中國(guó)人對(duì)勞德希爾市并不熟悉，該市在佛羅里達(dá)州也不算出名。它距離邁阿密大約20英里，位于佛羅里達(dá)州著名的交通樞紐羅德岱堡(FortLauderdale)西面，這個(gè)小城市人口還不到7萬(wàn)。根據(jù)美國(guó)統(tǒng)計(jì)局2010年的數(shù)據(jù)，該市非洲裔或者黑人比例達(dá)到81%，家庭平均年收入為37429美元，23%的人口在貧困線以下。

金陽(yáng)房地產(chǎn)公司購(gòu)買了位于西北商業(yè)大道6450號(hào)的19493平方英尺(約合1811平方米)的零售物業(yè)，每平方英尺近213美元。總部設(shè)在紐約的投資集團(tuán)巴爾卡尼(Balkani)向其出售購(gòu)物中心。

該交易中介、富蘭克林街公司零售總監(jiān)羅伯特·格拉納達(dá)向《邁阿密先驅(qū)報(bào)》透露，金陽(yáng)正在佛羅里達(dá)布勞沃德縣(BrowardCounty)尋找更多的物業(yè)進(jìn)行投資。

投資巨大但有所放緩

仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2016年美國(guó)連續(xù)第二年成為最受中國(guó)房產(chǎn)投資企業(yè)歡迎的目的地，吸引了143億美元投資。其中最大的交易是安邦保險(xiǎn)集團(tuán)斥資65億美元從私募股權(quán)集團(tuán)黑石(Blackstone)手中收購(gòu)StrategicHotels&Resorts。而2016年中國(guó)買家對(duì)境外住宅、商業(yè)以及工業(yè)房地產(chǎn)的投資總額達(dá)到330億美元，比2015年增長(zhǎng)53%。

根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)中介公司戴德梁行(Cushman&Wakefield)的報(bào)告，中國(guó)(包括香港)是美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域2016年最大的外國(guó)投資方，占全美所有外國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資的29%。

海航集團(tuán)繼去年10月以65億美元從黑石集團(tuán)手中買下希爾頓酒店集團(tuán)25%股權(quán)后，3月下旬傳出正在牽頭以22億美元買下曼哈頓公園大道245號(hào)，價(jià)格創(chuàng)下紐約辦公大樓新高，該樓宇原為貝爾斯登銀行總部的辦公大樓。

已經(jīng)出爐的美國(guó)全國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)2017年第一季度統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，在所有美國(guó)最火熱的5個(gè)外資投資住宅房產(chǎn)集中的城市，中國(guó)買家已經(jīng)在所有的城市里跌出前五名。而在2016年前，中國(guó)買家即使不是第一也名列前茅。根據(jù)NAR的統(tǒng)計(jì)，2016年中國(guó)的投資者對(duì)美國(guó)住宅房地產(chǎn)的支出大于273億美元，超過了其他國(guó)家的投資者。

與日本投資者不同

VistaTower預(yù)計(jì)于2020年建成，屆時(shí)會(huì)成為芝加哥第三高的建筑，但這家超大型公寓和酒店塔還有另外一個(gè)第一：芝加哥歷史上第一大建筑貸款。這個(gè)94層樓的開發(fā)商從中國(guó)平安銀行(9.140, 0.02, 0.22%)借款7億美元。根據(jù)庫(kù)克縣的地產(chǎn)記錄，芝加哥的麥哲倫發(fā)展集團(tuán)(MagellanDevelopmentGroup)及其投資伙伴中國(guó)大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)今年4月28日從平安銀行獲得了貸款。

VistaTower由建筑師JeanneGang設(shè)計(jì)，價(jià)值10億美元，去年由于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的投資而備受矚目。它擁有406個(gè)單位，是經(jīng)濟(jì)衰退以來最大的公寓開發(fā)項(xiàng)目，還包括約190間酒店客房。

在芝加哥，平安還是邁阿密開發(fā)商CrescentHeights在格蘭特公園南端計(jì)劃的“一號(hào)格蘭特公園”住宅樓的投資者。總部位于芝加哥的CrescentHeights副總裁杰森·巴克博格(JasonBuchberg)告訴《芝加哥論壇報(bào)》，平安已經(jīng)向該項(xiàng)目承諾了超過1億美元的股權(quán)。

“許多人把中國(guó)對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)的投資與上世紀(jì)80年代日本地產(chǎn)投資者的投資行為進(jìn)行比較，兩者有所不同。相比之下，有更多的中國(guó)地產(chǎn)開發(fā)商和投資方選擇在美國(guó)進(jìn)行項(xiàng)目收購(gòu)、開發(fā)等多方面投資，而不只是單純對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金收購(gòu)。兩者之間的市場(chǎng)模式和相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)也不同?！备吡?guó)際(ColliersInternational)副主席斯科特·蘭森姆(ScottLatham)在亞洲金融協(xié)會(huì)舉辦的中美房地產(chǎn)投資論壇上說。

1980~1990年，日本企業(yè)對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)的投資金額曾高達(dá)780億美元，但是卻以失敗收?qǐng)?。三菱集團(tuán)當(dāng)時(shí)以250美元/平方英尺的價(jià)格買下了洛克菲勒中心。要是留到今天，即使算上通貨膨脹也能賺個(gè)盆滿缽滿。但是因?yàn)榇髽堑淖饨馃o法彌補(bǔ)舉債的利息支出，6年虧損6億美元，最后又以半價(jià)被洛克菲勒贖回。

