對(duì)于已經(jīng)實(shí)現(xiàn)整體上市的房企綠地控股來說，它的混改進(jìn)程又要再進(jìn)一步了。2017年初始，這家企業(yè)已經(jīng)被選為首批進(jìn)入上海市員工持股計(jì)劃試點(diǎn)的7家企業(yè)之一。地產(chǎn)國(guó)有企業(yè)占比近半，是國(guó)企改革的重點(diǎn)板塊。大而不強(qiáng)曾被市場(chǎng)詬病，但種種跡象顯示，新一輪國(guó)資改革，這些上市房企不僅想做大，更想做強(qiáng)。而實(shí)際上，綠地式改革在業(yè)內(nèi)并不多見。那么，對(duì)當(dāng)下進(jìn)入國(guó)資改革的房地產(chǎn)企業(yè)而言，做大和做強(qiáng)兩者是否能同時(shí)兼得?白銀時(shí)代，地產(chǎn)國(guó)資改革的邏輯又是什么?

滬深領(lǐng)先

地產(chǎn)國(guó)資改革的本身就意義不凡。

據(jù)安信證券的研究報(bào)告統(tǒng)計(jì)，地產(chǎn)板塊國(guó)有企業(yè)共67家，占全部142家地產(chǎn)企業(yè)的47%，近半壁江山，可以稱得上是國(guó)企改革的重點(diǎn)板塊之一。而從區(qū)域來看，央企10家，北京(樓盤)和上海各12家，廣深區(qū)域8家。

至于路徑，克而瑞研究中心的分析報(bào)告曾將國(guó)資房企改革的方式總結(jié)為三條：一是退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，進(jìn)入更優(yōu)業(yè)務(wù)領(lǐng)域;二是重組整合集團(tuán)分散的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)板塊的整體上市;三是統(tǒng)一國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)平臺(tái)下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重組整合。不過，這三種方式在實(shí)際踐行過程中需要時(shí)間。

2017年2月23日，國(guó)務(wù)院國(guó)資委主任肖亞慶在首屆中國(guó)企業(yè)改革發(fā)展論壇上表示，國(guó)企改革將從五方面突破，包括深入推進(jìn)公司制股份制混合所有制改革;切實(shí)建立靈活高效的市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)機(jī)制;不斷加大推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革力度;以管資本為主堅(jiān)決轉(zhuǎn)變國(guó)資監(jiān)管職能和全面從嚴(yán)加強(qiáng)國(guó)有企業(yè)黨的建設(shè)。

從國(guó)資改革的整體情況而言，顯而易見，目前上海和深圳(樓盤)的國(guó)資改革亮點(diǎn)頻出。

自2013年12月打響國(guó)改第一槍后，上海在國(guó)資改革中的步伐持續(xù)引領(lǐng)全國(guó)。上海國(guó)資的分量，不可小視。按照2016年的數(shù)據(jù)，上海市地方國(guó)企營(yíng)收3.1萬億元，利潤(rùn)總額3058億元，資產(chǎn)總額16.8萬億元，在全國(guó)省市和計(jì)劃單列市中均排名首位。

深圳方面，自去年起，它正以淡馬錫模式為參照，以基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)為主體、金融投資和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為兩翼，建立著“一體兩翼”市屬國(guó)資特色產(chǎn)業(yè)體系。深圳的國(guó)企改革重點(diǎn)通過并購(gòu)重組的方式進(jìn)行，具體的路徑被概括為“健制”、“歸核”、“引戰(zhàn)”和“激勵(lì)”。

進(jìn)入深度混改

當(dāng)下，進(jìn)入深度混改成為不少上海國(guó)資房企的特色。

以上海地產(chǎn)集團(tuán)為例。在未來三年里，上海地產(chǎn)集團(tuán)將突出功能類企業(yè)定位，在區(qū)域整體開發(fā)、保障房開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)化開發(fā)建設(shè)等六大方面突出功能形象。

