合生創(chuàng)展拋售京核心地段物業(yè) 資產(chǎn)總值達(dá)18.39億元

• 2017年10月11日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng) 456 23
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“拋售物業(yè)可能意在回籠資金和尋求資產(chǎn)保值。” 上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，更帶有家族企業(yè)進(jìn)行財(cái)富管理的“味道”。值得關(guān)注的是，對(duì)于出售上述標(biāo)的，合生創(chuàng)展方面表示，考慮新設(shè)雄安新區(qū)將導(dǎo)致北京辦公樓需求減少等因素影響，即使產(chǎn)生預(yù)計(jì)未經(jīng)審核虧

合生創(chuàng)展將對(duì)合生國(guó)際大廈項(xiàng)目進(jìn)行出售，資產(chǎn)總值達(dá)18.39億元。

一筆轉(zhuǎn)讓，相當(dāng)于兩個(gè)月銷售額收入。近日，老牌房企合生創(chuàng)展將北京東城區(qū)東二環(huán)的合生國(guó)際大廈項(xiàng)目出售，資產(chǎn)總值18.39億元。

入股十余年，合生創(chuàng)展出售了北京核心地段的商辦物業(yè)，這是否是其整合旗下核心地段物業(yè)資產(chǎn)的開端，尚未可知。但相比于李嘉誠(chéng)、潘石屹出售“京滬”兩地核心辦公物業(yè)的套現(xiàn)交易來(lái)看，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，合生創(chuàng)展出售價(jià)格并不高。

“拋售物業(yè)可能意在回籠資金和尋求資產(chǎn)保值。” 上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，更帶有家族企業(yè)進(jìn)行財(cái)富管理的“味道”。值得關(guān)注的是，對(duì)于出售上述標(biāo)的，合生創(chuàng)展方面表示，考慮新設(shè)雄安新區(qū)將導(dǎo)致北京辦公樓需求減少等因素影響，即使產(chǎn)生預(yù)計(jì)未經(jīng)審核虧損約人民幣2.97億元，董事會(huì)認(rèn)為該項(xiàng)交易對(duì)價(jià)公平合理，時(shí)機(jī)適當(dāng)。

拋售京核心地段物業(yè)

根據(jù)9月27日公告顯示，合生創(chuàng)展及第三方企業(yè)BMI以36.65億元出售各自所持有的項(xiàng)目公司北京東方文華國(guó)際置業(yè)有限公司股權(quán)，涉及的標(biāo)的物業(yè)合生國(guó)際大廈項(xiàng)目，位于中國(guó)北京東城區(qū)朝陽(yáng)北路9號(hào)，系東方文化藝術(shù)中心的一部分，后者還包括了南樓及音樂廳。

據(jù)了解，在此次出售項(xiàng)目前，合生創(chuàng)展旗下合生國(guó)際通過(guò)兩家全資公司凱大公司及康至公司分別持有項(xiàng)目公司51%及46%股權(quán)；BMI通過(guò)柏順公司持有項(xiàng)目公司1.9%股權(quán)，北京東方文化資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司占1.1%。其中，合生出售凱大公司及康至公司總對(duì)價(jià)為18.38億元；BMI出售柏順公司的總對(duì)價(jià)為18.26億元。

據(jù)公告顯示，于2016年底康至公司的資產(chǎn)總值為4.6億港元，凱文公司的資產(chǎn)總值為5.1億港元，標(biāo)的物業(yè)于2017年6月30日的估值為45億元。

另?yè)?jù)公開資料顯示，合生國(guó)際大廈是合生創(chuàng)展于2006年收購(gòu)而來(lái)。從2006年至2017年，北京東方文化三名股東情況已出現(xiàn)變化，合生對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行了增持，并選擇了出售南樓部分。

而收購(gòu)該物業(yè)之時(shí)，正是合生創(chuàng)展發(fā)展迅勐之際。在此兩年前，即2004年，合生創(chuàng)展成為“華南地產(chǎn)五虎”中最早沖破百億元銷售額大關(guān)的房企，當(dāng)年，恒大地產(chǎn)銷售額僅為14.4億元。13年后，房地產(chǎn)行業(yè)格局巨變，恒大地產(chǎn)開始沖擊5000億元銷售目標(biāo)，而合生創(chuàng)展前8個(gè)月銷售額尚不足60億元。