“日本當(dāng)時(shí)投資美國(guó)的原因是日本國(guó)內(nèi)的利息太低，投資美國(guó)房產(chǎn)是為了追求更高的收益。所以都是純粹的地產(chǎn)投資行為，主要是提供融資項(xiàng)目，再通過租金取得穩(wěn)定的現(xiàn)金流?！碧m森姆說。這種模式?jīng)]有項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)，但是要承擔(dān)大量金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)利率和匯率市場(chǎng)變化，逼迫日本企業(yè)減少金融杠桿的時(shí)候，必須盡快變賣資產(chǎn)。

“而中國(guó)投資者在中國(guó)的許多地產(chǎn)項(xiàng)目積累了良好的客戶資源。中資地產(chǎn)在美國(guó)通過項(xiàng)目收購(gòu)，進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)。而它們?cè)谥袊?guó)已有的客戶資源有效減少了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。”蘭森姆說。

萬(wàn)科美國(guó)執(zhí)行董事李凱彥表示，作為較早進(jìn)入美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的中國(guó)開發(fā)商之一，萬(wàn)科已在紐約、舊金山、西雅圖三個(gè)城市擁有多個(gè)項(xiàng)目，紐約市場(chǎng)相對(duì)更大、更活躍，單個(gè)項(xiàng)目體量也大于舊金山市場(chǎng)。

投資多元化

隨著紐約等一線城市的價(jià)格越來越高，銷售越來越慢，中資投資也向二線城市進(jìn)軍。不僅僅是投入二線城市在地理上實(shí)現(xiàn)投資多元化，在具體的項(xiàng)目上也開拓市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)多元化。

“與紐約、舊金山、華盛頓等一線城市相比，中國(guó)投資者在丹佛、西雅圖等二線城市更能以合理的資產(chǎn)價(jià)格、投資回報(bào)找到地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。在這些城市中，有中國(guó)學(xué)生聚集的頂尖大學(xué)，通往中國(guó)的直飛國(guó)際航班，這也讓中國(guó)投資者更容易了解本地市場(chǎng)。”專門為商業(yè)地產(chǎn)交易服務(wù)的HFF公司董事總經(jīng)理丹尼爾·喀什但(DanCashdan)在亞洲金融協(xié)會(huì)舉辦的中美房地產(chǎn)投資論壇上說。

今年5月中國(guó)人壽保險(xiǎn)宣布將聯(lián)合私募股權(quán)投資公司ElmTree共同投資美國(guó)定制開發(fā)資產(chǎn)包。中國(guó)人壽將買下總價(jià)值為9.5億美元的48處商業(yè)地產(chǎn)95%的股權(quán)，ElmTree將保留5%的股權(quán)，并繼續(xù)打理這些地產(chǎn)。這48個(gè)物業(yè)總面積為550萬(wàn)平方英尺(約合51.1萬(wàn)平方米)，是由物流、辦公、醫(yī)療三類業(yè)態(tài)組成的多業(yè)態(tài)定制開發(fā)型成熟資產(chǎn)包，分布在以東部和北部五大湖區(qū)等人口密集、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、交通便利區(qū)域?yàn)橹鞯拿绹?guó)21個(gè)州。

“擴(kuò)大投資的方向可以取得比一線熱點(diǎn)城市高的現(xiàn)金收益率，但是在市場(chǎng)下跌的時(shí)候流動(dòng)性很差?！笨κ驳f。也就是說，高現(xiàn)金收益率不是沒有風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于需要在未來賣出收回資金的投資者來說未必合適。

投資風(fēng)險(xiǎn)在哪里

投資美國(guó)地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)也是不能忽視的問題?？κ驳f，投資房地產(chǎn)要看利率最終會(huì)達(dá)到多高，而且美國(guó)的地理政治風(fēng)險(xiǎn)也值得注意。

美聯(lián)儲(chǔ)剛在上周再一次提高短期利率，而10年期美國(guó)國(guó)債收益率已經(jīng)連續(xù)創(chuàng)新低。美債的短端與長(zhǎng)端收益率逐步收窄，這對(duì)用短期利率借貸進(jìn)行長(zhǎng)期投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目不利。對(duì)于資本密集的房地產(chǎn)行業(yè)，利率的上升將對(duì)高金融杠桿帶來挑戰(zhàn)。

房產(chǎn)顧問協(xié)會(huì)(CRE)列舉了今年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)遇到的挑戰(zhàn)。其中最大的不確定性就是政治因素?？赡芗觿〉纳鐣?huì)沖突和全球化的不確定性會(huì)造成人口在區(qū)域間流動(dòng)，造成人口流失區(qū)域的地產(chǎn)價(jià)格下跌。

此外技術(shù)的革新也造成地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。隨著網(wǎng)絡(luò)銷售的不斷發(fā)展，線下的零售商店在不斷萎縮，其網(wǎng)點(diǎn)也不斷縮減，因此依賴零售商店房租的地產(chǎn)價(jià)格也受到挑戰(zhàn)。