǎn)業(yè)規(guī)模。

市場運作：市場化項目平均收益率12.8%，平安不動產(chǎn)“投融管退”閉環(huán)模式實現(xiàn)項目退出收益率達IRR15%。

模式創(chuàng)新：EPC+F、投資人+EPC等模式探索時間換空間的實施路徑，國家電網(wǎng)在老舊小區(qū)推廣光儲充一體化，年降本超30%。

各地區(qū)發(fā)展情況分析

1. 區(qū)域分化與梯度格局

東部沿海地區(qū)憑借成熟的市場經(jīng)濟體系與活躍的民間資本，在城市更新與智慧城市建設領域領先全國：

粵港澳大灣區(qū)：深圳、東莞、佛山、廣州整體更新水平較高，深圳政策指數(shù)與效能指數(shù)均居全國前列。廣州永慶坊項目單平米改造成本達1.2萬元，通過文化IP打造與商業(yè)運營，租金收益提升3倍以上。

成渝雙城經(jīng)濟圈：共建巴蜀文化走廊，歷史街區(qū)活化利用率目標80%，成都計劃投資200億元用于老舊小區(qū)改造，預計改善5000萬平方米居住環(huán)境。

長三角：建立碳排放交易聯(lián)盟，覆蓋2000+項目，推動跨區(qū)域協(xié)同發(fā)展。上海張園項目通過容積率轉移、土地出讓金返還等政策工具，保障項目經(jīng)濟可行性。

2. 重點城市案例

深圳：作為市場主導模式的代表，深圳通過“政府引導+市場運作”機制，城中村改造項目平均收益率達15%，遠高于全國平均水平。

廣州：南頭古城以“微更新”理念推進城中村轉型，通過植入文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、優(yōu)化公共空間，實現(xiàn)社區(qū)經(jīng)濟活力提升。

重慶：民主村社區(qū)改造二期工程引入商業(yè)業(yè)態(tài)，打造全齡友好型社區(qū)，成為“15分鐘生活圈”示范項目。

行業(yè)發(fā)展趨勢分析

1. 綠色低碳轉型

政策導向：住建部要求新建改造項目碳排放強度下降23%，綠色建筑認證標準(LEED、BREEAM等)應用范圍擴大。

技術應用：分布式能源系統(tǒng)、智能電網(wǎng)、雨水收集利用等技術成為標配，深圳平安金融中心通過LEED金級認證，年租金收入達15億元。

市場機遇：2026年建筑碳排放權交易啟動后，單棟寫字樓年碳收益可達50萬元，綠色建筑的經(jīng)濟賬將更加清晰。

2. 智慧化升級

技術滲透：2025年數(shù)字孿生城市覆蓋率目標達50%，人工智能驅動的交通預測、停車管理等場景加速落地。

數(shù)據(jù)整合：雄安新區(qū)實現(xiàn)100%BIM建模，設計效率提升50%，成本降低15%，但全國智慧工地滲透率不足15%，與發(fā)達國家60%的水平差距明顯。

應用場景：重慶民主村社區(qū)通過智能門禁系統(tǒng)、智能停車系統(tǒng)等提升管理效率，居民水電費繳納、物業(yè)報修等功能實現(xiàn)手機APP一鍵操作。

3. 產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展

文商旅結合：歷史文化街區(qū)保護與活化利用帶動文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，南京秦淮河沿岸的夫子廟、老門東等項目成為城市更新亮點。

產(chǎn)城融合：老舊工業(yè)廠區(qū)改造為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，吸引新興產(chǎn)業(yè)入駐，推動產(chǎn)業(yè)升級。

社區(qū)經(jīng)濟：“15分鐘生活圈”設施配套標準全國推廣，社區(qū)商業(yè)、養(yǎng)老托育等服務業(yè)態(tài)成為新增長點。

4. 投融資模式創(chuàng)新

政策工具：中央財政支持、地方政府專項債券、REITs擴容等政策緩解資金壓力。

市場參與：社會資本通過PPP模式、城市更新基金等渠道參與項目，平安不動產(chǎn)“投融管退”閉環(huán)模式實現(xiàn)項目退出收益率達IRR15%。

風險管控：全國城投債余額突破40萬億元，部分“政績工程”因財政吃緊爛尾，企業(yè)需優(yōu)先綁定財政實力強的央企與地方平臺。

如需了解更多城市更新行業(yè)報告的具體情況分析，可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2025-2030年中國城市更新行業(yè)市場調(diào)查分析及發(fā)展前景展望報告》。