13年時(shí)間，相對(duì)于當(dāng)年“小伙伴”銷售規(guī)模數(shù)百倍的增長(zhǎng)，合生創(chuàng)展一直在百億元銷售規(guī)模徘徊，但其擁有的土地儲(chǔ)備和物業(yè)如今則幾乎都位于一、二線城市的核心地段。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，朱孟依近年來(lái)在地產(chǎn)領(lǐng)域似乎并不那么“上心”，并未追求規(guī)模增長(zhǎng)，但其土地儲(chǔ)備升值空間都較高。而就其拋售辦公物業(yè)的角度看，調(diào)整上市房企旗下物業(yè)資產(chǎn)利于資產(chǎn)變現(xiàn)，可利于房企尋找新的投資機(jī)會(huì)。

套現(xiàn)時(shí)機(jī)適當(dāng)？

一筆轉(zhuǎn)讓，套現(xiàn)18億元，若對(duì)于一家大型房企來(lái)說(shuō)，可能不是一筆非常重要的資金，但對(duì)于合生創(chuàng)展來(lái)說(shuō)，則相當(dāng)于其2個(gè)多月的銷售收入。更重要的是，相對(duì)高位變現(xiàn)，是企業(yè)避險(xiǎn)的策略。

合生創(chuàng)展表示，董事已考慮到現(xiàn)時(shí)北京的辦公室市場(chǎng)，即中國(guó)政府近期公布將北京的“非首都”功能轉(zhuǎn)移到位于河北省的雄安新區(qū)的政策，此將導(dǎo)致國(guó)有企業(yè)及其他公司將其辦公室遷出北京，因此減少對(duì)北京辦公空間的需求（特別是當(dāng)標(biāo)的物業(yè)的現(xiàn)時(shí)的租約在未來(lái)幾年內(nèi)到期后）。

包括董事會(huì)對(duì)北京辦公室市場(chǎng)前景的評(píng)估因素后，合生創(chuàng)展認(rèn)為總對(duì)價(jià)屬公平合理，即使產(chǎn)生預(yù)計(jì)未經(jīng)審核虧損約人民幣2.97億元，根據(jù)該協(xié)議出售合生出售資產(chǎn)的時(shí)機(jī)適當(dāng)。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)向?記者表示，雄安新區(qū)設(shè)立，勢(shì)必利好商辦物業(yè)等產(chǎn)品，同時(shí)也會(huì)引導(dǎo)各類資金進(jìn)入到新市場(chǎng)。這將引起企業(yè)和投資者投資心態(tài)的變化，驅(qū)動(dòng)資產(chǎn)重新組合。

此外，除了企業(yè)外遷外，第一太平戴維斯董事、華北區(qū)研究及顧問咨詢部負(fù)責(zé)人熊志坤曾向記者表示，過(guò)去像E租寶這樣的新興互聯(lián)網(wǎng)公司對(duì)北京物業(yè)的租賃市場(chǎng)產(chǎn)生了很大影響，而這類公司近兩年的退租潮加劇了對(duì)北京物業(yè)的租金和入住率的下行壓力。

另?yè)?jù)第一太平戴維斯發(fā)布的報(bào)告，今年第二季度北京甲級(jí)寫字樓的租金已呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，整體空置率有所上升。受新增供應(yīng)影響，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)整體空置率環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至6.5%，同比上升3.1個(gè)百分點(diǎn)；與此同時(shí)，租金出現(xiàn)了輕微的下跌。據(jù)該行預(yù)測(cè)，隨著北京年內(nèi)多個(gè)寫字樓項(xiàng)目的入市，未來(lái)寫字樓整體空置率將進(jìn)一步升高，租金仍面臨下行壓力。

值得關(guān)注的是，出售京滬核心辦公物業(yè)的企業(yè)，不止合生創(chuàng)展。SOHO中國(guó)同樣也在積極出售辦公物業(yè)，借此高位套現(xiàn)。用潘石屹的話來(lái)說(shuō)，“低買高賣是做生意的原則。”

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