目前，上海地產(chǎn)集團(tuán)正在經(jīng)歷內(nèi)部整合。對(duì)于未來市場(chǎng)化開發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)，已經(jīng)有了一定的指導(dǎo)思想，據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，未來集團(tuán)將以重大資產(chǎn)重組為契機(jī)，對(duì)標(biāo)行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)，盡快形成以市場(chǎng)化為導(dǎo)向、以行業(yè)標(biāo)桿水平為參照的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)核心指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)體系。

跟綠地一樣，做大做強(qiáng)的意愿已經(jīng)展現(xiàn)。事實(shí)上，在前一輪改革中，上海國(guó)資房企采取的路徑是將內(nèi)部資產(chǎn)重組以實(shí)現(xiàn)整體上市或者核心資產(chǎn)上市。綠地控股、光明地產(chǎn)、上海臨港和城投控股(600649,股吧)，遵循的就是這樣一個(gè)路徑。而上市公司已是上海國(guó)企的重要組織形態(tài)。這樣的組織形態(tài)為資本運(yùn)營(yíng)提供極好的平臺(tái)，借力資本平臺(tái)，企業(yè)有望在產(chǎn)業(yè)鏈層面進(jìn)一步運(yùn)作。

亦有市場(chǎng)人士指出，對(duì)于單一平臺(tái)類公司而言，還存在集團(tuán)提高資產(chǎn)證券化率的預(yù)期?！氨热?，上海臨港通過重組自儀股份實(shí)現(xiàn)上市后，很快啟動(dòng)后續(xù)資產(chǎn)注入。因此對(duì)于證券化率不高、之前改革動(dòng)作較為保守的集團(tuán)而言，2017年能否取得大突破亦值得期待?！?/p>

2016年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)釋放了信號(hào)，“混合所有制改革是國(guó)企改革的重要突破口”。接下來，發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)被列為工作首位。

綜合來看，上海的辦法大致歸為三點(diǎn)：一是推進(jìn)國(guó)有企業(yè)公司制股份制改革，推動(dòng)具備條件的企業(yè)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)整體上市，成為公眾公司;二是加快開放性市場(chǎng)化聯(lián)合重組，支持國(guó)有企業(yè)通過合資合作、戰(zhàn)略聯(lián)盟等方式，聚焦產(chǎn)業(yè)鏈、價(jià)值鏈，與各類所有制企業(yè)實(shí)施雙向聯(lián)合重組;三是推動(dòng)實(shí)施國(guó)企股權(quán)激勵(lì)和員工持股。

整合進(jìn)行時(shí)

上海方面如火如荼進(jìn)行時(shí)，深圳房地產(chǎn)類企業(yè)的整合也不敢落下。

截至目前，深圳國(guó)企改革高效率完成兩單重組落地，繼深深房A引入恒大地產(chǎn)之后，停牌多時(shí)的深紡織也曝光了潛在的重組對(duì)象。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，深圳上市企業(yè)主要布局在九大行業(yè)，其中以房地產(chǎn)企業(yè)占比最多，其次是交通運(yùn)輸、公共事業(yè)行業(yè)。深圳國(guó)資地產(chǎn)類企業(yè)中主要有深深房A、深物業(yè)A、深振業(yè)A、沙河股份(000014,股吧)等八家，數(shù)量上比上海的15家國(guó)資房企要少。此外，深圳的本地國(guó)資企業(yè)中還有未上市的企業(yè)。

肖亞慶此前曾指出，要加快深度調(diào)整重組步伐，穩(wěn)步推動(dòng)企業(yè)集團(tuán)層面兼并重組。目前不少平臺(tái)依然多且分散，解決深圳本地房地產(chǎn)企業(yè)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)成為一大重點(diǎn)。

不過國(guó)信證券(002736,股吧)的研究報(bào)告認(rèn)為，還有兩類房企的價(jià)值點(diǎn)有待被挖掘。一是隱形資產(chǎn)的價(jià)值重估，如深紡織A的物業(yè)，因其持有深圳市中心華強(qiáng)北的華強(qiáng)賓館、深紡織大廈、前海的冠華大廈等，在混改開啟之下，基于國(guó)有資產(chǎn)保值增值的可能，價(jià)值重估有望兌現(xiàn);二是可能存在的借殼、混改，比如恒大參與深深房A的資產(chǎn)重組等。